Praxishandbuch Immobilienanlage

Im Vordergrund der Entscheidung für

Sachwertanlage

Sachwertanlage

n

stehen weniger sofortige Renditeüberlegungen als mögliche Wachstumschancen (Aktien) und der Werterhalt (Immobilien). Die Rendite steht im Allgemeinen nicht einmal fest. Der Wert unterliegt Schwankungen und wird bestimmt von Angebot und Nachfrage.

Immobilieninvestitionen und Baufinanzierungskredite sind normalerweise auf eine extrem lange Laufzeit ausgelegt. Bei entsprechendem Alter der Kreditnehmer ist natürlich auch die Kontrolle der vorhandenen Altersversorgung Bestandteil der Kreditprüfung. Werden Immobilien als

Altersvorsorge

herangezogen, ist sowohl auf deren Rentabilität als auch auf den Zustand (evtl. Instandhaltung) zu achten. Gleichzeitig sollte bei Renteneintritt die Immobilie weitgehend schuldenfrei und am besten zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage vorhanden sein.

Zu jeder Immobilieninvestition und -finanzierung gehört eine

Objektbeurteilung

in Form eines Wertgutachtens. Die Anforderungen an diese Objektbeurteilung sind unterschiedlich je nach Art der Investition/Finanzierung. Reicht für die Investition/Finanzierung von eigengenutztem Wohnraum eine Bewertung unter Ertrags- und Sachwertgesichtspunkten völlig aus, so kommt bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen oder größeren Wohnungsbauobjekten dieser Objektbeurteilung eine deutlich höhere Bedeutung zu.

Bei Grundstücken bedarf der

Kaufvertrag

der notariellen Beurkundung (

§ 313 BGB

). Der Notar ist verpflichtet, den Vertragsparteien vor dem Termin einen Vertragsentwurf vorzulegen. Der Kaufinteressent ist gut beraten, sich den Vertrag mit allen Details genau anzusehen und fachlichen Rat in Anspruch nehmen, wenn Unklarheiten bestehen. Der Notar ist verpflichtet, im Kaufvertrag die Steueridentitätsnummer aller Vertragsbeteiligten aufzuführen. Damit ist die steuerliche Zuordnung für die Finanzbehörden erleichtert, die ohnehin eine Vertragsausfertigung erhalten.

Sowohl bei der Wohneigentumsquote als auch bei den Wohnungsfertigstellungen liegt Deutschland noch immer deutlich hinter den europäischen Nachbarländern zurück. Anhand der aktuellen Zahlen ist zudem abzulesen, dass selbst bei einer moderaten Steigerung des Wohnungsneubaus der Neubaubedarf von mindestens 225.000 bis 300.000 Wohneinheiten jährlich nicht zu erreichen ist.

Um ein steuerlich optimales Ergebnis bei einem Immobilieninvestment zu erzielen, ist eine

Steuerstrategie

unverzichtbar. Diese sollte selbstverständlich schon in der Planungsphase, also vor einem Bauantrag/Baubeginn oder einem Notarvertrag festgelegt werden. Ziel der Strategie sollte die Erzielung steuerfreier Erträge sein. Der Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen ist einkommensteuerlich unbeachtlich, wenn die Zehn-Jahresfrist eingehalten wird und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Weiterhin bietet der private Grundbesitz erbschaftsteuerliche Vorteile. Nachstehend sind die einzelnen Phasen und die dazugehörigen Fragestellungen aufgeführt, die dann auch konkreten Handlungsempfehlungen entsprechen.

Ursprünglich aufgrund erheblich erhöhter Fälle von Zahlungsschwierigkeiten und Zwangsversteigerungen sind u.a. durch Studien des Bundesbauministeriums die Ursachen hierfür erforscht worden. Neben den nicht weiter analysierten Fällen aus dem Bereich der Steuermodelle sind folgende Gründe für das Scheitern von Baufinanzierungen herausgearbeitet worden:

Die „richtige“ Finanzierung von Wohnimmobilien hängt von der Art der Nutzung ab. Bei der Eigennutzung sollte ein möglichst hohes Eigenkapital eingesetzt werden. Weiterhin wäre eine möglichst lange Sollzinsbindungsfrist anzustreben. Dazu sollte bereits der anfängliche Tilgungssatz möglichst hoch sein und auch an die Vereinbarung von Sondertilgungsmöglichkeiten gedacht werden.

Ein

Objektblatt

enthält die steuerlich relevanten Grunddaten einer Immobilie. Für den Immobilienbesitzer sind Objektblätter eine Hilfestellung bei der Beurteilung seines Vermögens und bei seiner Steuererklärung, der Berater kann daraus Akquisitionsansatzpunkte ersehen. Bei weiteren Finanzierungen ist auch die Beratung effizienter. Einzelne Finanzierungsinstitute bezeichnen Objektblätter als Zusammenstellungen über größere Baufinanzierungen für einzelne Baumaßnahmen.

Für einen umfassenden Marktüberblick sind nachstehend aktuelle Vergleichsportale aufgeführt.

