Nachhaltigkeitsklauseln für Mietverträge

Der europäische Green Deal wurde am 11. Dezember 2019 präsentiert. Die Ziele des Green Deals sind keine Treibhausgasemissionen bis 2050, Reduzierung der Netto-Treibhausgasemission um mindestens 55 % im Jahre 2030 gegenüber 1990 und 3 Mrd. zusätzliche Bäume bis 2030. Um diese Ziele zu erreichen hat der Gesetzgeber die Möglichkeit der freiwilligen Teilnahme für Unternehmen in verbindliche Gesetze und Regulierungen umgewandelt. Die Mitverantwortung der Unternehmen für die Erreichung der Klimaziele wurde erhöht. Dies ist dahingehend richtig als Unternehmen einen Großteil der Umweltbelastungen emittieren. Eine der größten Branchen ist die Immobilienbranche. Ein Jahr trat die Verordnung (EU) 2020/852, besser bekannt als EU-Taxonomie-Verordnung (vgl. Eur-Lex 2024) in Kraft. Die Europäische Union strebt mit der Verordnung das Ziel an wirtschaftliche Tätigkeit nachhaltiger zu machen und den Grad der Nachhaltigkeit einer Investition zu ermitteln. Die Verordnung bezieht sich nicht nur auf die Reduzierung von CO₂-Emissionen, sondern beinhaltet fünf weitere Felder. Die Zielgruppe der Verordnung sind neben den EU-Staaten Finanzmarktteilnehmer welche Finanzprodukte bereitstellen und Wirtschaftssubjekte die sogenannte „nichtfinanzielle“ Erklärungen veröffentlichen müssen. Die sechs EU-Taxonomieziele werden weiter unter detailliert beschrieben. Es sind in der Folge weitere Verordnungen erlassen worden. Hierzu gehören die Offenlegungsverordnung (OV), die Corporate Social Reporting Directive (CSRD), der European Social Reporting Standard (ESRS) sowie die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). Die vorgenannten Regelwerke sind dafür geeignet den Begriff Nachhaltigkeit zu bestimmen. Als weiteres Tool wird in Abschn. 1.2.1 das Carbon Risk Real Estate Monitor (CREEM) vorgestellt.

Laut des Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) wird ein Green Lease (vgl. ZIA 2024, S. 8) wie folgt definiert:

Der Austausch von Daten zwischen Mietenden und Vermietenden birgt eine Reihe von möglichen Konflikten mit sich. Auf der operativen Ebene ist die praktische Umsetzung der Erfassung der Daten und die Weiterleitung an den Vermietenden zu nennen. Wenn die Immobilie nicht mit Smart Metern ausgestattet ist, muss die Verbrauchsdatenerfassung durch den Mietenden oder einen seiner Mitarbeitenden erfolgen. Die Weiterleitung der Daten an den Vermietenden kann eine weitere Hürde darstellen. Steht eine vom Vermietenden gestellte Softwarelösung wie beispielsweise ein Onlinemeldesystem für die Erfassung der Daten bereit oder muss die Meldung der Verbrauchsdaten per Mail oder Formular postalisch erfolgen. Der Vermietende muss sicherstellen, dass der Datenschutz bei involvierten Dritten gewahrt wird.

Die Regelungen zu Energieverbräuchen wurden als früheste Maßnahmen in Green-Lease-Verträgen geregelt. Sie sind ein Must-Have im Green Lease aus mehreren Gründen. Zum einen reduziert der sparsame Umgang mit Energie die CO_2-Emissionen, zum anderen können die erfassten Verbrauchsdaten für die CREEM Analyse und das Benchmarking innerhalb des Portfolios genutzt werden. Die Energieverbräuche von Mietern können schwanken. Daher ist davon abzuraten eine Vereinbarung zu operativen Verbrauchssenkungen durch den Mieter in den Mietvertrag aufzunehmen. Es gibt viele Faktoren für eine Schwankung der Energieverbräuche, welche je nach Gewerbe des Mieters unterschiedlich ausfallen können

