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Über dieses Buch

Dieses Fachbuch beschäftigt sich mit der Globalisierung industrieller Produktion und den daraus entstehenden neuen Aspekten bei der Standortplanung bezogen auf die Immobilienwirtschaft. Dabei werden die immobilienwirtschaftlichen Anforderungen an die Planungs- und Analyseprozesse von Industrieunternehmen im internationalen Umfeld untersucht, anwendbare Methoden werden geprüft und ein umfassender Standortkriterienkatalog aufgestellt. Bereits existierende Erkenntnisse zur Thematik werden aufgegriffen und im immobilienwirtschaftlichen wie auch internationalen Kontext weiterentwickelt. Die sich daraus ergebenen Herausforderungen für die Standortentwicklung werden mittels praktischer Beispiele dargestellt und unterschiedliche Handlungsalternativen kritisch beleuchtet.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

1. Einführung

Die Standortsuche für industrielle Ansiedlungen ist eine Herausforderung, die sich bereits seit Anbeginn der Industrialisierung immer wieder stellt. Lediglich die Anforderungen und die damit verbundenen Problemfelder haben sich im Laufe der Zeit deutlich verändert. Bereits im 19. Jahrhundert gab es erste Bemühungen hin zu einer Ausweitung der industriellen Produktion über Länder und Kontinente hinweg. Diese ersten, allerdings sehr zaghaften Schritte waren seinerzeit im Wesentlichen getrieben durch die Verfügbarkeit von Rohstoffen in den damaligen Kolonien der Industrienationen wie auch den Märkten in Nordamerika und Europa. So reichen die Wurzeln der Handelsbeziehungen wie auch der Produktion außerhalb des Heimatmarktes der großen, traditionellen Industrieunternehmen Deutschlands bis in diese Zeit zurück. Nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges hat sich der internationale Handel, und diesem nachgelagert auch die internationale Produktion, immer stärker ausgeweitet. Die treibenden Faktoren hierzu sind sehr vielfältig. Spätestens seit dem Ende der achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts sprechen wir vom Zeitalter der Globalisierung.
Thomas Glatte

2. Die Grundlagen des betrieblichen Immobilienmanagements

Unter betrieblichem Immobilienmanagement oder corporate real estate management (CREM) werden alle liegenschaftsbezogenen Aktivitäten eines Unternehmens verstanden, dessen Kerngeschäft nicht in der Immobilie liegt. CREM befasst sich mit dem wirtschaftlichen Beschaffen, Betreuen und Verwerten der Liegenschaften von Produktions-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen im Rahmen der Unternehmensstrategie. Die Liegenschaften dienen zur Durchführung und Unterstützung der Kernaktivitäten. Es handelt sich also um die Immobilienvermögen von Unternehmen der Privatwirtschaft. Deren originärer Unternehmenszweck zielt auf jegliche Formen unternehmerischer Tätigkeit ab – außer der Errichtung, Bewirtschaftung oder Verwertung von Immobilien.
Thomas Glatte

3. Die Grundlagen der Projektentwicklung

Das zentrale Ziel der Projektentwicklung ist es, eine Wertsteigerung der Liegenschaft – als Grundstück oder als Bauwerk – herbeizuführen. Im Zuge des Projektentwicklungsprozesses gilt es dabei, sämtliche Potentiale zur Wertsteigerung aufzuzeigen. Hierfür sind die jeweiligen Chancen und Risiken zu analysieren und abzuwägen, um somit letztendlich die angemessenen Wertsteigerungspotentiale zu heben.
Thomas Glatte

4. Die Grundlagen der Industriestandortlehre

Die Auseinandersetzung mit der Thematik der Bestimmung und Analyse von Standorten erfordert zunächst eine Definition des Standortbegriffs. Karl-Werner Hansmann definiert für Industriebetriebe den Standort als einen „geographischen Ort […], an dem das Unternehmen Leistungen erstellt bzw. verwertet“ Die Auseinandersetzung mit Fragen der Standortlokalisierung hat – historisch betrachtet – ihre Ursprünge in der thematischen Betrachtung von landwirtschaftlichen Produktionsbetrieben. Als eines der ersten umfassenden wissenschaftlichen Werke auf diesem Gebiet im deutschsprachigen Raum gilt das Buch Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie von Johann Heinrich von Thünen aus dem Jahr 1826.
Thomas Glatte

