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Über dieses Buch

Dieses Buch diskutiert die Rolle der Schweizer Wohnwirtschaft in der Nachhaltigkeitsdebatte zwischen Raum, Energie und Gesellschaft. Im Zentrum des Buches stehen angewandte quantitative Forschungsarbeiten. Diese analysieren mit großen Datensätzen die Effizienz der Ressourcenallokation von Land, Energie und Kapital. Mit diesen quantiativen, holistischen Grundlagen bricht das Buch die vorherrschenden Nachhaltigkeitssilos Wirtschaft, Ökologie und Soziales auf und gibt Anregungen zur langfristig zielführenden Gewichtung der Einzelkomponenten für Schweizer Wohnbauinvestitionen. Europäisch vergleichend wird aufgezeigt, inwiefern der Schweizer Wohnungsmarkt trotz großem Handlungsbedarf in vielerlei Hinsicht doch als nachhaltiges Vorbild dienen kann. Gastbeiträge von namhaften Schweizer Unternehmen und Ökonomen runden das Buch inhaltlich ab.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

Kapitel 1. Stand der immobilienwirtschaftlichen Forschung

Zusammenfassung
Die Immobilienwirtschaft und ihre Gebäude verursachen laut IEA (2019) rund die Hälfte des weltweiten Verbrauchs natürlicher Ressourcen, 40 % der CO2-Emissionen und ca. ein Drittel des Endenergieverbrauchs (CS, 2020). Damit spielt die Immobilienbranche eine Schlüsselrolle in Bezug auf eine nachhaltige und ressourcenschonende globale Wirtschaftsentwicklung. Dieses Kapitel zeichnet einleitend eine kurze Geschichte der Nachhaltigkeit und zeigt inwiefern der Immobilienwirtschaft und deren Nachhaltigkeitsstandards hierbei eine wichtige Rolle zukommt. Anschliessend skizziert dieses Kapitel die Forschungslandschaft zu immobilienwirtschaftlichen Nachhaltigkeitsthemen und unterteilt diese grob in die Felder Rendite, Risiko, Nutzer, Raum und Produktivität. Hierbei wird eine Auswahl an nationalen und internationalen Forschungsbeiträgen zusammengefasst und systematisiert dargestellt. Das Kapitel schliesst mit einem Ausblick in zukünftige Forschungsthemen.
Christian Kraft, Constantin Kempf

Kapitel 2. Resilienter Wohnungsmarkt? Chancen und Risiken nach 20 Jahren Wachstum

Zusammenfassung
Aus der historischen Betrachtung sprechen viele Erkenntnisse für eine hohe Resilienz der Wohnsegmente. Doch die Kombination aus geldpolitisch verursachtem Anlagedruck, Veränderungen der Flächennachfrage und hoher Regulierungsdichte wird zum Stresstest. Agilität und Markttransparenz sind die Gebote der Stunde. Realwirtschaftliche und demographische Entwicklungen bestimmen die Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsflächen. Entwicklungen am Kapitalmarkt beeinflussen erstens die Attraktivität von Immobilien als Anlageobjekte und zweitens die Höhe ihrer Finanzierungskosten. Die Verfügbarkeit von Land bestimmt das Ausmass der Expansionsmöglichkeiten. Ein nachhaltig stabiles Marktumfeld benötigt ein langfristiges Gleichgewicht dieser Faktoren. Mieter erhalten Wohnraum, der ihren Ansprüchen und ihren Einkommen entspricht. Anleger und Eigentümer werden für ihren unternehmerischen Einsatz mit risikobereinigten adäquaten Renditen und Wertzuwächsen entlohnt. Eigentümer expandieren ihre Portfolios mit nachhaltigen Neubauten, oder lenken Kapital in Bestandsoptimierungen. Gerät dieses Optimum aus dem Gleichgewicht, sind gleich mehrere Dimensionen der Nachhaltigkeit grossmassstäblich gefährdet. Steigende Mieten durch Baulandmangel, regulatorische Eingriffe oder blockierte Projekte strapazieren die Produktion von Wohnungen in Städten. Steigende Leerstände durch Überproduktion in der Agglomeration verschlechtern die Nutzungsdichte, die wirtschaftliche Nachhaltigkeit und die Effizienz der Bodennutzung. Tiefe risikoadjustierte Renditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen führen zu reduzierten Investitionen im Bestand der Altliegenschaften mit negativen Folgen für die Ökologie. Seit 20 Jahren wächst und expandieren die Schweizer Wohnimmobilienmärkte quantitativ, jedoch auch qualitativ. Im Neubau wurden nachhaltige Technologien kontinuierlich umgesetzt. Den Bestand unterziehen viele professionelle Bauherren zusätzlich eine kritische Prüfung aus Nachhaltigkeitsperspektive. Wie nachhaltig sind die entstehenden Werte ökonomisch und finanziell? Was treibt die Märkte in einem derart langen Zyklus? (Dieses Kapitel erschien in gekürzter Form im Swiss Real Estate Journal (22/2021).)
Christian Kraft, Constantin Kempf

