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07.10.2016 | Immobilienwirtschaft | Im Fokus | Onlineartikel

Eine einheitliche Auffassung über Immobilienarten

Autor:
Christoph Berger

Um plötzliche Preisentwicklungen einheitlich erfassen und bewerten zu können, braucht es eine gemeinsame Auffassung darüber, welche Immobilienarten zusammengefasst werden können und welche Teilmärkte existieren. Nun liegt ein erster Ergebnisbericht für eine neue Kategorisierung vor.

Der Wunsch nach einer einheitlichen Auffassung über Immobilienarten und Teilmärkte kommt nicht nur aus der Immobilienbranche selbst. Auch für die Kreditwirtschaft, die Verwaltung und Politik hat eine klare Kategorisierung eine hohe Bedeutung. Im Kapitel "Benchmarking von Chancen und Risiken" im Springer-Fachbuch "IT-Management Real Estate" wird als eine der Grundlagen des Benchmarking die Auswahl des Vergleichsobjekts aufgeführt. Dort heißt es: "Dabei ist wichtig, festzulegen, welche Ähnlichkeiten zur Gewährungsleistung der Vergleichbarkeit gegeben sein müssen."

Gerade angesichts der gestiegenen Anforderungen an das Gutachterausschusswesen, die amtliche Statistik, die Kreditwirtschaft sowie die Immobilienwirtschaft zur Weiterentwicklung der Immobilienmarkttransparenz in Deutschland sollen die bereits existierenden Instrumente zur Marktbeobachtung bei Wohnimmobilien nun auch für die Wirtschaftsimmobilien weiter verbessert werden. So sollen vor allem plötzliche und insbesondere nicht nachhaltige Preisentwicklungen auf den Immobilienmärkten einheitlich erfasst und bewertet werden können.

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Daher haben sich der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) und der ZIA Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. unter anderem mit der Deutschen Bundesbank, dem Statistischen Bundesamt (Destatis), dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sowie weiteren Verbänden und Unternehmen zusammengetan, um einen ersten Bericht zu erarbeiten. Dieser liegt nun vor.

Wirtschaftsimmobilien statt Gewerbeummobilien

Demnach ist zum Beispiel der bislang verwendete Begriff "Gewerbeimmobilien" nicht umfassend genug. Er orientiere sich zu stark an planungsrechtlichen Regelungen im Baugesetzbuch, heißt es. Als Grundlage der Kategorisierung wurde daher der Begriff "Wirtschaftsimmobilien" eingeführt. Dies sind Immobilien, die der Nutzer – Unternehmen oder öffentliche Hand – zur Erstellung eines Produkts oder einer Dienstleistung als Produktionsfaktor einsetzt. Durch diese Definition – Wirtschaftsimmobilien ordnen sich nun neben den "Wohnimmobilien", den "Agrar-, Forst- und Fischereiimmobilien" sowie den "Übrigen Immobilien" als vierte Kategorie innerhalb "Bebauter Grundstücke" ein – lasse sich eine eindeutige Abgrenzung zu den Wohnimmobilien vornehmen.

Darüber hinaus wird vorgeschlagen, Wirtschaftsimmobilien in folgende Segmente zu unterteilen:

  • Handel, 
  • Büro und Praxis,
  • Industrie und Produktion,
  • Beherbung und Gastronomie,
  • Gesundheit und Soziales,
  • Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtung,
  • Gebäude für technische Infrastruktureinrichtungen,
  • Übrige Wirtschaftsimmobilien mit begehbaren Bauwerken sowie
  • Übrige Wirtschaftsimmobilien mit nicht begehbaren Bauwerken.

Handels- und Büroimmobilien weiter untergliedert

In dem Bericht wurden zudem Handels- sowie Büroimmobilien tiefergehend klassifiziert. Für Handelsimmobilien wurden mit dem großflächigen Handel (Geschossfläche mindestens 1.200 Quadratmeter), dem kleinflächigem Handel (Geschossfläche unter 1.200 Quadratmeter) und dem Geschäftshaus drei Untergruppen identifiziert. Bei dem Geschäftshaus handelt es sich um Immobilien mit Mischnutzung, die schwerpunktmäßig eine Einzelhandelsnutzung aufweisen beziehungsweise die Erträge zu über 50 Prozent aus dem Einzelhandel erwirtschaften. Der großflächige Handel untergliedert sich wiederum in Center (Einkauf-, Shopping- und Fachmarktcenter), Warenhäuser (breit gegliedertes Sortiment) und Kaufhäuser (tief gegliedertes Sortiment) sowie SB Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Fachmärkte und Cash & Carry.

Im Segment der Büro- und Praxisimmobilien wurde die Funktionalität der Immobilien als wesentliches Charakterisierungsmerkmal identifiziert. Monofunktional genutzte Objekte, zu denen auch Büroparks gehören, werden von den Büro- und Geschäftshäusern unterschieden, die mindestens 50 Prozent ihrer Erträge aus der Büronutzung beziehen. Hierdurch grenzen sie sich insbesondere vom Wohn- und Geschäftshaus ab, das seine Erträge zu über 50 Prozent aus der Vermietung von Wohnungen generiert.

Die Gruppierung der anderen Segmente soll im kommenden Ergebnisbericht erfolgen. Darüber hinaus werden in den nun vorgelegten Bericht Feedbacks eingearbeitet.

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