Die derzeitigen wirtschaftlichen Herausforderungen setzen vielen Branchen zu - auch dem Immobiliensektor. Doch obwohl Investoren bereit sind, 2023 wieder mehr zu investieren, mangelt es häufig an geeigneten Zielobjekten, zeigt eine aktuelle Befragung. Ganz oben auf ihrer Einkaufsliste: Logistikimmobilien.
Mit dem Boom des Online-Handels ist auch der Bedarf an Logistikimmobilien stark gewachsen. Diese gelten unter Asset Managern als attraktive Investitionsziele.
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Die deutsche Wirtschaft kämpft seit Monaten mit vielfältigen Herausforderungen. Das gilt vor allem für Immobilienbranche. Inflation, steigende Zinsen und Materialengpässe haben 2022 die Zahl der Projekte schrumpfen und die Vorsicht vieler Investoren wachsen lassen. Auch das erste Quartal 2023 war von Zurückhaltung geprägt, zeigt eine Erhebung des Real-Estate-Dienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL), für die 145, vorwiegend deutsche Asset Manager von Mitte Januar bis Mitte Februar 2023 befragt wurden.
Investoren trennen sich ungern von Immobilien
Von diesen wollen 42 Prozent im laufenden Jahr zwar mehr investieren als 2022 - mit weniger Einkäufen plant nur jeder Fünfte. Doch fast die Hälfte der Befragten will die Verkäufe reduzieren. "Es mangelt nicht an Investoren, die kaufen möchten, sondern an jenen, die verkaufen wollen - und nach wie vor liegen die Preisvorstellungen in vielen Fällen zu weit auseinander", kommentiert Jan Eckert, Head of Capital Markets, JLL DACH, das Ergebnis.
Der Umfrage zufolge kalkulieren zwei Drittel der Experten im Ankauf mit Preisreduzierungen von mehr als fünf Prozent verglichen mit dem Preisniveau von 2022. Ein Viertel der Asset Manager, die mehrheitlich ein Immobilienvermögen von über einer Milliarde Euro in Deutschland verwalten, rechnet immerhin noch mit Abschlägen bis zu fünf Prozent.
Lostikimmobilien entwachsen der Nische
Die Anlageklasse mit dem aktuell attraktivsten Rendite-Risiko-Verhältnis ist für 38 Prozent der Investoren der Bereich der Logistikimmobilien. Dann folgen Wohn- sowie Büroimmobilien in A-Lagen mit jeweils 36 Prozent.
Industrieimmobilien waren bis vor wenigen Jahren ein Segment für Spezialisten und kamen am Investmentmarkt über den Status einer Nische nicht hinaus. Inzwischen haben sie sich als globale Asset-Klasse fest etabliert und zumindest Logistikimmobilien stehen auf den Einkaufszetteln vieler institutioneller Investoren bis hin zum Staatsfonds", schreiben hierzu Kevin Mofid und Matthias Pink im Buch "Rating von Industrieimmobilien" auf Seite 27.
Die Springer-Autoren führen als Meilenstein in diesem Segment eine Transaktion vom Juni 2017 an. Seinerzeit habe die China Investment Corporation, ein chinesischer Staatsfonds, für mehr als zwölf Milliarden Euro die paneuropäische Logistikplattform Logicor von Blackstone übernommen.
"Bis heute ist es die zweitgrößte europäische Immobilientransaktion überhaupt und eine der größten weltweit. Die Transaktion mag eine Ausnahme sein und eventuell auch bleiben, dennoch steht sie exemplarisch für den Aufstieg von Logistikimmobilien zur global bedeutenden Asset-Klasse", so Mofid und Pink. In den vergangenen Jahren ist dem Autoren-Duo zufolge weltweit stets mehr als 100 Milliarden US-Dollar in Industrieimmobilien investiert worden - "der größte Teil davon in Logistikimmobilien".
Wesentlicher Bestandteil logistischer Dienstleistungen
Dabei folgt das stetig wachsende Interesse der Logistikimmobilie vor allem auch dem Boom des Online-Handels. Laut des Marktberichts des Spezialimmobiliendienstleisters Realogis für das erste Halbjahr 2022 hat der erzielte Flächenumsatz der acht deutschen Top-Standorte für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in diesem Zeitraum sein bisher höchstes Ergebnis erzielt.
