Bis zum Jahr 2015 wurden Neuvertragsmieten beziehungsweise Wiedervertragsmieten kaum reguliert. Dies änderte sich mit der Einführung der Mietpreisbremse. "Hiernach ist vorgesehen, dass bei Wiedervertragsmieten der Mietpreis maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Liegt die Miete bereits heute höher, muss sie nicht abgesenkt werden", schreibt Michael Voigtländer im Kapitel "Drei Irrwege der Wohnungspolitik" des Springer-Fachbuchs "Luxusgut Wohnen". Von dieser Regelung sind jedoch Gebäude ausgenommen, die nach dem 01.10.2014 errichtet wurden. Zudem "gilt die Mietpreisbremse bei dem ersten Vertrag nach einer umfangreichen Modernisierung nicht", wie Voigtländer weiter ausführt.
Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse in Berlin – und elf weitere Bundesländer haben inzwischen mit der Einführung des Instruments nachgezogen. Die Anfangsmiete orientiert sich dabei an der bereits erwähnten ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Größe und der damit verbundene Mietspiegel erhalten damit eine größere Bedeutung. "Entscheidend für die Wirkung der Mietpreisbremse ist somit, wie gut der Mietspiegel den Markt abbildet", schreibt Voigtländer, der auch Professor an der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg im Fach Volkswirtschaftslehre und Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am IW ist.
Wohnungen in gute Lagen über der ortsüblichen Vergleichsmiete
Doch Auswertungen des IW von rund 117.000 Wohnungsinseraten auf dem Internet-Portal ImmobilienScout24 zeigen, dass nach wie vor ein Großteil der inserierten Mietwohnungsangebote in Berlin über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Demnach lagen schon vor der Einführung der Mietpreisbremse 61,4 Prozent aller Mietangebote im Durchschnitt um 24,6 Prozent über den Vergleichsmieten. Bis Ende 2016 hat sich dieser Wert auf 62,3 Prozent mit einer durchschnittlichen Preisüberschreitung von 26,1 Prozent noch einmal erhöht.
Auch Voigtländer beschreibt in dem bereits genannten Kapitel, dass in der Hauptstadt fast alle kleinen Wohnungen in guten Lagen, nämlich 98 Prozent, preislich über den Vorgaben des Mietspiegels liegen. In Köln seien zudem auch einfache Lagen besonders betroffen. "Ein genauerer Blick auf die Märkte zeigt, dass besonders in solchen Teilmärkten die Abweichungen besonders groß sind, in denen die Dynamik sehr stark ist", so der Immobilienmarkt-Experte.
Wohlhabende sind die Profiteure
Die Forscher und Verfasser des IW-Gutachtens kommen daher zu dem Schluss, dass selbst wenn die Mietpreisbremse wie gewünscht funktionieren würde, davon vornehmlich Wohlabende profitieren würden. Denn: Bei Wohnungen mit guter bis sehr guter Ausstattung in zentraler Lage ist der Unterschied zwischen dem Mietspiegelpreis und dem tatsächlichen Angebotspreis am größten. Je nach Wohnungsgröße würden bis zu 72 Prozent der angebotenen Wohnungen mindestens zehn Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.
IW-Immobilienexperte Dr. Philipp Deschermeier sagt zu den Ergebnissen: "Dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert, ist eigentlich positiv. Denn so kommt es nicht dazu, dass sich Vermieter kleinere Instandhaltungsmaßnahmen sparen, weil sie diese nicht durch höhere Mieten auf die Mieter umlegen können. Zum anderen gibt es dadurch keinen faktischen Mietstopp und damit keine Anreize, Immobilien zu verkaufen statt zu vermieten."