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13.10.2017 | Immobilienmanagement | Im Fokus | Onlineartikel

Digitales Tool verbindet Gebäude- mit Marktbenchmarks

Autor:
Christoph Berger

Mit dem Digital-Tool "Asset Check" soll sich schnell und kostengünstig eine Vorbewertung von Immobilien vornehmen lassen. Herangezogen werden dazu immobilienspezifische Indizes mit Ertrags- und Kostendaten sowie Wirtschafts- und Regionaldaten.

"Immobilienbewertungen werden aus vielfältigen Anlässen vorgenommen. Der Vielfalt der Anlässe steht eine Vielfalt möglicher Bewertungsmethoden gegenüber", schreiben Matthias Thomas, Maximilian Brauers und Stefan Hocke im Kapitel "Immobilienbewertung" des Springer-Fachbuchs "Immobilienwirtschaftslehre – Management". Der Wert beruhe dabei auf einer Schätzung. Für den Anlass der Wertermittlung würden die Definitionen des entsprechenden Wertbegriffes herangezogen. "Bei der Wertermittlung zum Zwecke der Bilanzierung wäre dies zum Beispiel der Fair Value/beizulegende Zeitwert oder bei transaktionsbasierten Anlässen der Market Value/Verkehrswert", so die Autoren weiter. Aufgabe des Bewerters sei es, einen Wert zu ermitteln, der am wahrscheinlichsten dem Preis entsprechen würde, der unter den im Wertbegriff definierten Umständen am Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beobachten wäre. Der Wert müsse somit nicht mit dem im Einzelfall ausgehandelten Preis übereinstimmen.

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Um eine schnelle und kostengünstige Vorbewertung von Immobilien während der Phasen Ankauf, Halten und Verkauf vornehmen zu können, haben der Projektsteuerer Drees und Sommer und das Analyseunternehmen Bulwiengesa zusammen einen sogenannten "Asset Check" entwickelt. Mit dem digitalen Tool, so die Entwickler, würden Interessierte einen Überblick über objekt- und marktrelevante Daten in Form von Benchmarks, zum Beispiel OPEX und CAPEX sowie Informationen wie Mieten, Kaufkraft und Zentralität erhalten. OPEX, so die Erläuterung im Kapitel "Abkürzungen, Fachbegriffe und Erklärungen" des Springer-Fachbuchs "Kompakt Edition: Immobilienfinanzierung", steht für Operational Expenditures, also die Ausgaben für den Geschäftsbetrieb, CAPEX für Capital Expenditures – die Investitionen zur langfristigen Werterhaltung von Sachanlagen.

Ersteinschätzung statt ausführliche Due Diligence

Um die Erstanalyse vorzunehmen, geben Nutzer die Kennziffern der eigenen Immobilie in das Tool ein: Adresse, Nutzungsarten, Größe und Zustand. Daraufhin werden die eingegebenen Daten mit den Immobilienmarktdaten von Riwis sowie den Bautechnik-Daten von Drees und Sommer abgeglichen, bevor dann Markt- und Bautechnik-Benchmarks als Richtungszeig von dem System ausgespielt werden – Vergleichswerte aus Markt- sowie Gebäudekostensicht. Damit sei eine Ersteinschätzung von Immobilien möglich, ohne gleich in eine ausführliche Due Diligence einsteigen zu müssen, heißt es vonseiten der Entwickler.

Ausgerichtet ist das Tool für Investoren und Projektentwickler, die auf dem deutschen Markt aktiv sind, Bestandshalter, die eine Optimierung ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, oder Eigentümer, die für einen potenziellen Verkauf die Kenntnis über ihre Immobilie vertiefen möchten. Auch Banken könne der Asset-Check wichtige Vorinformationen für eine Entscheidung über eine mögliche Finanzierungsbeteiligung liefern, sind die Macher überzeugt.

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