Die Analyse zeigt, dass in den Metropolen Berlin, Hamburg, Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München insgesamt 2.001.800 Quadratmeter Fläche vermietet waren. Das sind 8,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (1,8 Millionen Quadratmeter). Damit sei das erste Halbjahr 2022 neuer Spitzenreiter beim Flächenumsatz seit 2017 und übertrifft den Fünf-Jahresschnitt von aktuell 1,6 Millionen Quadratmeter um 28,6 Prozent.
Anforderungen an Logistikgebäude steigen
Dabei müssen die Gebäude aber immer den an sie gestellten Anforderungen gerecht werden, schreiben Mofid und Pink im Buchkapitel "Die Logistikimmobilie - mehr als nur ein Lager" (Seite 66) und führen aus:
Das Spektrum reicht von der Spezialisierung von Gebäudekonzepten, die auf die erklärten Bedürfnisse des Nutzers abgestellt sind, über fexible nutz- und umnutzbare Logistik-Hubs für mehrere Nutzer mit unterschiedlichen Anforderungen auf mehreren Etagen bis hin zur Mehrfachnutzung von Flächen durch verschiedene Nutzer. Auch das vorhandene Arbeitskräftepotenzial hat einen großen Einfluss auf die Qualität und Entwicklung eines Logistikstandorts."
Die Entwicklung der Logistikimmobilie von der Lagerhalle hin zur fexibel aufteilbaren, mit einem Nachhaltigkeitszertifkat ausgezeichneten, international marktgängigen Asset-Klasse, habe nicht nur die Sichtweise von institutionellen Anlegern auf diese Immobilienart verändert. Mehrgeschossige Logistikkonzepte in Asien, mit bis zu 220.000 Quadratmetern über 24 Stockwerke, und in Europa, zwischen 130.000 bis 200.000 Quadratmetern mit drei bis vier Etagen, seien bereits realisiert.
Hohe Anforderungen an Flexibilität bei Neuprojekten
"Die Nutzer selbst stellen differenziertere qualitative Anforderungen an die Immobilie und wollen fexibel auf veränderte Kundenbedürfnisse
reagieren können. Dies hat Auswirkungen auf die Marktgängigkeit von Bestandsimmobilien und Einfluss auf die Standortentscheidung und Konzeption von Neubauprojekten", so die Springer-Autoren. An die Logistikimmobilie werden neue Anforderungen gestellt. Das Lagern, Umschlagen, Kommissionieren, Verteilen und Transportieren von Gütern bleibe dabei essenzielles Tätigkeitsfeld des Logistikers. Jedoch seien weitere Aufgaben hinzugekommen, wie zum Beispiel die In-Plant-Logistic - also die Summe der logistischen Einzeldienstleistungen in einem Werk des Kunden.
Es empfehlt sich, kontinuierlich Marktbeobachtungen durchzuführen und Veränderungen hinsichtlich des direkten oder indirekten Einflusses auf die Logistik zu analysieren. Die rechtzeitige Identifzierung von neuen Tätigkeitsfeldern für den Logistiker kann dazu beitragen, nicht nur die Logistik im Allgemeinen, sondern auch die Logistikimmobilie explizit fit für die Zukunft zu halten. Inwieweit das sich stetig verändernde Verbraucherverhalten im Kontext mit dem demografschen Wandel und dem Einfluss der Digital Natives als kaufkraftstarke Zielgruppen Auswirkungen auf die Logistik haben wird, wird die Zukunft zeigen", fassen Mofid und Pink auf Seite 67 zusammen.
Asset Manger rechnen nicht mit Änderung des Zinsniveaus
Im Hinblick auf das Zinsniveau gehen die von JLL befragten Asset Manager 2023 nicht von großen Veränderungen aus. Fast alle rechnen damit, dass es zunächst bei dem hohen Zinslevel bleiben wird. Auch mittelfristig rechnet die Mehrheit nicht mit niedrigeren Zinsen: Bis Ende 2025 erwarten dies lediglich 40 Prozent der Investoren.
"Allerdings glauben auch nur noch 13 Prozent daran, dass die Zinsen über das Jahr 2023 hinaus weiter steigen werden. Es wird für die Immobilienmärkte vor allem darauf ankommen, dass sich die Finanzierungskonditionen auf einem Niveau stabilisieren, damit verlässliche Ankaufskalkulationen möglich sind", so JLL-Experte Eckert.