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Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

1. Einführung

Bereits vor über fünfzig Jahren hat Friedrich von Hayek in seinen Aufsatz „The Use of Knowledge in Society“ (1945) betont, das Grundproblem der Koordination wirtschaftlicher Aktivitäten läge gerade darin, daß niemand über alle Informationen in ihrer Gesamtheit verfuge, sondern diese unvollkommen auf die einzelnen Individuen verteilt seien. Die Aufgabe des auf Arbeitsteilung und Tausch beruhenden Marktsystems bestünde darin, das begrenzte Wissen so zu verteilen, daß der bestmögliche Einsatz aller nur für vereinzelte Individuen bekannten Mittel zur Erreichung subjektiver Ziele gewährleistet sei.1 Seither hat man sich in vielen Bereichen der Wirtschaftswissenschaften mit dem Problem der Informationsbeschafrung und Verwertung befaßt. Insbesondere in der Wirtschaftspraxis kommt der asymmetrischen Information und Unsicherheit eine große Bedeutung zu.

Susanne Glück

2. Die Stellung des Immobilienmaklers im Rechts- und Wirtschaftsverkehr

In ihrer Eigenschaft als Ratgeber, Treuhänder, Vermittler, Sachverständiger und Schätzer bieten Immobilienmakler in vielen Bereichen der Irrimobilienwirtschaft Dienstleistungen an. Neben Problemlösungen im Finanzierungsbereich, bei der steuerlichen Gestaltung sowie im Hinblick auf rechtliche Bewertungen zählen hierzu auch ergänzende Dienstleistungen wie z.B. die Immobilienverwaltung, das Immobilienmanagement, die Übernahme von Bauträgertätigkeiten und die Baubetreuung.44 Der Kern der Maklerdienstleistung besteht jedoch darin, durch das Zusammenstellen eines bedarfsgerechten Portefeuilles von am Markt verfügbaren Immobilien Marktspannungen zwischen Anbietern und Nachfragern von Immobilien zu überbrücken und durch umfassende Marktkenntnis den Kunden die für einen Güteraustausch notwendige Markttransparenz zu verschaffen.45

Susanne Glück

3. Der Immobilienmarkt und seine Marktteilnehmer

Gegenstand des Immobilienmarktes sind Immobilien, die alle unbebauten und bebauten Grundstücke (einschließlich Wasserflächen) sowie sämtliche Arten von fest mit dem Boden verbundenen und für längere Zeit errichteten Baulichkeiten umfassen.1 Grund und Boden wird nach allgemeiner Auffassung als nicht vermehrbares Gut bezeichnet. Dies gilt sicherlich für die gesamte Bodenfläche. Betrachtet man dagegen die nutzbare Bodenfläche, so kann diese sehr wohl durch Änderung der Nutzungsbestimmungen ausgeweitet und der Markt durch eine gesteuerte Baulanderschließung beeinflußt werden. Solche Maßnahmen werden jedoch durch die öffentliche Hand bestimmt und erfolgen demnach nicht in dem gleichen Umfang wie auf anderen Märkten.2

Susanne Glück

4. Ökonomische Analyse der Maklertätigkeit

Obwohl in Anbetracht des volkswirtschaftlichen Vermögens, das durch Immobilienmakler jährlich vermittelt wird, ihre gesellschaftliche und ökonomische Leistungsfähigkeit unter den Strukturbedingungen der freien und sozialen Marktwirtschaft außer Frage steht, leidet das Maklergewerbe ähnlich wie der Handel unter einem Ausbeutungsverdacht.1

Susanne Glück

5. Ökonomische Analyse der Makler-Auftraggeber-Beziehung

Unvollkommenheiten auf dem Immobilienmarkt fuhren dazu, daß die Marktteilnehmer die Dienstleistung eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen. Seine Funktion besteht darin, bestehende Informationsasymmetrien und damit verbunden Unsicherheiten bezüglich Preis-und Qualitätsinformationen über Immobilien abzubauen. Hierbei stehen die Marktteilnehmer vor dem Problem der Auswahl eines geeigneten Partners, denn es besteht zudem Unsicherheit über die Leistungsfähigkeit und den Leistungswillen des Immobilienmaklers. Die Analyse von Problemen asymmetrischer Informationsverteilung innerhalb von Auftragsverhältnissen erfolgt im Principal-Agent-Ansatz. Dieser soll im folgenden herangezogen werden, um die in der Realität auftretenden Beziehungsstrukturen zwischen Makler und Auftraggeber agency-theoretisch zu begründen1 sowie Lösungsmöglichkeiten für die in solchen Kooperationsbeziehungen auftretenden Informationsasymmetrien aufzuzeigen. Diese werden insbesondere deswegen notwendig, weil wenig berufsordnende Vorschriften für Immobilienmakler existieren bzw. kaum Sanktionen von übergeordneter Seite drohen.

Susanne Glück

6. Resümee

Die Frage nach der ökonomischen Notwendigkeit von Maklerdiensten zur Förderung von Immobilientransaktionen zweier aufeinanderfolgender Marktstufen bildete den Ausgangspunkt der vorliegenden Arbeit. Ziel der Ausführungen war es, einen wirtschaftstheoretischen Bezugsrahmen zur Erklärung und Gestaltung der Kooperationsbeziehung zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber aufzustellen sowie deren Einfluß auf Kosten und Nutzen der Beziehung zu analysieren. Hierzu wurden die Dienstleistungstheorie sowie die Ansätze der neueren ökonomischen Theorie herangezogen.

Susanne Glück

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