Skip to main content
Fachgebiete
Automobil + Motoren Bauwesen + Immobilien Business IT + Informatik Elektrotechnik + Elektronik Energie + Nachhaltigkeit Finance + Banking Management + Führung Marketing + Vertrieb Maschinenbau + Werkstoffe Versicherung + Risiko
DE
EN
Bücher
Zeitschriften
Themenseiten
Organisationspsychologie Projektmanagement Marketing Smart Manufacturing
Weitere Formate
Podcasts Webinare Technik Webinare Wirtschaft Kongresse Veranstaltungskalender Awards
Jetzt Einzelzugang starten
Zugang für Unternehmen
Referenzkunden
SLX-Digitalkonferenz: Zukunftswerkstatt 2024

Mehr Umsatz mit Top-Kontakten

Am 7. Mai erfahren Sie, wie Vertriebsteams Leadgenerierung, Leadnurturing und Leadstrategien effizient steuern können.
Erweiterte Suche
Anmelden
nach oben
Erschienen in:
Einleitung: Der blinde Fleck Kapitel lesen Erstes Kapitel lesen

2020 | OriginalPaper | Buchkapitel

2. Kommunale Erbbaurechte – ein Auslaufmodell?

verfasst von : Dirk Löhr

Erschienen in: Marktgerechte Erbbaurechte

Verlag: Springer Fachmedien Wiesbaden

Einloggen

Aktivieren Sie unsere intelligente Suche, um passende Fachinhalte oder Patente zu finden.

search-config
loading …

Zusammenfassung

Erbbaurechte haben eine lange Tradition; sie gehen bis auf das römische Recht zurück. Auch die Feudalbeziehungen und insbesondere die mittelalterlichen Stadtgründungen basierten auf erbbaurechtähnlichen Institutionen. Das „moderne“ Erbbaurecht, wie man es heute kennt, wurde allerdings erst vor hundert Jahren kodifiziert. Eigentlich unterscheidet sich die gegenwärtige Situation auf den Wohnungsmärkten nicht wesentlich von damaligen: In den großen Städten besteht Wohnungsnot, die Mieten schießen durch die Decke, und es wird über steigende Bodenpreise und Spekulation geklagt. Von einem wirklichen Aufschwung des Erbbaurechts kann dennoch aktuell nicht die Rede sein.

Sie haben noch keine Lizenz? Dann Informieren Sie sich jetzt über unsere Produkte:

Springer Professional "Wirtschaft+Technik"

Online-Abonnement

Mit Springer Professional "Wirtschaft+Technik" erhalten Sie Zugriff auf:

  • über 102.000 Bücher
  • über 537 Zeitschriften

aus folgenden Fachgebieten:

  • Automobil + Motoren
  • Bauwesen + Immobilien
  • Business IT + Informatik
  • Elektrotechnik + Elektronik
  • Energie + Nachhaltigkeit
  • Finance + Banking
  • Management + Führung
  • Marketing + Vertrieb
  • Maschinenbau + Werkstoffe
  • Versicherung + Risiko

Jetzt Wissensvorsprung sichern!

Jetzt informieren

Springer Professional "Technik"

Online-Abonnement

Mit Springer Professional "Technik" erhalten Sie Zugriff auf:

  • über 67.000 Bücher
  • über 390 Zeitschriften

aus folgenden Fachgebieten:

  • Automobil + Motoren
  • Bauwesen + Immobilien
  • Business IT + Informatik
  • Elektrotechnik + Elektronik
  • Energie + Nachhaltigkeit
  • Maschinenbau + Werkstoffe




 

Jetzt Wissensvorsprung sichern!

Jetzt informieren

Springer Professional "Wirtschaft"

Online-Abonnement

Mit Springer Professional "Wirtschaft" erhalten Sie Zugriff auf:

  • über 67.000 Bücher
  • über 340 Zeitschriften

aus folgenden Fachgebieten:

  • Bauwesen + Immobilien
  • Business IT + Informatik
  • Finance + Banking
  • Management + Führung
  • Marketing + Vertrieb
  • Versicherung + Risiko




Jetzt Wissensvorsprung sichern!

Jetzt informieren
Vorheriges Kapitel Einleitung: Der blinde Fleck
Nächstes Kapitel Kein „Eigentum zweiter Klasse“ – liberale Erbbaurechtsverträge
Fußnoten
1
Obwohl umgangssprachlich oft gleichgesetzt, darf das Erbbaurecht nicht mit der Erbpacht verwechselt werden. Bei der Erbpacht handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder Anwesen, das sich aus dem Lehenswesen ableitete. Mittlerweile ist die Erbpacht in Deutschland verboten (Kontrollratsgesetz Nr. 45, Art. X).
 
