Kleinstadt-Immobilien rentabler als Metropol-Objekte

Wohnimmobilien in Großstädten sind besonders umkämpft. Von attraktiven Objekten in begehrten Lagen versprechen sich Investoren hohe Renditen. Doch dieses Bild ist laut einer aktuellen Analyse nicht korrekt. Kleinstadt-Portfolios erweisen sich als bessere Renditebringer.

Bonner Forscher haben Immobilienrenditen internationaler Großstädte und ihre historische Entwicklung über die vergangenen 150 Jahre unter die Lupe genommen. Die Ergebnisse zeigen, dass diese im Vergleich zum restlichen Land nicht zwangsläufig besser abschneiden. Moritz Schularick, Mitglied des Exzellenzclusters Econtribute Markets & Public Policy an der Universität Bonn, und sein Team untersuchten die Daten von 27 ausgewählten Großstädten in 15 Ländern. Hierzu gehören Metropolen wie London, New York oder Tokio, aber auch deutsche Städte, wie Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Großstadt-Immobilien liefern ein Prozent weniger Rendite

Laut der Analyse brachten die Wohnimmobilien mit Blick auf die Mieten und Hauspreise in Großstädten in den vergangenen 150 Jahren im Schnitt ein Prozent weniger Rendite ein als Immobilien in kleineren Städten. Als Grundlage dienten neben bereits existierenden Datenbanken auch städtische Jahresbücher, Zeitungsannoncen sowie Steuer- und Notariatsunterlagen. Anschließend verglichen die Ökonomen die Renditen mit den durchschnittlichen Renditen im Rest des jeweiligen Landes. Dieser Effekt zeigt sich laut der Forscher auch, wenn man kürzere Zeiträume, zum Beispiel die vergangenen 70 oder 30 Jahre, betrachtet. 

"Hätte man 1950 in ein nationales Portfolio von Wohnimmobilien investiert, wäre es heute doppelt so viel wert wie ein entsprechendes Großstadt-Portfolio", so Volkswirtschaftsprofessor Schularick. Die Zahlen setzen voraus, man hätte die Mieteinnahmen stets wieder investiert. 

Entscheidend für hohe Renditen sind laut der Studie die Mieteinahmen, die sich relativ konstant entwickelten. "Die Hauspreise stiegen zwar zeitweise stärker an, schwankten aber auch mehr", so der Ökonom. Insgesamt machten die Mieteinnahmen fast 70 Prozent der Gesamtrendite von Wohnimmobilien über die vergangenen 150 Jahre hinweg aus. In Relation zum Kaufpreis sind die Mieten im Schnitt außerhalb der Ballungszentren höher.

Ländliche Wohnimmobilien im Blick der Investoren

Dass Wohnimmobilien außerhalb der Großstädte langfristig mehr Rendite abwerfen, erklären die Forschenden außerdem mit einem erhöhten Risiko, das Investierende in kleineren Städten eingehen. In Großstädten sind Immobilien liquider, sprich können mit höherer Wahrscheinlichkeit zu jedem beliebigen Zeitpunkt verkauft werden. Währenddessen kann es in kleineren Orten schwieriger sein, Immobilien schnell zu veräußern. "Auch Großinvestoren denken um und investieren zunehmend in Mietimmobilien in kleineren Städten", so Schularick.