5. Die Standortkriterien für Unternehmensimmobilien

Grundsätzlich gibt es verschiedenste Perspektiven für Einflussgrößen auf die Produktionsstandortbestimmung. In den Abschn. 4.​6.​1 bis 4.​6.​8 wurden sieben verschiedene Sichtweisen herausgearbeitet. Jede nur denkbar mögliche Einflussgröße lässt sich theoretisch innerhalb dieser Perspektiven abbilden, d. h. innerhalb eines 7-dimensionalen Lösungsraumes. Ein derartiger Ansatz ist jedoch wenig praktikabel. Daher ist zu hinterfragen, ob nicht einzelne Perspektiven auch anderweitig adäquat berücksichtigt oder gar vernachlässigt werden könnten. Aus Sicht eines investierenden Industrieunternehmens lassen sich die für eine Ansiedlung wichtigen Kriterien gut in operative und funktionale Standortbedingungen unterscheiden. Operative Kriterien sind hierbei Markt, Rohstoffe, logistische Anbindung, Grund und Boden, Infrastrukturen und Energien sowie Personal. Bei den funktionalen Kriterien handelt es sich wiederum um allgemeine rechtliche sowie steuer- und zollrechtliche Rahmenbedingungen, Investitionsregelungen und finanzwirtschaftliche Bedingungen. Diese Sicht ist jedoch rein unternehmensspezifisch. Die betreffenden Faktoren können aber problemlos in anderen Perspektiven abgebildet werden, z. B. in Makro-/Mikrostandortfaktoren.
Thomas Glatte

6. Die Standortbestimmungsmethoden für Unternehmensimmobilien

Die Standortwahl ist für ein Unternehmen eine strategische und damit eine sehr grundsätzliche und längerfristig angelegte Entscheidung (Fischer 1997, S. 28). Diese hat zumeist einen nachhaltigen Einfluss auf den Unternehmenserfolg in naher und mittlerer Zukunft. Eine sorgfältige und auf die spezifischen Erfordernisse der anzusiedelnden Produktion sowie das Geschäfts- und Unternehmensumfeld abgestimmte Analyse bildet eine wesentliche Voraussetzung für die Vermeidung von Fehlentscheidungen (Hansmann 1994, S. 90).
Thomas Glatte

7. Der Standortbestimmungsprozess für Unternehmensimmobilien

Die Standortanalyse legt zusammen mit den anderen Detailuntersuchungen der Machbarkeitsstudie die Grundlage für eine Entscheidung, die eine langjährige Investition in Form einer industriellen Ansiedlung nach sich ziehen soll. Eine grundlegend falsche Annahme kann diese Analyse verzerren und letztlich unter Umständen eine Fehlentscheidung begründen. Es ist daher wichtig, dass jede Annahme und jeder Schritt gemeinsam im Team analysiert und abgewogen wird. Sorgfalt und Akribie stehen bei der Datenerhebung an oberster Stelle. All dies kostet und erfordert Zeit. Zeit, die sich das Projektteam auf jeden Fall nehmen soll und nehmen muss.
Thomas Glatte

8. Die Standortbestimmung in der Praxis: Fallstudie

Anhand einer nachfolgend dargestellten Fallstudie wurden die Anwendbarkeit und Praktikabilität der vorgenannten Methoden untersucht. Bei dem für die Fallstudie herangezogenen Beispielprojekt handelt es sich um eine Standortevaluierung eines global agierenden Industrieunternehmens. Aus Gründen der Vertraulichkeit werden nachstehend unternehmens- und geschäftsspezifische Aspekte anonymisiert. Des Weiteren werden im Interesse einer Vermeidung von unnötigen Komplexitäten vereinzelte Sachverhalte vereinfacht dargestellt, sofern eine solche Vereinfachung nicht zu einer Verzerrung des Gesamtbildes des Projektes oder dessen Ergebnissen führt.
Thomas Glatte

9. Zusammenfassung

Es lässt sich zusammenfassen, dass sich jede industrielle Standortanalyse nicht nur der jeweiligen Zielhierarchie zu unterwerfen hat und eine konsequente Umsetzung der angewandten Methodik, gleich welcher Art, erfordert. Es bedarf vielmehr noch eines stufenweisen Vorgehens, wobei jede Teilphase eigene Anforderungen hat. Diese erfordern wiederum ebenfalls abgestufte und somit individuelle methodische Ansätze. In den frühen Teilphasen einer Standortanalyse können quantitative Methoden aufgrund der vorhandenen Datenbasis nicht zum Einsatz kommen. Hier eignen sich qualitative Methoden wie Standards, Checklisten, paarweiser Vergleich, Präferenzmatrix und Klassifikationsbaum zum Sortieren, Kategorisieren und Priorisieren von Standortalternativen. Erst in einer fortgeschrittenen Analysephase können die quantitativen Methoden zum Einsatz komnmen, da erst zu diesem Zeitpunkt Informationen in einer hinreichenden Menge und Güte verfügbar sind. Bei internationalen Standortevaluierungen ist dafür die Kostenwirksamkeitsanalyse zu bevorzugen, da sie eine quantitative Betrachtung qualitativer Standortfaktoren ermöglicht. Es werden jedoch ebenfalls vorhandene monetäre Informationen in angemessenem Verhältnis berücksichtigt.
Thomas Glatte

Backmatter

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