Kapitel 3. Nachhaltiges Wachstum: Herausforderung für Städte und Gemeinden

Zusammenfassung
Zwischen 2000 und 2020 ist die ständige Schweizer Wohnbevölkerung um gut 20 % gewachsen (BfS, 2020). Das ist, auch historisch betrachtet, ein hoher Wert. Während die Wohnungsnachfrage insgesamt quantitativ stark vom Wachstum in Form von Zuwanderung und Geburtenüberschuss getrieben wird, unterliegt die Nachfrage auch strukturellen, soziodemographischen Veränderungen.
Rückblickend erlebte der Wohnungsmarkt die stärkste strukturelle Veränderung in den 1970er und 1980er Jahren. Gesellschaftliche Veränderungen und der markante Rückgang der Geburtenrate führten dazu, dass die Anzahl an Haushalten in dieser Periode markant zunahm, bei vergleichsweise schwachem Bevölkerungswachstum. Die Anzahl an Einpersonenhaushalten stieg von 1970 bis 1980 um 75 %, die Anzahl an Kindern pro Haushalt nahm drastisch ab. Die durchschnittliche Haushaltsgrösse sank insgesamt um 14 % auf 2,6 Personen (BfS, 2017). Gefragt waren mehr, und vor allem auch kleinere Wohnungen. In den 1990er Jahren stabilisierte sich dieser Strukturwandel mit stark gebremstem Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgrösse. Seit 20 Jahren sind Bevölkerungswachstum und Veränderung der Anzahl Haushalte schliesslich fast im Einklang (vgl. Abb. 3.1).
In Zukunft dürfte die Singularisierung, das heisst die Gründung von Einpersonenhaushalten, dynamisch bleiben. Sie wird jedoch auch durch schnellere neue Haushaltsgründungen, z. B. in Form von Wohngemeinschaften oder neuen Familienzusammenschlüssen überlagert. Zudem hat die durchschnittliche Kinderzahl pro Haushalt gegenüber dem Tiefpunkt von 2001 über fast 20 Jahre wieder zugelegt. Die zusammengefasste Geburtenziffer lag 2019 fast 10 % über dem Wert Anfang der 2000er Jahre. Diese Entwicklungen werden somit weiterhin zu einem vielfältigen Wachstum führen, mit Wohnbedürfnissen für unterschiedliche Menschen und unterschiedliche Haushalts-, Alters- und Einkommensstrukturen. Dieses Wachstum wird auch räumlich unterschiedliche Auswirkungen haben.
Christian Kraft, Constantin Kempf, Von Dominik Matter