Die Europäische Union hat den schonenden Umgang mit Wasser in Artikel 9 der Taxonomie Verordnung als wichtiges Ziel definiert. Bereits seit dem Ende des letzten Jahrtausends gibt es zahlreiche staatliche Initiativen den pro Kopfverbrauch zu senken. Der Gesamtverbrauch an Wasser ist jedoch durch die Bevölkerungszunahme gestiegen. Der Einsatz von Trinkwasser ist weit verbreitet und der Umgang mit Regenwasser, ist in Deutschland weiterhin mit einer Unsicherheit behaftet. Bereits 1993 wurde die Gemeinden durch die Bayerische Staatsregierung (vgl. Bayerische Staatskanzlei 2020) hingewiesen, den Bürgern Regenwasser für die Toilettenspülung und zur Bewässerung des Außenbereichs zu erlauben. Diese Erlaubnis wurde nicht von allen gemeindlichen Wasserversorgern mit Wohlwollen aufgenommen. Es gab dazu in den letzten zwanzig Jahren eine Reihe von Gerichtsverfahren zwischen Gemeinden und Bürgern. Das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Bundesverwaltungsgericht 2011) stellte im Jahre 2011 fest, dass Waschmaschinen in privaten Haushalten mit Regenwasser betrieben werden dürfen. Die Mehrzahl der gewerblichen Mieter sowie die meisten Wohnungsmieter werden nicht die Möglichkeit haben Regenwasserzisternen oder andere Wassersammellösungen in ihre Mietfläche einzubauen und zu nutzen. Der finanzielle Aufwand übersteigt aufgrund der befristeten Vertragslaufzeit oftmals den Nutzen. Zur Verringerung der Trinkwassernutzung müssen daher im Green Lease zwei andere Hebel, das Nutzerverhalten und die Geräteausstattung, bewegt werden. Ohne konkrete Regelungen zu diesen Punkten kann der Wasserverbrauch nicht reduziert werden. Für den Mieter müssen die Regelungen einen monetären Vorteil bieten, damit sich die Umstellung lohnt.

Die Errichtung, der Betrieb und die Beseitigung eines Gebäudes (vgl. Umweltbundesamt 2023) erzeugt Abfall. Neben dem physischen Abfall wie Zement, Bio-Abfall oder Ziegelsteinen erzeugt ein Gebäude CO₂-Emissionen. Der Betrieb des Gebäudes ist nach Typ des Mieters mit hohen Emissionen verbunden. Emissionen entstehen nicht nur durch die Verbrennung von Heizstoffen. Auch der Abfall wird in manchen Fällen verbrannt. In den letzten fünf Jahren wurden jährlich durchschnittlich 45 t nicht verkaufbare Backwaren entsorgt. Die Überproduktion ist, unter anderem, dem Wunsch des Verbrauchers nach ständiger Verfügbarkeit von Lebensmitteln geschuldet. Das ist nur ein Grund. In manchen Mietverträgen mit Lebensmittelmärkten werden Bäcker dazu verpflichtet, den Kunden bis zum Ladenschluss das volle Sortiment an Backwaren anzubieten. Nur ein kleiner Teil kommt in den Verkauf für den nächsten Tag. Dazu kommen Lebensmittelabfälle von Imbissen, Betriebskantinen und Restaurants. Auch fallen beispielsweise bei der On-Board Verpflegung von Fluggästen Lebensmittelabfälle an. Insgesamt machen Bio-Abfälle 27 % des Müllaufkommens (vgl. DISTATIS 2023) aus.

