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25.03.2020 | Immobilienfonds | Im Fokus | Onlineartikel

Große Liquiditätspolster helfen offenen Immobilienfonds

Autor:
Michael Fuchs
3:30 Min. Lesedauer

Der Crash der vergangenen Wochen weckt Erinnerungen an die Finanzkrise 2008. Für eine ganze Reihe offener Immobilienfonds kam damals das Aus. Droht eine Neuauflage oder bieten diese heute eine bessere Anlagealternative?

Die Corona-Krise hat einmal mehr gezeigt: Wenn Aktienmärkte weltweit einbrechen, geraten auch andere Anlageklassen unter Druck. Selbst die Krisenwährung Gold erlitt zuletzt Verluste. Wie stets in Crash-Phasen war der Liquiditätsbedarf von Anlegern so groß, dass sie auch Anlageklassen verkauften, die von den wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise nicht direkt betroffen sind.

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Üppige Liquiditätspolster helfen den Fonds

Es gibt jedoch Ausnahmen: Besitzer offener Immobilienfonds stehen bislang auf der sicheren Seite. Von Liquiditätsengpässen, die damals im Rahmen der Finanzkrise zur Schließung und Abwicklung mehrerer Fonds führten, ist bislang nichts zu spüren. Im Gegenteil: Die Fonds ruhen auf üppigen Liquiditätspolstern. Trotz der Verwerfungen an den Finanzmärkten erfreuen sie sich anhaltender Nachfrage. "Zahlreiche Fonds haben selbst in den vergangenen Wochen Netto-Mittelzuflüsse erzielt", stellt die Rating-Agentur Scope in einer aktuellen Studie fest. 

Offensichtlich wirken die Maßnahmen, die nach der Krise ergriffen wurden. Seit 2013 gelten eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine einjährige Kündigungsfrist. Das verhindert, dass die Fonds als Tagesgeldersatz missbraucht und zu schnell Mittel in großem Stil abgezogen werden, wodurch Liquiditätsengpässe drohen. Selbst "die älteren Fonds, zu denen sämtliche Schwergewichte zählen, haben mittlerweile fast alle zu mehr als 50 Prozent Anleger, die diesen Regelungen unterworfen sind", heißt es bei Scope. 

Anleger, die noch vor der Neuregelung investiert haben, können zwar bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr abziehen. Wer schon so lange dabei ist, dürfte nun aber kaum hektisch verkaufen, so dass Verkaufsdruck durch Altanleger unwahrscheinlich ist.

Sinkende Mittelzuflüsse erwartet

Ganz ohne Folgen wird der Einbruch der Aktienmärkte jedoch nicht bleiben. Mancher Anleger könnte angesichts der massiv gesunkenen Kurse in Versuchung kommen, sein Geld am Aktienmarkt statt in Immobilienfonds zu investieren – oder zunächst ganz auf Investitionen verzichten. Die Analysten von Scope verzeichneten bereits in den vergangenen Wochen rückläufige Mittelzuflüsse. Dies dürfte keine vorübergehende Entwicklung bleiben. "Diese Verlangsamung der Zuflüsse wird sich nach Ansicht von Scope in den folgenden Monaten fortsetzen", heißt es in der Analyse.

Für die Fonds muss das kein Nachteil sein, da der Anlagedruck sinkt. Die Scope-Analysten gehen davon aus, dass sich die Fondsmanager "bei Investitionen in neue Objekte vorerst zurückhalten." Auch für Anleger könnten sich geringere Mittelzuflüsse lohnen. Derzeit gibt es für fast die Hälfte der von Scope beobachteten 20 Immobilienfonds Einschränkungen für Anleger. Bei abflauenden Mittelzuflüssen besteht somit die Chance, dass diese Fonds wieder uneingeschränkt zugänglich werden. 

Renditevorteile bleiben hoch

An Attraktivität haben die Fonds nichts verloren, gerade im Vergleich zu anderen risikoarmen Anlageformen. "Die durchschnittliche Performance der Fonds betrug im vergangenen Jahr 3,1 Prozent – und damit lag sie deutlich über dem Niveau, das sich mit Staatsanleihen oder Termingeldern erzielen lässt", stellt Scope fest. 

Das Niedrigzinsumfeld, für das nach den jüngsten Schritten der Notenbanken kein Ende absehbar ist, spielt Immobilienanlagen in die Hände. Dadurch können "Investoren im Vergleich zu Anleiherenditen relativ höhere Renditen mit einem in vielen Fällen höheren Wertsteigerungspotenzial erreichen", stellen Timo Tschammler und Markus Fehrenbacher im einleitenden Buchkapiel "Kapitalströme im globalen Immobilienfondsmarkt" auf Seite 9 fest. Trotzdem gilt es, die weitere Entwicklung aufmerksam zu beobachten. "Der Großteil der Investitionen erfolgt in die traditionellen Assetklassen wie Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und Logistik-/Industrieimmobilien", erläutern die Springer-Autoren auf Seite 12. Somit unterliegen auch offene Immobilienfonds konjunkturellen Einflüssen. 

Wie das Ifo Institut in einer Umfrage herausgefunden hat, leidet die Immobilienwirtschaft nach eigenem Befinden so gut wie nicht unter den Folgen des aktuellen Krise. Nur 11,8 Prozent der befragten Unternehmen spüren demnach bislang negative Auswirkungen. Das könne aber auch daran liegen, dass die Branche, anders als die Finanzmärkte, konjunkturellen Schwankungen hinterher hinke. 

Sollten sich die Folgen der Corona-Krise zu einer länger anhaltenden, schweren Rezession auswachsen, dürfte dies letztlich aber auch die Mieter der Fondsobjekte treffen und sich entsprechend auf die Renditen der offenen Immobilienfonds auswirken.

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