Nach mehr als einem Jahrzehnt stetiger Preisanstiege sinken die Kosten für den Bau oder Kauf einer Immobilie - auch in den Metropolen. Mit einem Einbruch auf dem Immobilienmarkt rechnen die Helaba-Experten in ihrem Fokus-Papier allerdings nicht. Der Grund sind hohe Zinsen, Rohstoff- und Baupreise.
Trotz sinkende Preise bleibt Wohnraum vor allem in Ballungsräumen für viele Menschen zu teuer.
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Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, in denen zur Mitte der vergangenen Dekade die Hauspreise stabil oder sogar leicht abwärts verliefen, hat sich in Deutschland der entsprechende Index seit 2010 fast verdoppelt. Den steilsten Anstieg verzeichneten die Volkswirte der Helaba Research & Advisory in ihrem aktuellen Fokus zum deutschen Wohnungsmarkt in Österreich.
Druck in Top-Metropolen lässt nach
Im dritten Quartal sind die Preise für Wohnungen und Häuser erstmals nicht mehr gestiegen. Sogar in den sieben Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart gab es Rückgänge. Deshalb lasse der Druck trotz des weiterhin hohen Bedarfs nach, so die Helaba-Experten. Den Preis für eine durch Bau oder Kauf finanzierte Immobilie inklusive Nebenkosten für das Herbst-Quartal vergangenen Jahres berechnete der Baufinanzierungsvermittler Interhyp mit durchschnittlich 512.000 Euro. Das entspreche einem Rückgang von 4,3 Prozent gegenüber dem Sommer. Da habe der Durchschnittspreis noch 535.000 Euro betragen.
Dennoch bleiben Häuser oder Wohnungen - vor allem in Ballungsräumen - für viele Menschen unerschwinglich. Schuld sind die seit Monaten kräftig gestiegenen Zinsen, die Kunden für die Finanzierung bei Banken und Sparkassen leisten müssen. Während 2021 Wohnungsbauinvestitionen der "Motor des gesamtwirtschaftlichen Wachstums" gewesen sind, habe die Fertigstellung 2022 "deutlich unter 300.000 Wohneinheiten" gelegen, erläutern die Helaba-Experten.
Deutlich weniger neue Baufinanzierungen
Absolut ist das Volumen neuer Baufinanzierungen im November 2022 um mehr als neun Prozent oder 1,4 Milliarden Euro auf insgesamt 13,6 Milliarden Euro im Vergleich zum Vormonat zurückgegangen, berichtete das Beratungshaus Barkow zu Jahresbeginn unter Berufung auf Zahlen der EZB, BC Banks Data und eigenen Daten. Das sei der niedrigste Stand seit Juni 2011. Im März 2022 habe der Bestand an neuen Baufinanzierunen in Deutschland noch bei insgesamt 32,3 Milliarden Euro gelegen.
Materialengpässe und hohe Baupreise
Auch künftig gehen sie von rückläufigen Zahlen aus, da die Zahl der Genehmigungen rückläufig ist und es weiterhin Materialengpässe - etwa bei Holzfertigteilen, Kies und Sand sowie Ziegeln - und einen kräftigen Anstieg der Baupreise gibt. Seit 2021 sind unter anderem die Kosten im Bereich Sanitär und Elektrik, Heizung und Klima sowie für Maler und Tapezierer kontinuierlich gestiegen, belegen Daten des Statistischen Bundesamtes. Helaba Research prognostiziert für 2023 deshalb nur noch 270.000 fertige Wohneinheiten. Damit werde das von der Politik anvisierte Ziel von 400.000 verfehlt. Das wurde zuletzt in den 1990er Jahren erreicht.
Als weitere Herausforderung im Immobilienmarkt nennen die Ökonomen den Klimaschutz. Das gelte vor allem für die Energetische Sanierung, bei der Bestand- und Neubauten miteinander konkurrieren: Der Anteil von alten Woheinheiten aus den Jahren 1949 bis 1978 beträgt der Helaba zufolge 42 Prozent, für den Zeitraum von 1979 bis 1990 geben die Experten 12,6 Prozent und von 1991 bis 2010 16,4 Prozent an. Der Anteil von Gebäude ab dem Baujahr 2011 umfasst nur drei Prozent. Altbauten aus der Zeit vor 1948 machen hingegen 26,1 Prozent aus.