Im Vermietungszyklus von Gewerberäumen sind drei Phasen für Ausbaumaßnahmen von besonderer Bedeutung. Die Übergabephase bei Mietbeginn, die Durchführung von Erneuerungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen während der Laufzeit und die Rückgabe der Mietfläche am Ende der Laufzeit. Die Übergabephase bietet die Möglichkeit über Zielsetzungen wie die Erreichung eines Standards zu verhandeln. Hierbei kann auch die Thematik der Zertifizierung in den Green Lease eingearbeitet werden. Je früher der Mieter ein Teil der Nachhaltigkeitsbestrebungen der Immobilie wird, desto größer ist die Wirkung auf das Gesamtprojekt. Die Durchführung von Erneuerungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen geht nicht selten mit der Vertragsverlängerung des Mieters einher. Dies ist für den Eigentümer wiederum eine gute Gelegenheit sowohl Green-Lease-Klauseln im Allgemeinen als auch die spezielle Regelung für Ausbaumaßnahmen zu treffen. Letztlich muss der Vermieter bereits am Anfang an das Ende denken und seinen Standard für den Rückgabezustand der Fläche kommunizieren. Jede dieser drei Phasen beinhaltet in der Regel die Einbindung von externen Dienstleistern. Hierzu gehören Handwerker wie zum Beispiel Elektriker, Gas- und Wasserinstallateure sowie Ladenbauer. Wenn der Vermieter die Ausbaumaßnahmen übernimmt, könnte er sich verpflichten mit Firmen zusammenzuarbeiten die Nachhaltigkeit in ihren Gewerken umsetzen. Liegen die Ausbaumaßnahmen beim Mieter ist dies direkt nicht möglich.

Die örtliche Trennung zwischen Arbeits- und Wohnort ist in unserer modernen Gesellschaft zum Standard geworden. Die hohen Mieten in den Ballungsräumen veranlassen immer mehr Mitarbeiter zum Wegzug aus den Städten. Das Pendeln zur Arbeit zur Norm. Als Autofahrernation nutzten im Jahr 2022 rund 68 % der Pendler das Auto. Rund die Hälfte der Pendler haben einen Fahrtweg von unter 10 km zur Arbeitsstätte zu bewältigen. Der durchschnittliche CO₂-Ausstoß pro gefahrenen Kilometer liegt bei den im Jahr 2020 zugelassenen Fahrzeugen bei rund 113,6 g (vgl. DISTATIS 2024). Die Anfahrt zum Arbeitsplatz dauert in dieser Gruppe zwischen 10 und 60 min (vgl. DISTATIS 2024, vgl. Abb. 8.1) wobei der Großteil dieser Gruppe zwischen 30 und 60 min benötigt. Die Nutzung von Bahn, Bus und anderen öffentlichen Verkehrsmitteln liegt bei rund 15 %. Der Rest verteilt sich auf fußläufiges Erreichen der Arbeitsstätte und die Anfahrt mit dem Fahrrad. Der Anteil von Homeoffice steigt weiter. Er lag im Jahr 2020 bei nur 0,5 % bei allen Erwerbstätigen. Die Quote bei Selbstständigen lag bei 13,1 %. Die COVID-Pandemie hat zu einer Steigerung der FACETIME/ZOOM-Meetings etc. geführt.

Der Implementierung eines Nachhaltigkeitsdialog abhängig der Nutzungsart mit mehr oder wenigen Schwierigkeiten verbunden. Die Gestaltung eines solchen Dialogs sollte daher formlos gehalten werden. Bei Immobilien mit Ansprechpartnern vor Ort wie zum Beispiel einem Centermanagement kann dies in verbindlichere Klauseln gegossen werden. Hier ist eine praktische Durchführung eher gegeben als bei einem Mixed-Used-Objekt, welches nur von einem Facility Manager betreut wird. In der Green-Lease-Klausel ist daher die Funktion des Ansprechpartners zu benennen, damit personelle Veränderungen nicht zu einer Flut an Nachträgen führen. Der Nachhaltigkeitsdialog kann in Person, online oder mit anderen Mitteln durchgeführt werden. In der Praxis ist zu beobachten, dass eine Vereinbarung zur Durchführung in einem monatlichen, vierteljährlichen oder halbjährlichen Turnus Stolpersteine bilden. Daher ist zu empfehlen einen jährlichen Turnus anzustreben.

