Kaufen ist rentabler als mieten

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In Hamburg und Berlin ist der Kauf einer Wohnimmobilien sogar um mehr als 45 Prozent günstiger als das Anmieten. In München sind es 34 und in Stuttgart 35 Prozent. Dies sind Ergebnisse des Accentro-IW-Wohnkostenreports 2016. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat dafür im Auftrag der Accentro Real Estate AG die Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise ausgewertet.

Trotz dieser recht relativen Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums gegenüber dem Mieten konnte der Auftraggeber des Reports keine nennenswerte Reaktion im Nachfrageverhalten feststellen. Auch die günstigen Finanzierungskonditionen hätten nicht zu einem Anstieg der Nachfrage geführt, heißt es.

Hürden beim Wohnungserwerb

Die Gründe dafür werden in den hohen Hürden beim Wohnungskauf festgemacht: Die von den Banken teilweise verlangte Eigenkapitalquote von zehn oder sogar 20 Prozent, die in den Ländern angehobene Grunderwerbssteuer und die rechtlichen Regulierungen, zum Beispiel die Wohnraumkreditrichtlinie, seien große Hemmnisse. Dabei sei Wohneigentum wichtig für die Altersvorsorge. Im Kapitel "Einflussfaktoren aus die deutsche Wohneigentumsquote" des Springer-Fachbuchs "Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland" setzt sich Dr. Verena Bentzien intensiv mit Hürden beim Erwerb von Wohneigentum auseinander.

Insgesamt seien die Wohnungspreise in Deutschland zwar kräftig gestiegen, doch eine Überhitzungsgefahr sieht Prof. Michael Voigtländer vom IW aktuell nicht. Er erklärt vielmehr: "Auf Basis des Wohnnutzerkostenansatzes zeigt sich, dass die Preise sogar noch weiter steigen könnten. Dies gilt auch für die Großstädte." Doch die Berechnungen würden zeigen, dass Eigentümer derzeit, bei gleicher Belastung wie Mieter in der Erwerbsphase, im Rentenalter über eine lastenfreie Immobilie verfügen können.

Suche nach dem finanzierungsneutralen Zins

Nur bei einer extremen Zinsentwicklung müssten Käufer etwas höhere Belastungen stemmen. Gesucht wurde daher der maximale Zinssatz, der sogenannte finanzierungsneutrale Zins, der in zehn Jahren die Ermöglichung des Finanzierungsplans erlaubt. "Die Ergebnisse dieser Kalkulation sind überraschend. In vielen Kreisen kann der Zins deutlich gegenüber dem heutigen Zins steigen, ohne dass sich eine Mehrbelastung für den Käufer ergibt", ergänzt Voigtländer. In 325 Kreisen liege der finanzierungsneutrale Zins bei über vier Prozent, in 280 Kreisen sogar bei über fünf Prozent. Und auch in den Großstädten liege der finanzierungsneutrale Zins in vielen Fällen bei drei Prozent und mehr. Lediglich in München liege er sehr niedrig.

"In der Kombination dieser Faktoren wiegt der derzeit sehr stark gefallene Zins die gestiegenen Preise nicht nur auf, sondern überkompensiert diese und macht Wohneigentum dadurch noch attraktiver", sagt der Accentro-Vorstandsvorsitzende Jacopo Mingazzini. "Das Rückschlagpotenzial, das bei steigenden Zinsen laut vielfach geäußerter Meinung drohe, gibt es in dem Maße nicht." Die Berechnung des finanzierungsneutralen Zinses unterstreiche aber die große Chance, die das derzeitige Finanzierungsumfeld zur Wohneigentumsbildung biete. Nur bei einem extremen Anstieg der Zinsen in zehn Jahren müssten die Haushalte unter Berücksichtigung der Tilgung mehr bezahlen als Mieter.