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Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

Einführung

Zusammenfassung
Wer beruflich intensiv mit Immobilien umgeht, wird zu der Feststellung kommen, daß sich einige wesentliche Merkmale und Beurteilungskriterien der Immobilien regelmäßig wiederholen, so daß dem erfahrenen Immobilienmanager die Einordnung auch der unterschiedlichsten Objekte nach Raster-Kategorien möglich ist, zum Beispiel
  • nach Struktur und Nutzungskriterien: Jedes Gebäude verrät aus Baujahr und äußerer Gestalt vorab seine Verwendungsfähigkeit und läßt die Einordnung nach Nutzungsschwerpunkten und Marktbedarf zu;
  • nach Substanz und Erhaltungsfähigkeit: Die Besichtigung eröffnet dem Immobilienfachmann von vornherein Einblicke in die Bausubstanz; aus der Erfahrung weiß er, daß Materialien aus den 50er Jahren auswechslungsbedürftig sind und daß ein angegriffenes Stahl-Beton-Gerippe kaum noch sanierungsfähig sein wird;
  • nach Anpassung und Modernisierung: Vorkriegsgebäude können nach Art der Materialien durchaus modernisierungswürdig sein;
  • nach Wirtschaftlichkeit: Die Überlegungen zur Rentabilität eines Gebäudes bewegen sich ausnahmslos in Richtung auf das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag.
Jürgen Platz

1. Geschichte und Funktion von Immobilien

Zusammenfassung
Erste Unterkünfte für Jäger und Sammler sind bis in das Mesolithikum Höhlen und Wohngruben, Zelte und Windschirme, Schilf- und Reisighütten. Der häufige Standortwechsel gestattet nur provisorische Konstruktionen aus dem jeweils vorhandenen Material. Im Neolithikum vollzieht sich der revolutionierende Übergang zur Landwirtschaft: Ein Teil der Urbevölkerung wird seßhaft und braucht stabile Unterkünfte für Menschen, Tiere und Vorräte. Die primitiven Bautechniken werden allmählich verbessert, die ersten halbfesten und festen Häuser entstehen.
Jürgen Platz

2. Transparenz: Die „gläserne“ Immobilie

Zusammenfassung
Versierte Anleger beurteilen eine Immobilie nicht allein nach der Lage; mitentscheidend sind Substanz, Ertrag und Rentabilität. Die systematische Untersuchung nach diesen Kriterien läßt ihre Schwachstellen und Vorzüge schnell transparent werden. Die Immobilie wird „gläsern“ durch die Aufbereitung ihrer wertbildenden Merkmale nach folgenden Inhalten:
  • Lage, wobei man Makrostatus und Mikrostatus unterscheidet.
  • Substanz, die Bautechnik, Ausstattung sowie den Substanzwert beinhaltet.
  • Ertrag, der in dem Reinertrag einerseits und dem Ertragswert andererseits Beachtung findet. Und schließlich die
  • Rendite, bei der es auf den Berechnungsweg und Sollkaufpreis ankommt.
Jürgen Platz

3. Bestandsmanagement — Pflege des Grundbesitzes

Zusammenfassung
Eine wesentliche Aufgabe der Grundstücksverwaltung ist die Erhaltung der Gebäudesubstanz und die Sicherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Dies geschieht durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten, sowie durch Schönheitsreparaturen und Wartung an
  • Baukörper und Fassade,
  • Bauteilen und -gruppen,
  • Technik/Anlagen,
  • Ausstattung,
  • Außenanlagen.
Jürgen Platz

4. Dynamisches Bestandsmanagement

Zusammenfassung
Bei der Behandlung von und im Umgang mit Immobilien hat ein Umdenken stattgefunden: Mehr und mehr institutionelle Anleger und private Eigentümer von erheblichem Grundbesitz, begnügen sich nicht mit der historisch gewachsenen Immobilienverwaltung, sondern betreiben mit dem investierten Kapital betriebswirtschaftlich-dynamisch ein eigenes Geschäft. Immobilien werden also nicht mehr nur funktionserhaltend verwaltet im Sinne von
  • Eintragen des Bestandes,
  • Einordnen der Verträge,
  • Einziehen von Mieten,
  • Abrechnen von Nebenkosten,
  • Bezahlen von Reparatur-Rechnungen,
sondern vielmehr aktiv betreut: Sie unterliegen einem dynamischen Management, wobei Innovation und Kreativität bedeutende Komponenten sein sollten. In diesem Sinne wird die Immobilie in ein systematisches und konzeptionelles Management einbezogen und der markt- und kostengerechten Gestaltung unterzogen.
Jürgen Platz

5. Gesetzliche Bestimmungen des geltenden Baurechts

Zusammenfassung
Die erste Zusammenfassung des öffentlichen Baurechtes mit Bauleitplanung und Bodenordnung erfolgte im Bundesbaugesetz in der Fassung vom 23.6.1960.
Jürgen Platz

6. Aufsichtsbestimmungen für Grundstücksanlagen bei Versicherungsunternehmen

Zusammenfassung
Bei Versicherungsunternehmen ist das Immobilien-Management besonderen Vorschriften für Vermögensanlagen, die in §§ 54 f Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) festgelegt sind, unterworfen. Davon ist nicht so sehr der Erwerb, das heißt die Eigentumsübertragung, sondern vielmehr die Zuführung in das gebundene Vermögen (Deckungsstock- und übriges gebundenes Vermögen) betroffen.
Jürgen Platz

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