12. Kreditvertrag

Längst hat sich die strukturierte Finanzierung von gewerblichen Immobilienprojekten auch im deutschsprachigen Raum durchgesetzt. Der Einsatz von nebenkreditvertraglichen Regelungen und insbesondere von Financial und Non-Financial Covenants ist mittlerweile in der Finanzierungspraxis zum Standard geworden. Über Einzweckgesellschaften werden gewerbliche Immobilienprojekte größtenteils in „non-recourse“ oder „limited-recourse“ Strukturen umgesetzt. Aufgrund des eingeschränkten Haftungszugriffs der Bank auf den Projektsponsor erfolgt die volle Konzentration auf die Kontrolle des Objekt Cash-Flows und des Assets. Diese versucht das Kreditinstitut unter anderem mit einer Vielzahl an Vertragsklauseln und Nebenabreden in Kreditverträgen sicherzustellen. Eine Nichteinhaltung von essentiellen Covenants (sog. Default Covenants) berechtigt die Bank zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung. Um ein bestmögliches Vertragsergebnis aus Darlehensnehmer zu erzielen, ist eine intensive Prüfung und Verhandlung mit der Bank auf Augenhöhe notwendig. Umso essentieller ist es daher, dass sich Kreditnehmer mit den gängigsten Rechtsnormen von Darlehensverträgen, den wichtigsten Kreditunterlagen bei einer Immobilienfinanzierung sowie mit Auszahlungsvoraussetzungen und Covenants auseinandersetzen. Essentielle Vertragsklauseln betreffen insbesondere die ordentlichen und außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten und ob eine frühzeitige Rückzahlung der Finanzierung darin abgebildet ist oder nicht. Neben Kreditverträgen spielen Finanzierungsangebote und -zusagen im täglichen Geschäft ebenfalls eine wichtige Rolle – einerseits, um selbst frühzeitig Geschäftschancen wahrzunehmen, andererseits um die Bonität und Finanzierungskraft von potentiellen Käufern zu prüfen. Die Qualität der Verbindlichkeit solcher Bankdokumente variiert sehr stark in Abhängigkeit vom Stadium des Kreditprozesses. Um die Risiken aus einer Nichtfinanzierung oder stark abgeänderten Konditionen zu reduzieren, ist es notwendig, diese adäquat einschätzen zu können. Kreditprozessmanagement liefert praxisnahe Informationen und Konzepte, auf welche Aspekte bei einer Prüfung der Kreditvertragsunterlagen und Finanzierungszusagen geachtet werden muss.