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23.09.2016 | Immobilienwirtschaft | Im Fokus | Onlineartikel

Verhaltene Stimmung bei den Immobilienunternehmen

Autor:
Christoph Berger

Die Zeiten der Euphorie in den Immobilienunternehmen weichen einem verhaltenen Optimismus. Das hat auch mit den möglichen Folgen eines Brexits zu tun.

Die Investoren-Nachfrage nach Gewerbeimmobilien - sowohl in A- als auch in B-Lagen – wird laut einer Umfrage für den neuesten IW Immobilien-Index durch das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) steigen. Dies wird zu sinkenden Renditen führen. Davon sind 78,5 der befragten Immobilienunternehmen aus den Bereichen Büro, Handel, Wohnen sowie die Projektentwickler überzeugt. So gehen immer weniger Unternehmen der Branche davon aus, dass sich ihre wirtschaftliche Situation in der nächsten Zeit verbessern wird. Wobei es mehr Optimismus statt Pessimismus gibt. Ihre Lage für das dritte Quartal 2016 bewerten die Immobilienunternehmen mit 81,3 von 100 Punkten. Gegenüber dem Vorquartal sank der Wert um sechs Punkte.

Auch im Immobilienbereich besteht die Zielsetzung aus der Erzielung von Mietüberschüssen und in der Realisierung von Wertsteigerungen. Während sich die Mietüberschüsse als Nettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten ergeben, stellt die Wertsteigerung die Veränderung des Marktwertes der Immobilie im Zeitablauf dar.
(Aus dem Kapitel "Portfoliomanagement" des Springer-Fachbuchs "Real Estate und Facility Management")

Gerade mit Gewerbeimmobilien handelnde Unternehmen blicken dabei verhalten in die Zukunft. 43 Prozent von ihnen erwarten durch den Austritts Großbritanniens aus der Europäischen Union eine Zunahme ausländischer Inverstoren auf dem deutschen Markt. Die Folge: Eine steigende Nachfrage führt zu steigenden Preisen. Zumal die Nachfrage nicht über Neubauten abgefangen werden kann.

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Verstärkt internationale Investoren in Deutschland

Diese Zahlen decken sich in der Tendenz mit Zahlen einer Umfrage durch den Immobilienverband Deutschland IVD von Ende Juni 2016. Auch nach der rechnen 59 Prozent der Befragten damit, dass das Interesse von internationalen Investoren, die bisher in Großbritannien investiert haben, an deutschen Immobilien zunehmen wird. Weitere 47 Prozent gehen davon aus, dass britische Investoren, die zuvor verstärkt im heimischen Markt investiert haben, künftig vermehrt in deutsche Immobilien investieren werden.

Allerdings, so das IW, würden die Preise schon jetzt stärker als die Mieten steigen, mit denen Investoren ihre Käufe refinanzieren. Ein weiteres Risiko sieht das Institut beim Plan des Wiederverkaufs der erworbenen Immobilien – was üblicherweise innerhalb von zehn Jahren geschieht: "Sollten die Preise in dieser Zeit wieder sinken, zum Beispiel durch steigende Zinsen, riskieren sie ein Verlustgeschäft", erklärt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer die Situation. Vor einem Wettbieten in dem komplexen Marktumfeld warnt er daher: "Im Moment herrscht große Unsicherheit hinsichtlich eines Brexits. Ausländische Anbieter überschwemmen den deutschen Markt jetzt mit viel Geld, reagieren aber sensibel auf veränderte Rahmenbedingungen. Verzögert sich der Brexit, könnten sie schnell wieder weg sein. Ein Wettbieten könnte also die Grundlage für einen lauten Knall auf dem Gewerbemarkt bieten."

Im Kapitel "Transaktionsmanagement" des Springer-Fachbuchs "Real Estate und Facility Management" heißt es zur Kaufpreisindikation: "Der erzielbare Kaufpreis hängt von der individuellen Einschätzung des Nutzens durch den potenziellen Käufer ab. Hierbei spielen neben den Finanzkennzahlen auch Synergieeffekte, Marktentwicklung, Bieterwettbewerb, Refinanzierungsmöglichkeiten und nicht zuletzt auch die Erwartungen der Entscheider zu den Faktoren Rendite und Risiko eine wichtige Rolle." Es gilt, so die Autoren, diese Mechanismen in den Verkaufsprozess beziehungsweise in das Transaktionsmodell einzubeziehen.

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