2
Vom Erbbaurecht zu unterscheiden ist das Zeiteigentum („time-sharing property“) nach dem Gesetz über die Veräußerung von Teilnutzungsrechten an Wohngebäuden.
 
3
Der Begriff „Erbbauzins“ ist zwar üblich, ökonomisch dennoch wegen seiner Konnoation mit dem Produktionsfaktor „Kapital“ genauso irreführend wie der früher gebräuchliche Begriff „Mietzins“. Tatsächlich werden Teile der Bodenerträge („Bodenrenten“) an den Bodeneigentümer weitergeleitet.
 
4
Hardin (1968) beschrieb mit der Allmendetragödie die Übernutzungsproblematik bei „Gemeingütern“. Später (1994) revidierte er unter dem Eindruck der Kritik seine These, die sich indessen unter den Apologeten des Volleigentums bis heute festgesetzt hat. Die von Hardin beschriebene Problematik bestand tatsächlich nicht im Gemeineigentum an sich, sondern in fehlenden Zugangsregelungen (s. auch Ostrom 1999).
 
5
In der Agency-Theorie werden wirtschaftliche Beziehungen untersucht, in denen ein Beauftragungsverhältnis (nicht unbedingt im rechtstechnischen Sinne) vorliegt und ein Akteur Informationsvorsprünge gegenüber den anderen aufweist. Hieraus können Ineffizienzen bei der Vertragsbildung oder Vertragsdurchführung und u. U. Marktversagen entstehen. Über eine geeignete Vertragsgestaltung lässt sich diese Problematik jedoch zumindest einschränken; dazu später mehr.
 
6
Die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) vom 15.01.1919 (RGBl. I 1919, S. 72) wurde vom Rat der Volksbeauftragten erlassen und hatte keine richtige verfassungsrechtliche Grundlage.
 
7
Speziell im Kontext des Erbbaurechts ist vor allem noch Michael Flürscheim (1844–1912) zu nennen, der einen maßgeblichen Anteil daran hatte, dass die Bodenreformbewegung das Erbbaurecht auf ihren Schild hob. Im Gegensatz zu Adolf Damaschke und Henry George, die einer steuerlichen Lösung den Vorzug gaben, trat er dafür ein, den Boden gegen Entschädigung zu verstaatlichen und über Erbbaurechte an Private zu vergeben (Flürscheim 1885). Eine ähnliche Auffassung vertrat der durch ihn beeinflusste Silvio Gesell (1862–1930), der die Freiwirtschaftslehre begründete (Gesell 1949).
 
8
Namentlich zu nennen sind hier Fritz Andres, Eckhard Behrens, Jobst von Heynitz und Prof. Dr. Roland Geitmann.
 
9
Ein tendenzielles Sinken des Zinsniveaus ist zwar schon seit einigen Jahrzehnten festzustellen; diese Entwicklung wurde jedoch durch die Politik der Europäischen Zentralbank beschleunigt und verstärkt.
 
11
Ökonomen sprechen genau genommen nicht von „Zahlungskraft“, sondern „Zahlungsbereitschaft“. Diese bestimmt sich auf Grundlage der Präferenzen, aber auch des Budgets. Für Nicht-Ökonomen ist der Begriff „Zahlungsbereitschaft“ leicht missverständlich, da die Budgetbeschränkungen in diesem Begriff nicht zum Ausdruck kommen.
 
12
Mit dem Erbbauzins wird die Nutzung des Bodens entgolten; die zukünftigen Erbbauzinsen ergeben kapitalisiert (zusammen mit dem auf das Ende der Laufzeit abgezinsten Bodenwert) im Wesentlichen den Wert des belasteten Erbbaugrundstücks. Durch die Zahlung der Erbbauzinsen wird daher vor allem ein Liquiditäts-, und weniger ein Vermögensvorteil erzielt (Nagel 2014, S. 5). Dieser Liquiditätsvorteil kann allerdings vor dem Hintergrund der finanziellen Anspannung durch die Gebäudeinvestition von großer Relevanz sein.
 
