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05.07.2018 | Immobilienfonds | Im Fokus | Onlineartikel

Offene Immobilienfonds – Anleihealternative mit Risiken

Autor:
Michael Fuchs

Offene Immobilienfonds erfreuen sich großer Beliebtheit. Angesichts von Minimalrenditen bei Anleihen sind sie so gefragt, dass viele Fonds derzeit keine neuen Gelder mehr annehmen. Ohne Risiko ist die Anlage freilich nicht.

Die Krise der offenen Immobilienfonds scheint überwunden. Zwar sind einige der Fonds, die in Folge der Finanzkrise die Rückzahlungen an die Anleger nicht mehr leisten konnten und liquidiert werden mussten, noch nicht abgewickelt. Die übrigen befinden sich aber in einer komfortablen Lage. Dank des günstigen Konjunkturumfelds ist die Nachfrage hoch und es gibt kaum Leerstand. "Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds liegt aktuell bei 95,3 Prozent. Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (94,5 Prozent) übertroffen", stellt das Analysehaus Scope in einer aktuellen Studie fest.

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Kleine Summen diversifiziert anlegen

Der Charme offener Immobilienfonds für Anleger liegt auf der Hand. Sie ermöglichen bereits für kleine Beträge die Investition in Immobilien bei gleichzeitiger Diversifikation, denn ein einzelnes Objekt darf "maximal 15 Prozent des Gesamtvolumens des Fondvermögens ausmachen", so die Springer-Autoren Nico B. Rottke und Matthias Thomas in ihrem Buchkapitel "Immobilieninvestition" (Seite 849). Zudem bieten sie eine sinnvolle Erweiterung der Anlageklassen, denn "je längerfristig eine Anlage geplant ist und je größer das Gesamtvermögen, desto höher sollte der Anteil der Sachwerte im Gesamtportfolio sein", meinen auch die Buchautoren Philipp Karl Maximilian Lindmayer und Hans-Ulrich Dietz im Buchkapitel "Langfristige Vermögensplanung zur Absicherung Ihrer Ziele" auf Seite 2.

Von den Liquiditätsproblemen, die zur Abwicklung zahlreicher Immobilienfonds und teilweise massiven Wertverlusten für Anleger geführt haben, ist nichts mehr zu spüren. Im Gegenteil: Mit einer Liquiditätsquote von über 20 Prozent sind die Fonds nach Einschätzung von Scope gut abgefedert. Die Analysten führen dies "auf effektive Liquiditätssteuerung" zurück. Offensichtlich machen die Fondsmanager reichlich Gebrauch von der Möglichkeit, den Zufluss neuer Anlegergelder zu begrenzen. Lediglich zwei der untersuchten Fonds nehmen derzeit uneingeschränkt neue Mittel an.

Fondsverwalter trennen sich von weniger attraktiven Objekten

Dieses Vorgehen macht Sinn, denn der Kauf neuer Anlageobjekte ist derzeit schwierig. Nicht nur die Preise für Wohnimmobilien bewegen sich auf hohem Niveau, auch Gewerbeimmobilien sind gefragt. Attraktive Objekte sind somit rar gesät und entsprechend teuer. "Die Manager der offenen Immobilienfonds sind daher gut beraten, Objekte nicht um jeden Preis zu erwerben", warnen die Analysten von Scope. Einige der Fondsverwalter beherzigen dies und trennen sich von weniger attraktiven Objekten in ihren Portfolios – auch die erklärt den hohen Vermietungsstand.

Ganz um Zukäufe kommen die Fonds allerdings nicht herum. Um angesichts der hohen Kaufpreise attraktive Renditen zu erzielen, weichen sie auf Objekte jenseits des klassischen Schwerpunkts Büroimmobilien aus. 13 Prozent des gesamten Ankaufvolumens entfallen nach Beobachtung von Scope mittlerweile auf Hotelimmobilien – 2014 waren es gerade einmal drei Prozent. Dagegen verlieren Einzelhandelsobjekte an Bedeutung. Der wachsende Druck durch den Onlinehandel sorgt für Zurückhaltung bei Investoren. Noch stellen Einzelhandel und Gewerbe aber rund ein Viertel der Objekte, während Büros und Praxisräume über 50 Prozent des Bestands ausmachen, wie eine Statistik des deutschen Fondsverbands (BVI) vom Ende des vergangenen Jahres zeigt. Wohnobjekte spielen unterdessen nur für darauf spezialisierte Fonds eine Rolle.

Rahmenbedingungen bleiben vorerst gut

An den guten Rahmenbedingungen dürfte sich nach Einschätzung von Scope zunächst nichts ändern. Viel Luft nach oben besteht unterdessen nicht, denn die Vermietungsquoten "lassen sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen." Zudem könnten die starken Mittelzuflüsse zum Kauf überteuerter Objekte verleiten und damit die Risiken erhöhen. Das gilt um so mehr, als neuen Anbieter auf den Markt kommen und die Preise nach oben treiben. Sollten die Maßnahmen gegen Liquiditätsengpässe – in erster Linie verlängerte Haltefristen für Anleger –  sich aber bewähren, stellen offene Immobilienfonds eine Anlageklasse mit moderater, aber stetiger Rendite dar, die ein Portfolio stabilisiert.

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