Das Spektrum an Social- und Governance Aspekten im Green Lease kann vielseitig sein. Die ESRS erweitert den Kreis der Stakeholder. Die Einbindung von Social- und Governance Aspekten ist abhängig von den Rahmenbedingungen. In Abschn. 1.​6.​5, 1.​6.​6, 1.​6.​7 und 1.​6.​8 wurden die Maßstäbe vorgestellt. Bei der Umsetzung steht den Parteien eine Vielfalt an Möglichkeiten offen. Der Fokus kann dabei auf das Gebäude und die Ausstattung, auf die Teamzusammensetzung des Mieters oder auf gemeinnützige Aspekte gelegt werden. Entscheidend ist die Kreativität beider Parteien. Zu gemeinsamen, gemeinnützigen Aktivitäten können sich Vermieter und Mieter verpflichten. Entsprechende Regelungen sollten detailliert verschriftlich werden. Eine Kosten(auf)teilung sollte am Anfang geklärt werden.

Beide Vertragsparteien werden beim Abschluss von Green-Lease-Verträgen die Umsetzbarkeit und die Kosten der Umsetzbarkeit für die Regelungen im Blick haben. In der Praxis haben sich in den letzten Jahren die Begriffe Bemühungsklauseln und Verpflichtungsklauseln durchgesetzt. Die Verbreitung von Green Leases durch die ausschließliche Nutzung von Bemühungsklauseln birgt die Gefahr des Vorwurfs des „Greenwashing“. In Anbetracht der in Abschn. 1.​5 dargestellten Green Claims Directive ist dies durchaus im Rahmen der Möglichkeiten. Auf der anderen Seite kann durch zu starre Verpflichtungsklauseln der Mieter vom Abschluss eines Green Lease abgeschreckt werden. In der Praxis werden regelmäßig Verpflichtungsklauseln, welche eine Vertragsstrafe oder andere vertragliche Sanktionen enthalten, vom Mieter abgelehnt. Im Umkehrschluss könnte der Mieter vom Vermieter verbindliche Handlungen zum Thema Nachhaltigkeit verlangen. Hieraus könnten sich dann wiederum Rechte des Mieters, wie zum Beispiel Mietminderung oder ein außerordentliches Kündigungsrecht ergeben.

In Kap. 10 wurde der sogenannte State of the Art vorgestellt. Er korrespondiert mit den vom Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) im Jahre 2024 veröffentlichten Empfehlung zur Regelung von Green Lease in Mietverträgen. Diese Regelungen zielen hauptsächlich auf die Erfassung von Verbrauchsdaten, der Förderung nachhaltiger Energiequellen, und einiger weniger anderen Themen ab. Der Schwerpunkt ist das Thema Nachhaltigkeit, also E (Enviromental) und weniger die Bereiche Soziales S und Governance G. Das dies nicht so bleiben kann ist den Marktteilnehmern bewusst. Green Lease wird sich, genauso wie die gesetzlichen Regelungen, weiterentwickeln müssen. Langfristig wird Green Lease zu einem sogenannten ESG-Lease, welcher alle drei Felder abdeckt. Durch einen verstärkten Austausch im Nachhaltigkeitsdialog werden Vermieter und Mieter gemeinsam weitere Regelungen schaffen müssen. Der Impuls muss von der Vertragsseite ausgehen, die einen größeren Nutzen darin sieht. Dies muss nicht immer zwangsläufig der Vermieter sein.

Bei der Verhandlung von Green-Lease-Verträgen beziehungsweise Nachträgen gibt es einige Fallstricke zu beachten. Laut JLL Studie (vgl. JLL 2024) gehören Green-Lease-Klauseln nicht zu den Standardklauseln in gewerblichen Mietverträgen. Die Integration von Green-Lease-Klauseln ist bei einem neuen Mietvertrag einfacher als bei Bestandsmietverträgen. Durch aktuell kürzere Laufzeiten von gewerblichen Mietverträgen ist es jedoch möglich mittelfristig neue Verträge abzuschließen. Hier ist ein Zeitraum von drei bis fünf Jahren absehbar.