13
Im Rahmen einer soliden Finanzierung sollte allerdings bei Volleigentum darauf geachtet werden, dass beim Erwerb von Volleigentum der Bodenanteil durch Eigenkapital finanziert wird. Gründe hierfür sind u. a.: Die Bodenerträge stellen ein Residuum dar und unterliegen Schwankungen; daher taugen sie nur beschränkt zur Sicherstellung eines regelmäßigen Kapitaldienstes. Zudem handelt es sich um einen Vermögenswert von unendlicher Nutzungsdauer, auf den keine planmäßigen Abschreibungen vorgenommen werden. Aus diesen werden jedoch i. d. R. die Darlehenstilgungen finanziert.
 
14
ExWoSt-Forschungsvorhaben „Möglichkeiten und Mehrwerte des Einsatzes ‚Kommunaler Erbbaurechte‘ in angespannten Wohnungsmärkten“, gefördert durch das Finanzministerium Rheinland-Pfalz, bislang unveröffentlicht.
 
15
In der Wirtschaftswissenschaft wird „Spekulation“ sehr unterschiedlich definiert und auch beurteilt. Teilweise wird sogar die Auffassung vertreten, dass Spekulation sogar dazu beiträgt, die Markteffizienz zu befördern. Zum Begriff der „Spekulation“ aus der Perspektive des Realoptionsansatzes, s. Löhr 2019b.
 
16
S. hierzu die Infoseite „Grundstückspolitik – Über 125 Jahre Ulmer Bodenpolitik“ der Stadt Ulm: https://​www.​ulm.​de/​leben-in-ulm/​bauen-und-wohnen/​rund-ums-grundst%C3%BCck/​grundst%C3%BCckspolitik. Ulm setzt auch Wiederkaufsrechte zum Ursprungspreis ein, um spekulative Tendenzen zu bekämpfen.
 
17
Unter „monopolartig“ soll hier eine Marktkonstellation verstanden werden, bei der ein oder wenige Anbieter das Angebot bebaubarer Grundstücke dominieren (zu einer abweichenden Definition s. Abschn. 11.1).
 
