In Nullzinszeiten haben offene Immobilienfonds bescheidene, aber zuverlässige Dienste geleistet. Spektakulär waren die Ausschüttungen nicht, doch mehr als auf Sparbuch und Tagesgeldkonto war allemal drin. Damit erfüllte das Betongold seine Rolle als Stabilitätsanker. Diese Zeiten sind vorerst vorüber.
Zwar sind die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds bislang stabil und auch ihre Liquidität wackelt nicht. Dennoch warnen Experten vor Sorglosigkeit bei Anlegern.
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Mit dem weltweiten Inflationsschub haben die offene Immobilienfonds, in die während der Niedrigzinsphase viele Anleger gerne Teile ihres Kapitals investierten, an Attraktivität verloren. Renditen von meist zwei bis drei Prozent sind bei 8,9 Prozent deutscher Inflation im vergangenen Jahr schlicht ein Verlustgeschäft. Kein Wunder, dass Anleger sich zurückhalten. Wurden die Fonds lange mit Geld zugeschüttet, sind die Mittelzuflüsse 2022 deutlich gesunken. Dieser Trend dürfte sich im laufenden Jahr fortsetzen, erwarten die Analysten der Ratingagentur Scope. Kein Wunder, ist die prognostizierte "durchschnittliche Performance zwischen 2 und 2,5 Prozent" angesichts der nach wie vor hohen Inflation keine Einladung zum Investieren.
Verkäufer und Käufer finden derzeit nicht zusammen
Zumal auch von anderer Seite Ungemach droht. Die Zeit der steigenden Immobilien-Bewertungen, von denen die Fonds lange profitierten, ist erst einmal vorbei. "Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen. Verkäufer und Käufer finden momentan nicht zusammen", betonen die Analysten von Scope. Das sorgt für Unsicherheit, denn wie sich die Immobilienbewertungen künftig entwickeln werden, "lässt sich derzeit noch nicht beziffern".
Die gute Nachricht: Für Panik gibt es keinen Grund. Die Scope-Experten betonen die stabilen Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds. Zudem sei bei gewerblichen Objekten die Anpassung an die Inflation, also die Inflationsindexierung, üblich. Offensichtlich überfordern die dadurch steigenden Mieten die Mieter noch nicht. "Die Fondsmanager geben an, dass sich diese Mieterhöhungen aktuell auch durchsetzen lassen, was die Mieten und damit die ausschüttungsfähigen Einnahmen tendenziell steigert", heißt es in der Studie.
Die Liquiditätsquote ist nahezu konstant
Auch die Liquidität der Fonds ist ausreichend. "Im Durchschnitt ist die Liquiditätsquote mit 15 Prozent im Vorjahresvergleich nahezu konstant geblieben", betonen die Scope-Analysten. Damit seien die Fonds in der Lage, Anteilsverkäufe zu stemmen. Dabei helfen auch "die 2013 eingeführten Regeln zu Mindesthalte- und Kündigungsfristen", die Rückgaben von Fondsanteilen besser planbar machen.
Zur Erinnerung: Die Finanzkrise 2008 hatte zu einer plötzlichen Welle von Verkäufen geführt, die eine ganze Reihe von Fonds überforderte. In der Folge mussten sie geschlossen und abgewickelt werden, was herbe Verluste für die Anleger bedeutete.
Büroflächen durch Homeoffice weniger gefragt
Doch Sorglosigkeit ist nicht angebracht. Scope verweist auf den Trend zum Homeoffice, der die Nachfrage nach Büroflächen dämpfen dürfte. Noch schwieriger sehen es bei Einkaufscentern aus. Hier werde die Nachfrage gleich von zwei Seiten in die Zange genommen, einerseits vom Trend zu immer mehr Online-Käufen, andererseits von rückläufigem Konsum in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Damit drohten verstärkte Mieterinsolvenzen und Leerstände.
Last but not least ist durch die stark gestiegenen Zinsen erhebliche Konkurrenz entstanden. Festgeld und Anleihen bringen nach langer Flaute wieder Zinseinnahmen, die sich mit offenen Immobilienfonds messen können - und das bei schneller Verfügbarkeit ohne Halte- und Kündigungsfristen. Alternativlos sind die Fonds damit nicht mehr.