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19.08.2019 | Immobilienfinanzierung | Nachricht | Onlineartikel

IfW-Forscher sieht keine drohende Immobilienblase

Autor:
Angelika Breinich-Schilly
2 Min. Lesedauer

In vielen Regionen Deutschlands kennen die Immobilienpreise nur einen Weg: den nach oben. Experten unter anderem der Bundesbank warnen vor einer Überhitzung des Marktes. Daten des IfW Kiel legen einen anderen Schluss nahe.

"Aus Anlegersicht gibt es keinerlei Hinweise auf das Vorliegen einer Spekulationsblase", meint Ulrich Schmidt, Finanzwissenschaftler und Forschungsbereichsleiter am Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel). Seiner Auffassung nach sei sogar das Gegenteil der Fall: "Die Immobilienpreise liegen derzeit sogar eher unterhalb ihres Fundamentalwertes, während sie im Jahr 2005 diesen eher überstiegen." Gegenteiliger Ansicht sind etwa Experten der Europäischen Zentralbank und der Bundesbank, aber auch Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin). Diese haben in einer aktuellen Untersuchung genau dieses Risiko in Deutschland und anderen OECD-Ländern als sehr hoch eingestuft. 

Überschussrendite als Lackmus test

Schmidts Schlussfolgerungen basieren auf Daten zu Immobilien- und Mietpreisen des auf Immobilienmärkte spezialisierten Beratungsinstituts Empirica. Für Immobilien in deutschen Großstädten hat der Forscher die sogenannten Überschussrenditen errechnet. Sie geben an, inwiefern die Rendite von Immobilienanlagen oberhalb der Hypothekenzinsen beziehungsweise oberhalb des Festgeldzinses liegt. Dieser dient dem Wissenschaftler als Referenzwert für eigenfinanzierte Immobilienkäufe. Daraus ließen sich Rückschlüsse auf den Fundamentalwert einer Immobilie ziehen: "Je höher die Überschussrendite ist, desto stärker liegt der Preis einer Immobilie den Annahmen zufolge unterhalb ihres Fundamentalwertes. Liegen die Preise unterhalb der Fundamentalwerte spricht dies dafür, dass Investoren mit sinkenden Preisen oder Mieten oder steigenden Zinsen rechnen", heißt es zur Begründung in einem wissenschaftlichen Beitrag des Immobilienexperten.

Der Kieler Forscher hat errechnet, dass die Überschussrenditen in den betrachteten deutschen Großstädten im zweiten Quartal 2019 durchweg positiv und sogar höher als ein Prozent waren – sowohl bei Fremd- als auch bei Eigenfinanzierungen. Im Vergleichsjahr 2005, als von einer Immobilienblase nicht die Rede war, waren die Überschussrenditen dagegen fast durchweg negativ oder nahe null. "Das heißt, seinerzeit lagen die Immobilienpreise eher oberhalb ihres Fundamentalwertes und die Investoren spekulierten auf steigende Preise, Mieten beziehungsweise Zinsen", so der Finanzexperte.

Daten deuten auf Finanzkrise, weniger auf Immobilienblase

"Diese Ergebnisse zeigen, dass aus mikroökonomischer Sicht keinerlei Hinweise auf das Vorliegen einer Spekulationsblase existieren", so Schmidt. Dennoch habe sich empirisch gezeigt, dass steigende Immobilienpreise sowie eine Ausweitung des Kreditvolumens gute Indikatoren für bevorstehende Finanzkrisen sind. "Insofern sind die aktuellen Warnungen nachvollziehbar, von einer Immobilienblase kann jedoch nicht gesprochen werden."

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