Literatur
Ache P, Waltersbacher M (2018) Wohnbauland als Engpassfaktor für mehr Wohnungen. Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse als Frühindikator. Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) 6:339–347
Andreas V, Böhme R, Fortmann F, Holtermann J, Nischwitz G (2018) Wachsende Stadt Bremen – Zwischen Reurbanisierung und Suburbanisierung. Reihe Arbeit und Wirtschaft in Bremen 23. IAW, Bremen
Arnott RJ, Stiglitz JE (1979) Aggregate land rents, expenditure on public goods, and optimal city size. Q J Econ 93:471–500CrossRef
BMUB (Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit) (2015) Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen – Handlungsempfehlungen der Arbeitsgruppen (Stand: 27.11.2015). BMUB, Berlin
Demsetz H (1967) Toward a theory of property rights. Am Econ Rev 57:347–359
Destatis (2019a) Preisindizes für die Bauwirtschaft. Fachserie 17, Reihe 4, Februar 2019 (erschienen am 05.04.), Destatis, Wiesbaden
Destatis (2019b) Preise – Verbraucherpreisindizes in Deutschland. Lange Reihen ab 1948 (März). Destatis, Wiesbaden
Destatis und Deutsche Bundesbank (2018) Sektorale und gesamtwirtschaftliche Vermögensbilanzen 1999–2017. Destatis, Deutsche Bundesbank, Wiesbaden/Frankfurt am Main
Flürscheim M (1885) Das Staatsmonopol des Grundpfandrechts als Weg zur Reform unserer wirtschaftlichen Verhältnisse. Bruns, Minden i. W
George H (2017) Fortschritt und Armut. Metropolis, Marburg (Deutsche Erstveröff. 1880)
Gesell S (1949) Die Natürliche Wirtschaftsordnung durch Freiland und Freigeld, 9. Aufl. Rudolf Zitzmann Verlag, Lauf bei Nürnberg (Erstauflage 1916)
GEWOS (2018) Expertise „Wohnungspolitische Potenziale des Erbbaurechts“. Unveröffentlichter Zwischenbericht im Rahmen des Fachdialogs Erbbaurecht (BMI, BBSR), September. GEWOS, Hamburg
Grossman SJ, Hart O (1983) An analysis of the principal agent problem. Econometrica 51:7–46CrossRef
Hardin G (1994) The tragedy of the unmanaged commons. Trends Ecol Evol 9:199CrossRef
Isenmann E (2014) Die deutsche Stadt im Mittelalter 1150–1550, 2. Aufl. Böhlau-Verlag, Köln/Weimar/WienCrossRef
Kleiber W (2017) Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. Bundesanzeiger-Verlag, Köln
Knoll K, Schularick M, Steger T (2017) No price like home: global house prices, 1870–2012. Am Econ Rev 107:331–353CrossRef
Lebuhn H, Holm A, Junker S, Neitzel K (2017) Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Bericht aus dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“. Hans Böckler Stiftung, Berlin/Düsseldorf
Löhr D (2019a) Stakeholder Value durch kommunale Erbbaurechte. Vhw FWS 4(Juli–August):188–191
Löhr D (2019b) Reform der Grundsteuer – Chance für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung? Z Umweltpolit Umweltrecht 42:300–319
Löhr D, Hertweck F (2019) (Erb-) Baurecht und Bodeneigentum – ein geschichtlicher Abriss in Schlaglichtern. In: Gerber B, Kriese U (Hrsg) Boden behalten – Stadt gestalten. Rüffer & Rub, Zürich, S 124–137
Nagel M (2014) Einleitung. In: Nagel M (Hrsg) Erbbaurechte – Eine alternative Vermögensanlage für Stiftungen. Stiftung & Sponsoring Verlag GmbH, Hannover, S 2–6
North DC (1988) Theorie des institutionellen Wandels. Mohr, Tübingen
OGA RLP (Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Rheinland-Pfalz) (2019) Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2019. ISM, Mainz
Ostrom E (1999) Die Verfassung der Allmende: jenseits von Staat und Markt. Mohr, Tübingen
Pejovich Svetozar (1990) The economics of property rights: towards a Theory of comparative systems. Kluwer Academic Publishers, Dordrecht
Pesl LD (1910) Das Erbbaurecht. Geschichtlich und wirtschaftlich dargestellt. Duncker & Humblot, Leipzig
Posner R (1986) The economic analysis of law. Little Brown, Boston
Richter R, Furubotn EG (2003) Neue Institutionenökonomik, 3. Aufl. Mohr, Tübingen
Rietschel S (1897) Markt und Stadt in ihrem rechtlichen Verhältnis. Ein Beitrag zur Geschichte der deutschen Stadtverfassung. Verlag von Veit & Comp, Leipzig
Senner K (2019) Mit Erbbaurecht zu mehr bezahlbarem Wohnraum. Vhw FWS 4(Juli–August): 201–204
Simons H, Weiden L (2016) Schwarmverhalten, Reurbanisierung und Suburbanisierung. Info Raumentwickl 3:263–273
SPD (1974) Materialien: Vorschläge eigentumsrechtlicher Lösungen zur Reform der Bodenordnung, vorgelegt vom Vorstand der Sozialdemokratischen Partei Deutschlands, 29. Dezember
Stadt Heidelberg (2018) Pendlerbericht 2018. Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Heidelberg, Heidelberg
Thiel F (2019) Das Erbbaurecht und die Sozialpflichtigkeit des Bodeneigentums aus dem Grundgesetz. Vhw FWS 4(Juli–August): 197–199
Vogel H-J (1972) Bodenrecht und Stadtentwicklung. NJW 35:1544–1547
Vogel H-J (2019) Mehr Gerechtigkeit – Wir brauchen eine neue Bodenordnung – nur dann wird auch Wohnen wieder bezahlbar. Herder, Freiburg/Basel/Wien
Von Oefele H (2011) Vorschläge zur Erbbaurechtsreform, insbesondere der Bundesnotarkammer. DNotz 7:503–513
Von Oefele H, Winkler K (2016) Handbuch des Erbbaurechts, 6. Aufl. C.H. Beck, München
Williamson OE (1990) Die ökonomischen Institutionen des Kapitalismus. Mohr, Tübingen
Wittek G (2002) Frühe urbane Ordnungsansätze als Quelle für Stadtfrieden. Halberstadt, Quedlinburg, Magdeburg, Halle und andere Städte. In: Pötschke D (Hrsg) Stadtrecht, Roland und Pranger – zur Rechtsgeschichte von Halberstadt, Goslar, Bremen und den märkischen Städten. Lukas Verlag, Wernigerode/Berlin, S 31–54
Metadaten
Titel
Kommunale Erbbaurechte – ein Auslaufmodell?
verfasst von
Dirk Löhr
Copyright-Jahr
2020
Buch
Marktgerechte Erbbaurechte

Print ISBN: 978-3-658-28956-0

Electronic ISBN: 978-3-658-28957-7

Copyright-Jahr: 2020

DOI
https://doi.org/10.1007/978-3-658-28957-7_2