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17.08.2018 | Immobilienfinanzierung | Kommentar | Onlineartikel

"Ein Zinsanstieg wird sich nicht eruptiv auf den Immobilienmarkt auswirken"

Autor:
Henning Frank

Das Crowdinvesting in Immobilienprojekte boomt. Bislang wurden in Deutschland mehr als 266 Millionen Euro eingesammelt, die Hälfte davon seit 2017. Skeptiker prophezeien der Finanzierungsform das Aus, wenn die Zinsen wieder steigen. Gastautor Henning Frank hinterfragt in seinem Kommentar die Situation.        

Allmählich werden Investoren und Finanzdienstleister unruhig: Was passiert, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) dem (verhaltenen) Vorbild der US-amerikanischen Zentralbank FED folgt und an der Zinsschraube dreht? Wie reagiert der deutsche Immobilienmarkt, der vom Anlagenotstand in der Niedrigzinsphase angeheizt wurde, und was passiert mit dem Crowdinvesting als Finanzierungsform?

Eine Änderung der Zinspolitik ist vorerst nicht in Sicht

Dass die EZB die Zinsen in nächster Zukunft anhebt, ist derzeit noch unwahrscheinlicher als vor einem Vierteljahr. Die Furcht vor einer Wiederkehr der Euro-Krise in Italien ist beinahe ein Garant dafür, dass Zentralbank-Chef Mario Draghi sich hüten wird, etwas am Niedrigzins zu ändern. Gegen eine Erhöhung spricht auch die von der EZB erwartete niedrige Inflationsrate von 1,7 Prozent für 2019 und 2020. Zusätzlich kühlt sich die Konjunktur in der Eurozone gerade etwas ab. Auch Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln glaubt nicht an eine Änderung der Zinspolitik. "Es wird in absehbarer Zeit keine Zinswende geben", legte er sich kürzlich fest. So bleibt es vorerst bei der "Partystimmung" in der Immobilienbranche, wenn auch die kräftig steigenden Kaufpreise die Anfangsrenditen in vielen Regionen nachhaltig unter Druck setzen.

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Doch steigen die Zinsen doch in einem halben Jahr oder vielleicht in 18 Monaten, wäre das schlicht die Rückkehr zur Normalität. Der Nullzins, also der Wegfall der Prämie für das  Zurverfügungstellen von Kapital, ist nicht die Regel, sondern eine unübliche Ausnahme. Vielmehr dienen positive Zinsen der Lenkung von Kapitalströmen zu sinnvollen Verwendungen. Gerade in Deutschland würden höhere Zinsen für Immobilienfinanzierungen Druck aus dem Kessel der ansatzweise schon überhitzten Baukonjunktur nehmen und so ein rationaleres Umfeld für Investitionen schaffen.

Bei manchen Immobilienfinanzierungen könnte es eng werden

Dennoch ist die Gefahr nicht von der Hand zu weisen, dass zu knapp auf Kante genähte Immobilienfinanzierungen bei einer Zinserhöhung platzen könnten, wenn das günstige Darlehen nicht langfristig gesichert und der Zinsvorteil nicht für erhöhte Tilgungsraten genützt wurde. Dieses Szenario dürfte in erster Linie ein Problem für Privatkäufer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist darstellen. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum, die in Ballungsgebieten und Metropolen das Angebot bei weitem übersteigt, ist jedoch nicht zinsinduziert. Allein durch den laufenden Zuzug fehlen beispielsweise in Frankfurt laut einer Studie von Aengevelt rund 40.000 Wohnungen. Diese Situation dürfte sich durch den Brexit noch verschärfen.

Wer sich den Kauf einer Wohnung nicht leisten kann, muss eine mieten – für Entwickler von Wohnprojekten eine durchaus attraktive Situation. Die Nachfrage von Projektentwicklern nach Mezzanine-Kapital ist damit grundsätzlich erst einmal unabhängig vom aktuellen Zinsniveau. Ausschlaggebend ist lediglich der Kapitalbedarf durch die jeweils durchzuführenden Projekte. Für Crowdinvesting-Plattformen spielt ein möglicher Zinsanstieg deshalb keine wesentliche Rolle: Steigen die Zinsen auf breiter Front, geraten automatisch die Renditen für die Anleger in Bewegung, da in diesem Fall auch die Verzinsung von Mezzanine-Kapital marktkonform ansteigen muss, um für Anleger attraktiv zu bleiben.

Eine Blase am Immobilienmarkt und deren Platzen wie nach 2007 in den USA ist hierzulande in den meisten Marktsegmenten nicht zu befürchten, da

  1. Immobilienfinanzierungen zu 100 oder mehr Prozent, wie in den USA, nicht üblich sind,
  2. die Tilgungsquote nach Angaben des IW durchschnittlich bei 3 Prozent liegt und
  3. kaum spekulativ gebaut wurde und wird.

Es ist keine Verkaufswelle zu erwarten

Die gute Konjunktur in Deutschland führt zu anhaltender Flächennachfrage, so dass eine Verkaufswelle, die die Immobilienfinanzierungen zum Platzen bringen könnte, nicht wahrscheinlich ist. Darüber hinaus sollten Niedrigzinsen nicht der einzige Grund sein, in Immobilien zu investieren. Diversifikation im Portfolio ist erste Investorenpflicht. Und solange die deutsche Wirtschaft im internationalen Vergleich in Sachen Stabilität und Rechtssicherheit bestehen kann, bleibt auch der heimische Immobilienmarkt für Investoren attraktiv.

Für den Erfolg eines Investments in diesen Bereich, sei es via Crowdinvesting oder über ein anderes Vehikel, sind Markt- und Produktkenntnis sowie Kompetenz der beteiligten Akteure ausschlaggebend. Daran ändern auch Schwankungen des Zinsniveaus nichts. Im Gegenteil, die Qualität der Partner beweist sich nicht zuletzt in ihrer Fähigkeit, mit veränderten Bedingungen umgehen und sie gegebenenfalls sogar vorteilhaft nutzen zu können.

Fazit

In den nächsten Monaten, wenn nicht sogar Jahren ist eine Zinserhöhung durch die EZB nach übereinstimmender Ansicht von Experten und Marktteilnehmern unwahrscheinlich. Wenn sie jedoch eines Tages eintritt, ist dies die Rückkehr zur Normalität. Sie führt zu einer Beruhigung des Marktes, aber sicherlich nicht zum Versiegen der Bauaktivitäten. Sie ist von verantwortungsbewussten Marktakteuren längerfristig erwartet und einkalkuliert worden, sodass eruptive Auswirkungen nicht wahrscheinlich sind.

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