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20.04.2018 | Immobilienmanagement | Im Fokus | Onlineartikel

Entschuldung der Kommunen durch Immobilienverkäufe

Autor:
Christoph Berger

Würden deutsche Kommunen zum jetzigen Zeitpunkt ihre Wohnungen verkaufen, würde sich das bei der derzeitigen Marktlage für sie lohnen. Manche Großstadt könnte sich durch diesen Schritt mit einem Mal entschulden.

Würde die Stadt Frankfurt am Main ihre Immobilien verkaufen, würde sie voraussichtlich mehr als elf Milliarden Euro einnehmen. Der Schuldenstand der Mainmetropole betrug Ende 2017 etwa 1,475 Milliarden Euro. Auch München wäre beim Verkauf seines Wohnungsportfolios mit einem Schlag all seine Schulden los. 5,5 Milliarden Euro könnte die bayerische Hauptstadt, deren Schuldenstand Ende 2017 bei rund 724 Millionen Euro lag, einnehmen.
Anders sieht die Situation in Dortmund, Hamburg, Berlin und Köln aus. Dort überragt die Schuldenlast den Wert des kommunalen Immobilienbesitzes. Doch die Schulden könnten durch einen Immobilienverkauf immerhin deutlich gesenkt werden.

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Laut dem IW-Policy Paper "Argumente für den Verkauf kommunaler Wohnungen", herausgegeben vom Institut der deutschen Wirtschaft, besitzen die deutschen Kommunen noch rund 2,3 Millionen Wohnungen. Das sind etwa zwölf Prozent aller vermieteten Wohnungen hierzulande. 2015 betrug ihr bilanzieller Wert demnach fast 138 Milliarden Euro. Der Bund und die Länder hätten hingegen in den vergangenen Jahren fast alle ihre Wohnungen verkauft.

Wert treibt Höchststand entgegen

Warum der Verkauf von Wohnungen gerade zum jetzigen Zeitpunkt für Kommunen geeignet sei, erklärt IW-Immobilienökonom und Springer-Autor Michael Voigtländer: "Der Wert der Wohnungsbestände strebt seinem Höchststand entgegen. Die günstige Kombination aus niedrigen Zinsen, starker Zuwanderung und robuster Konjunktur wird nicht von Dauer sein."

Zudem kommt die Studie zu dem Schluss, dass sozialpolitische Bedenken gegen einen Verkauf kaum greifen: Kommunale Wohnungsgesellschaften würden Wohnungen oft zu ähnlichen Preisen wie private Anbieter vermieten. Und würden mal niedrigere Mieten angeboten, würden davon nur bedingt einkommensschwache Mieter profitieren.

Allerdings schreibt Guido Spars im Kapitel "Privatisierung öffentlicher Wohnungen" des Springer-Fachbuchs "Immobilienwirtschaftslehre – Ökonomie", dass die Privatisierung von Wohnungen in Deutschland sowohl Chancen als auch Risiken für die jeweiligen Städte in sich berge. Die Erfahrungen der letzten Jahre hätten gezeigt, dass sowohl für die Städte als auch die beteiligten Unternehmen die Verkäufe von Wohnungsbeständen und -unternehmen ein Lernprozess darstelle, dessen Ergebnisse für zukünftige Planungen genutzt werden sollten.

Besseres Handling der Risiken

Spars weiter: "Hierbei könnten in Zukunft zwei Vorteile für ein besseres Handling der Risiken sprechen: Zum einen lässt sich ein Wandel der Käufer von kurzfristigen opportunistischen Investoren zu eher langfristigen Bestandsoptimierern erkennen. Diese werden aufgrund ihres langfristigen Engagements sowohl an der Weiterentwicklung der Bestände und Quartiere als auch an anderen stadtentwicklungspolitischen Themen interessiert sein." Und zweitens: Auch wenn einige Kommunen und Städte laut der Ifs-Befragung innerhalb der nächsten drei Jahre den Verkauf eigener Wohnungsbestände planen, "werden von den Kommunen kaum noch Komplettverkäufe geplant, vielmehr sollen eher Teilverkäufe und Einzelprivatisierungen vorgenommen werden".

Diese behutsameren Dimensionen der Privatisierung, so Spars, berge die Chance, die Vorteile der Privatisierung mit einem Blick für die Risiken zu verbinden. Wobei er anfügt: "Wichtig erscheint jedoch auch, dass die Kommunen in die Lage versetzt werden, nicht aus blinder Haushaltsnot Wohnungsbestände veräußern zu müssen."

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Immobilienfinanzierung

Quelle:
Grundlagen der Immobilienwirtschaft

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