Nach schwierigen Jahren ziehen die deutschen Pfandbriefbanken für 2024 eine positive Bilanz: Wohnkredite boomen, grüne Pfandbriefe legen zu und Investoren fragen wieder langlaufende Papiere nach. Nun hoffen die Institute auf politische Impulse aus Berlin.
Pfandbriefbanken trotzen schwierigem Marktumfeld.
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Die Pfandbriefbanken in Deutschland ziehen trotz schwieriger wirtschaftlicher Bedingungen für 2024 eine positive Bilanz. "Mit diesem nach wie vor anspruchsvollen Marktumfeld sind unsere Institute gut zurechtgekommen - auch dank ihrer soliden Kapitalausstattung und besonnenen Risikopolitik in ihrem auf erstrangiger Besicherung basierenden Kreditgeschäft", erläutert Gero Bergmann, Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (Vdp), bei der Vorstellung des Jahresergebnisses.
Stabilisierung des Immobilienmarktes
Ausschlaggebend hierfür war die Stabilisierung des Immobilienmarktes nach der Abwärtsbewegung der Vorjahre sowie ein leichter Preisauftrieb von 2,4 Prozent im vierten Quartal insbesondere bei Wohnimmobilien. Das Volumen an ausgereichten Immobiliendarlehen stieg um 8,5 Prozent auf 121,1 Milliarden Euro. Der Fokus lag dabei auf Wohnraumfinanzierung. Hier betrug die Steigerung 14,9 Prozent. "Wir hoffen nun auf die dringend notwendigen wirtschafts- und wohnungspolitischen Impulse, die auch dem Immobiliensektor den erforderlichen Schub geben", so Bergmann. Der Verband hoffe, dass vom beschlossenen Milliardenpaket die notwendigen Impulse ausgehen und mit dem Geld auch neuer, bezahlbarer Wohnraum entstehe.
Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr robust mit einem nahezu konstanten Umlaufvolumen von knapp 400 Milliarden Euro, wobei der Absatz liquider Pfandbriefe 2024 das drittbeste Ergebnis des Jahrzehnts erzielte. Damit bleibt der Pfandbrief nach Vdp-Angaben eine stabile Finanzierungsquelle: Der Absatz betrug 57,3 Milliarden Euro und lag damit zwar unter dem hohen Vorjahreswert (65,7 Milliarden Euro), aber über den Erwartungen.
Markt für nachhaltige Pfandbriefe wächst
Auch wuchs der Markt ökologisch- und sozial-orientierter Pfandbriefe 2024 auf 30,5 Milliarden Euro (2023: 24,1 Milliarden Euro). Besonders stark verlief der Jahresauftakt 2025 mit Emissionen über 22,2 Milliarden Euro allein im Januar und Februar - ein Plus von rund 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positiv wertet es Bergmann, dass Investoren zunehmend wieder langlaufende Pfandbriefe nachfragen. "Diese Entwicklung unterstreicht das Vertrauen der Investoren in die Stabilität und Sicherheit von Pfandbriefen."
Kritische Prüfung der Regulierung notwendig
Kritisch äußert sich der Verband zur Regulierung als innovationshemmend. Der Vdp fordert ein Moratorium sowie eine kritische Überprüfung bestehender Vorschriften, insbesondere der makroprudenziellen Puffer wie des sektoralen Systemrisikopuffers. Auch die EU-Umsetzung von Basel III sei wettbewerbsverzerrend: Der Output-Floor führe zu unverhältnismäßigen Kapitalanforderungen für risikoarme Kredite. "Wir plädieren für ein Einfrieren des aktuellen Output-Floor-Niveaus bei 50 Prozent", so Vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Positiv bewertet der Verband die Diskussion über staatliche Ausfallgarantien zur Förderung bezahlbaren Wohnraums, wie sie in den Koalitionsgesprächen angedeutet wurden. Allerdings warnt der Vdp auch vor gegenläufigen Maßnahmen wie der Verlängerung der Mietpreisbremse oder einer Verschärfung der Kappungsgrenze, die Investitionen eher hemmen könnten. Zusätzlich empfiehlt die Interessenvertretung von insgesamt 52 Mitgliedsinstituten eine Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer als gezielte Maßnahme zur Nachfrageförderung empfohlen.
Sustainable-Finance-Vorgaben praxisnäher gestalten
Trotz der angekündigten Entschlackung der EU-Sustainable-Finance-Vorgaben wünscht sich der Vdp in diesem Bereich mehr Praxistauglichkeit. So verfolgten die EU-Taxonomie und die Gebäuderichtlinie EPBD verschiedene Ansätze für das gleiche Ziel. Sinnvoll seien "worst-first"-Maßnahmen sowie eine weniger strenge Taxonomiekonformität. "Die Regulierung sollte so ausgerichtet werden, dass sie die Erreichung des politisch gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützt", betont Tolckmitt.
Erholung am Immobilienmarkt nicht gefährdet
Für 2025 erwartet der Vdp eine Fortsetzung der leichten Aufwärtsbewegung am Wohnimmobilienmarkt sowie eine fortschreitende Stabilisierung bei Gewerbeimmobilien. Risiken bestehen durch geopolitische Spannungen, Bürokratie sowie potenzielle Auswirkungen neuer Staatsverschuldung. Ein deutlicher Zinsanstieg sei aber nicht in Sicht, sodass die Erholung am Immobilienmarkt nicht gefährdet werde. Die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen ziehe dem Verband zufolge wieder an - insbesondere wegen gestiegener Renditen und besserer Übereinstimmung mit den Erwartungen institutioneller Investoren. Der Verband bleibt daher zuversichtlich hinsichtlich der Geschäftsentwicklung seiner Institute.