Über 75 % der Bruttowertschöpfung in Deutschland erfolgt in primären sekundären und tertiären Sektoren (vgl. Statista 2024) in Deutschland. Hierzu zählen der Dienstleistungssektor, die Industrie und das Baugewerbe. Diese Vielfalt bildet sich in den verschiedenen Immobilien ab, welche im Markt verfügbar sind. Im Dienstleistungssektor gibt es große Bandbreite von Unternehmenstätigkeiten. Ob Versicherungen, Handel oder Logistik, die Vielfalt der Mieter ist groß. Damit eingehend gibt es eine Vielzahl von vertraglichen Regelungen die spezifisch für einen Mieter abgeschlossen werden. Manche Einzelhandelsmieter möchten beispielsweise ein umsatzabhängiges Sonderkündigungsrecht. Bei Single-Tenant-Objekten wird nicht selten eine Triple-Net Miete vereinbart. Die Wertsicherungsklausel kann in vielfältiger Art und Weise vereinbart werden. Ein effektiver Green Lease sollte sich an den Besonderheiten des Mietpartners und seinem Mietzweck orientieren. Er beantwortet das „Wie“ des Green Lease und ist operativ umsetzbar.

Wie eingangs erwähnt, wurde durch die Immobilienbranche auf die Notwendigkeit von umweltfreundlichen Baumaßnahmen und umweltschonenden Gebäudebetrieb reagiert. Es haben sich verschiedene Zertifizierungssysteme herausgebildet. Die in Deutschland am weitesten verbreitete Systeme sind von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) und von Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology (BREEAM) aus Großbritannien. Daneben gibt es noch Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) aus den Vereinigten Staaten. Daneben gibt es weitere Zertifizierungssysteme, die zumindest in Deutschland nicht sehr verbreitet und daher vernachlässigbar sind. Daher wird in diesem Buch auf die beiden ersten Systeme weiter eingegangen. DGNB und BREEAM eint die Prüfung der folgenden Punkte bei einer Immobilie:

Dieser Mustermietvertrag deckt die Themen einer Green-Lease-Vereinbarung ab. Er stellt keinen vollständigen gewerblichen Mietvertrag dar und darf nicht als solcher genutzt werden. Die angeführten Klauseln sind vor der Anwendung auf die individuellen Zielsetzungen und vorhandenen Gebäudeeigenschaften hin zu prüfen.

Eine Hausordnung stellt die Regeln für die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses auf. Alle Bewohner einer Wohnimmobilie sind angehalten diese Regeln einzuhalten. Teilweise sind sogar die Besucher der Mieter dazu verpflichtet. Die Hausordnung hat einen Appellcharakter. Ihre Verbindlichkeit erhöht sich, wenn sie Teil des Mietvertrages ist und von beiden Seiten unterzeichnet wird. Im Vergleich zum gewerblichen Mietvertrag, gibt es viele Hürden, die eine im selben Umfang eingreifende Möglichkeit nicht erlauben. Die Nachhaltigkeitsziele sind aufgrund des sehr weitreichenden Mieterschutzes nur bedingt umsetzbar. Dadurch scheiden verpflichtende Vereinbarungen wie der Bezug von Öko-Strom aus. Der Bereich der Good Governance (G) scheidet in diesem Vertragsverhältnis aus. Somit bleiben die beiden Ziele des Environmental (E) und des Social (S) als Regelungsspektrum bestehen. Daher benötigt es auf der einen Seite dem Mieter unverbindliche Empfehlungen zu unterbreiten und auf der anderen Seite konkrete Vorschläge zu unterbreiten die umsetzbar sind. Es liegt am Gesetzgeber die Lücke im Sinne der Nachhaltigkeit zu schließen und eine Rechtssicherheit für beide Parteien zu schaffen. Aktuell kann ein Eigentümer nur über eine nachhaltige Hausordnung, welche die ESG-Ziele abbildet, die Nachhaltigkeit seiner Wohnimmobilie verbessern. Im Vergleich der konventionellen Hausordnung zur nachhaltigen Hausordnung gibt es einige diametrale entgegengesetzte Ziele.