Seit 2009 nahmen die Immobilientransaktionen in Deutschland immer weiter zu.
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Trotz der guten Stimmung unter professionellen Immobilienmarktteilnehmern gehen Analysten davon aus, dass der Höhepunkt des Transaktionszyklus allmählich erreicht ist.
Seit 2009 kennt das Transaktionsvolumen in Deutschland nur eine Richtung: Es geht nach oben. Und im Jahr 2015 erreichte es laut dem jährlich von EY Real Estate erstellten „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ mit 79 Milliarden Euro einen neuen Rekordwert.
Dass sich die positive Entwicklung auch im gerade begonnen Jahr2016 fortsetzen wird, davon sind 95 Prozent der für das Trendbarometer befragten Immobilienfachleute überzeugt – allesamt Experten aus den Bereichen Banken, Private-Equity-Fonds, Immobilienvehikel und Wohnungsgesellschaften. Trotzdem sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner und Leiter des Immobiliensektors bei EY: „Wir denken dennoch, dass der Höhepunkt des Transaktionszyklus allmählich erreicht ist.“
Limitiertes Immobilienangebot in den Top-Lagen
So rechnen die Analysten des Beratungsunternehmens, dass sich das Transaktionsvolumens auf 62 bis 65 Milliarden Euro absenken wird. Dies sei vor allem auf das limitierte Angebot von Immobilien zurückzuführen, die Nachfrage bleibe weiter hoch. „Lediglich Großübernahmen im Wohnimmobilienbereich hätten das Potenzial, das Transaktionsvolumen in ähnliche Größenordnungen wie im Jahr 2015 zu heben“, ist Schulz-Wulkow überzeugt. So rechnen rund 85 Prozent der Befragten damit, dass sich das Angebot verknappen wird – vor allem an risikoarmen und zu angemessenen Preisen zu erwerbenden Immobilien.
Gerade in den stark nachgefragten zentralen Lagen könnte das Angebotsdefizit nach Meinung von 80 Prozent der Befragten zu einer Überhitzung der Preise führen – bezogen auf alle Nutzungsklassen. Und mit der Folge von Preissteigerungen in darunterliegenden Lagen sowie für bestimmte Segmente, zum Beispiel das Bürosegment.
Mehr spekulative Projektentwicklungen
Zudem könnte das knappe Angebot nach Ansicht von 81 Prozent der Befragten zu mehr Projektentwicklungen – auch zu spekulativen im gewerblich genutzten Immobiliensegment – führen. Allerdings gaben auch 77 Prozent der Befragten zu bedenken, dass die technische Inbetriebnahme von Bauleistungen ein zunehmender Risikofaktor der Projektentwicklung ist – zumindest für komplexe Großprojekte.
Die immer weiter steigende Nachfrage resultiert zum einen vom Niedrigzinsumfeld in anderen Anlageformen. Zudem gelte die wirtschaftliche und politische Lage in Deutschland im internationalen Vergleich stabil. Diese Situation ziehe Immobilienkapital aus dem Ausland an: Die Nachfrage sowie die Preise steigen.
Zuwanderung und Mietpreisbremse beeinflussen die Wohnungswirtschaft
Zwei weitere Themen, die die Wohnungswirtschaft im Jahr 2016 maßgeblich beeinflussen werden, sind laut den befragten die Zuwanderung durch Flüchtlinge sowie die Mietpreisbremse.
Für die Unterkünfte der Flüchtlinge gilt laut EY: Es muss nicht für die Ewigkeit gebaut werden, aber Container und Sporthallen können nur Übergangslösungen sein. Und in Bezug auf die Mietpreisbremse gehen 95 Prozent der für das Trendbarometer Befragten davon aus, dass Kommunen, die auf die Mietpreisbremse setzen wollen, mit Klageverfahren wegen der mangelhaften Berechnungsgrundlage zu rechnen hätten. Satt zu regulieren, solle eher preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden. Nach jüngsten Schätzungen und unter Berücksichtigung der Zuwanderung würden über 400.000 Wohnungen jährlich benötigt.