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04.12.2019 | Immobilienfonds | Im Fokus | Onlineartikel

Renditeflaute treibt Anleger in offene Immobilienfonds

Autor:
Michael Fuchs
3:30 Min. Lesedauer

In Nullzinszeiten suchen Investoren nach Anlagealternativen. Offene Immobilienfonds boomen daher seit Jahren. Dabei hängen die Renditeentwicklung von Anleihen und die Mittelzuflüsse der Fonds eng zusammen, wie eine aktuelle Studie zeigt.

"Zurück zum Beton" skandierte die Deutschpunk-Band S.Y.P.H. vor 40 Jahren. Damals war die Parole eher prophetisch als aktuell. Denn um 1980 warfen zehnjährige Bundesanleihen fantastische Renditen ab - zeitweise sprangen sie auf über zehn Prozent. Zwar war auch die Inflation mit mehr als fünf Prozent außergewöhnlich hoch. Trotzdem konnten Anleger auf auskömmliche Renditen bauen. Dass zehnjährige Staatspapiere einmal negativ rentieren würden, wäre Anfang der 1980er Jahre wohl als eines der Weltuntergangsszenarien abgetan worden, die zu Zeiten des Kalten Krieges Hochkonjunktur hatten.

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Offene Immobilienfonds verzeichnen massive Mittelzuflüsse

Ein paar Jahrzehnte später ist das Undenkbare wahr geworden. Damit fällt für Anleger, die keine Fremdwährungsrisiken auf sich nehmen und ihr Geld nicht unsicheren Kreditnehmern leihen wollen, eine wichtige Anlageklasse nahezu weg, zumal Tagesgeld und Sparbuch nicht besser dastehen. Die Folgen sind dramatisch. Auf der Suche nach Rendite zu vertretbaren Risiken fließt massiv Liquidität in andere Anlageklassen wie offene Immobilienfonds. Vergessen ist die Krise vor zehn Jahren, als immerhin 18 Fonds geschlossen und abgewickelt wurden, wodurch Anleger teils massive Verluste erlitten.

Die Ratingagentur Scope hat in einer Studie diesen Zusammenhang systematisch untersucht. Das Ergebnis ist eindeutig: "Es besteht eine hohe Korrelation zwischen der Renditedifferenz zur Staatsanleihe und den jährlich zufließenden Mitteln", lautet das Fazit  der Untersuchung von 14 offenen Immobilien-Publikumsfonds im Vergleich zu deutschen Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre hinweg. Die Rekordzuflüsse in diesem Jahr sind damit eine Folge der auf 3,8 Prozentpunkte gestiegenen Differenz, die damit das höchste Niveau seit der Finanzkrise erreicht hat.

Immobilien besser als deutsche Staatsanleihen

Dabei hatten offene Immobilienfonds in den letzten 15 Jahren aber nicht nur in Extremsituationen die Nase vorn. Aus den Daten geht hervor, "dass zu jedem Zeitpunkt eine positive Differenz zugunsten offener Immobilienpublikumsfonds bestand." Anleger sind also stets mit Immobilien besser gefahren als mit deutschen Staatsanleihen – sofern sie auf das richtige Pferd gesetzt und nicht einen der abgewickelten Fonds erwischt haben. Das dürfte sich auf absehbare Zeit kaum ändern, denn ein massiver Renditeanstieg bei deutschen Staatsanleihen ist nicht absehbar. Allerdings dürften offene Immobilienfonds künftig nicht mehr so viel abwerfen wie bislang. Scope betont, dass das Potenzial durch Wertzuschreibungen für Bestandsobjekte nahezu ausgeschöpft sei. Zudem erfolge der Kauf neuer Objekte zu hohen Preisen, was das Renditeniveau drücke.

Als Ersatz für Anleihen und kurzfristige Geldanlagen wie Tagesgeld taugen die Fonds aber nur bedingt. Anleger sollten bedenken, dass Immobilien „meist eine langfristige Kapitalanlage“ sind, schreibt Udo Schaffer im "Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und Investment" (Seite 151). Dem Missbrauch der Fonds als Parkmöglichkeit für Liquidität hat der Gesetzgeber nach dem Desaster vor rund zehn Jahren vorgebaut. So sind deutsche offene Immobilienfonds  erst "nach einer 24monatigen Haltefrist mit einer Rückgabefrist von zwölf Monaten realisierbar", betont der Springer-Autor auf Seite 155.

Risiken im Blick behalten

Trotz des verbesserten Regelwerks bleiben jedoch Risiken. Das derzeit hochpreisige Umfeld treibt nämlich nicht nur die Bewertungen, sondern hat auch seine Tücken. Im schlimmsten Falle müssen Anleger nicht nur Wertverluste hinnehmen, sondern kommen auch nicht an ihr Geld. "Wurde eine Immobilie nämlich zu sehr hohen Preisen erworben und ist der Fonds gezwungen, das nun im Wert gesunkene Objekt zu verkaufen, kann dies zu hohen Verlusten führen", warnt Carmen Mausbach im Beitrag "Risiken trüben Attraktivität" der Juni-Ausgabe von Versicherungsmagazin. "Es ist sogar möglich, dass der offene Immobilienfonds zeitweise geschlossen wird, falls die im Portfolio enthaltenen Objekte unter starken Verkaufsdruck geraten." Somit werde das höhere Renditeniveau mit erhöhten Risiken erkauft, die angesichts der vermeintlichen Sicherheit von Betongold nicht vergessen werden sollten.

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