Kapitel 4. Einfluss nachhaltiger Projektattribute auf Kosten, Mieten und Werte

Zusammenfassung
Dieses Kapitel analysiert die Erstellungskosten und Erstvermietungserträge nachhaltiger Bauteile und Massnahmen von Wohnimmobilien in der Schweiz und vergleicht diese mit konventionellen Wohnbauten als Kontrollgruppe. Die Regressionsmodelle zeigen signifikant höhere Investitionskosten einzelner nachhaltiger Baumassnahmen im Vergleich zu konventionellen Lösungen. Die erhöhten Investitionskosten bei nachhaltigen Gebäuden können jedoch nicht vollständig durch höhere Anfangsnettomieten ausgeglichen werden. Die Diskrepanz zwischen Investition und Anfangsertrag nachhaltiger Massnahmen bei Wohngebäuden kann zu kurzsichtigen Anreizen führen und im schlechtesten Fall die Diffusion nachhaltiger Massnahmen im Gebäudepark verlangsamen oder gar verhindern. Langfristig können jedoch bereits kleine Wettbewerbsnachteile der konventionellen Gebäude zu einer Mietzinserosion führen, die sich in der langfristigen Bewertung positiv auf die relative Wertentwicklung nachhaltiger Wohngebäude auswirkt.
Christian Kraft, Constantin Kempf

Kapitel 5. Soziale Nachhaltigkeit aus ökonomischer Perspektive

Zussammenfassung
Entgegen der sehr vielfältigen Definition von sozialer Nachhaltigkeit geht es nachfolgend vor allem um die Frage, wie sich das Wohnungsangebot an vielfältige Ansprüche von Mietenden anpassen lässt. Da sich gesellschaftliche Veränderungen und exogene Einflüsse zeitlich und örtlich nicht genau prognostizieren lassen, entstehen temporäre Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage. Die zielgenaue Produktentwicklung wird aufgrund der Veränderungen, aber auch aufgrund der bestehenden gesellschaftlichen Vielschichtigkeit im kompetitiven Wohnungsmarkt zur immer grösseren Herausforderung. Aus Investitionsperspektive ist entscheidend, dass neue oder bestehende Angebote eine möglichst hohe Nachfrage generieren. Mieter entscheiden sich bei der Wohnungswahl dabei entlang der drei grossen Dimensionen Ort, Produkt, und Preis. Mieten und Preise sollten sich langfristig im Einklang mit der Entwicklung und Verteilung der Haushaltseinkommen entwickeln. Ist dies gegeben, ist die finanzielle Tragbarkeit von Wohnraum für den grössten Teil der Bevölkerung gewährleistet. Von 2000 bis 2020 ist die Preis-Einkommensrelation in der Schweiz um rund 50 % angestiegen. Sie liegt jedoch deutlich unter den Werten von früheren Übertreibungen, insbesondere in den 1980er Jahren. Die Entwicklung ist zudem stabil und schlägt weit weniger Kapriolen als jene in europäischen Vergleichsländern (vgl. Abb. 5.1). Im Vergleich zu den Eigentumspreisen haben sich die Mieten zudem unterdurchschnittlich entwickelt. Auch hier ist der Schweizer Markt trotz hoher Niveaus in der Entwicklung nachhaltig. Zudem verdeutlicht die moderate Entwicklung der Preis-Miet-Relation, wie ausgewogen sich die Preise von Wohneigentum gegenüber den Mieten entwickelt haben. Dies unterstützt erneut die solide und wenig volatile Schweizer Marktentwicklung der letzten 20 Jahre (vgl. Abb. 5.1 und 5.2).
Christian Kraft, Constantin Kempf, Von Christoph Craviolini, Marius Wehrle

Kapitel 6. Schlussfolgerungen

Zusammenfassung
Standorte von Immobilien beeinflussen massgeblich deren Wert und wirtschaftlichen Erfolg. Der Verbrauch von Boden, der besonders dort knapp und endlich ist, wo Immobilien von Nutzern und Anlegern stark nachgefragt werden, differenziert Immobilien in der Nachhaltigkeitsbewertung von anderen Gütern. Die klassischen drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft) werden dadurch stärker ausdifferenziert: Innerhalb der Dimension Ökologie zählen nicht nur Ressourcenverbräuche und Emissionen, sondern auch der verantwortungsbewusste und effiziente Umgang mit der endlichen Ressource Boden. Ein stabiles Marktumfeld ist nötig, um Investitionen in die vielfältigen Nachhaltigkeitsdimensionen langfristig tätigen zu können.
Christian Kraft, Constantin Kempf

7. Erratum zu: Einfluss nachhaltiger Projektattribute auf Kosten, Mieten und Werte

Christian Kraft, Constantin Kempf

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