Wer eine bauliche Anlage ohne erforderliche Genehmigung errichtet, handelt ordnungswidrig und kann mit Bußgeld belegt werden. Da dies jedoch nichts an dem rechtswidrig geschaffenen Zustand ändert, enthalten die meisten Landesbauordnungen gesonderte Bestimmungen, die sich mit der Herstellung ordnungsgemäßer Zustände und der Beseitigung bestimmter Bauteile befassen (

§ 179 BauGB

).

Insbesondere im Baufinanzierungsgeschäft hat sich für die Kreditinstitute die Trennung zwischen Kundenberatung und sich daran anschließender Betreuung bewährt. Damit werden die Berater in die Lage versetzt, sich intensiver um das Neugeschäft zu kümmern, während eine gut eingespielte Mannschaft, das Backoffice, ihnen die weitere Technik abnimmt.

Bauprodukte, die gemäß EU-Richtlinie als „brauchbar“ gelten, werden mit diesem Zeichen gekennzeichnet.

Das Dach einer Wohnanlage ist ein für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlicher konstruktiver Bestandteil und damit zwingend Gemeinschaftseigentum. Dabei ist die Dachform völlig unerheblich. Gleiches gilt für den Dachbelag, die Dachrinne, Dachfenster und weitere konstruktive Teile des Daches.

Grundstücke, welche i. d. R. von zwei aufeinander stoßenden Straßen erschlossen werden. Da hier Erschließungskosten doppelt anfallen können, gibt es dazu in vielen Gemeinden Sonderregelungen. Wegen der möglicherweise erhöhten Kosten sollte im Vorfeld eine Klärung herbeigeführt werden.

Nach dem Gesetz ist die Miete für ein Grundstück am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, so ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu zahlen. Fällig ist sie bei monatlicher Zahlung am ersten Werktag des folgenden Monats

(§ 579 BGB)

.

Wenn eine Immobilie von mehreren Personen erworben wird, ist es sinnvoll, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu lassen. In der Regel fällt dann bei späteren Änderungen der Gesellschafterzusammensetzung keine Grunderwerbsteuer an.

Treten bei der Durchführung des BauGB wirtschaftlich Nachteile auf, die den Betroffenen wirtschaftlich und auch im sozialen Bereich überfordern, kann auf Antrag von der Gemeinde ein Härteausgleich gewährt werden (

§§ 180 bis 181 BauGB; Überleitungsvorschrift § 241

).

Wenn eine Teilung vorgenommen wird, bevor das Grundstück parzelliert wurde, muss nach erfolgter Parzellierung eine Erklärung abgegeben werden des Inhalts, dass die neu gebildeten Parzellen identisch sind mit den Flächen, auf die sich die Teilungserklärung bezogen hat.

Jahreseinkommen im Sinne der §§ 10, 11 des WoGG von 1999 ist die Summe der positiven Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes jedes zum Haushalt rechnenden Familienmitglieds. Ein Ausgleich mit negativen Einkünften aus anderen Einkunftsarten oder mit negativen Einkünften des zusammenveranlagten Ehegatten ist nicht möglich. Zu den Einnahmen aus nicht selbstständiger Arbeit einschließlich der Versorgungsbezüge zählen diverse sonstige Einnahmen wie Abfindungen, Provisionen usw.

Stellt ein Einzelunternehmer oder der Gesellschafter einer Personengesellschaft eigene Räume für betriebliche Zwecke zur Verfügung, so müssen kalkulatorische Mieten bei den Gesamtkosten berücksichtigt werden. Die Höhe der Miete sollte sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten ausrichten.

Räume eines Teileigentums dürfen nur dann als Laden genutzt werden, wenn dies in der Teilungserklärung bestimmt ist. Oftmals sind hier auslegbare Begriffe wie Gewerberaum, Gewerbefläche oder Geschäftsraum angegeben. In der Beleihungspraxis ergeben sich dann regelmäßig Schwierigkeiten, da die Zustimmung aller Beteiligten zu Änderungen notwendig werden kann. Ansonsten verhindert die Eigentümergemeinschaft bestimmte Betriebe (Gaststätten, Imbiss, Spielhallen etc.). Die Investitions- und damit die bankinterne Finanzierungsrechnung gehen dann sicherlich nicht auf. Vor einer Beleihung ist daher genauestens die Verwendungsmöglichkeit des Teileigentums zu prüfen.

Ist die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert oder entsteht im Laufe der Miete ein solcher Fehler, so ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung vorzunehmen

(§ 535 BGB)

.

Wird ein Gebäude über mehreren Grundstücken errichtet, von denen evtl. nur eines ein Erbbaugrundstück ist, so spricht man von einem Nachbarerbbaurecht. Ein Erbbaurecht belastet immer das gesamte Grundstück. Genutzt und damit bebaut werden darf jedoch nur die für den Baugrund benötigte Fläche. Jede zusätzliche Nutzung bedarf der Zustimmung des Erbbaurechtsausgebers. Also sind z. B. Erweiterungsbauten auf Erbbaurechtsgrundstücken nicht nur durch die jeweilige Baubehörde, sondern auch durch den Erbbaurechtsausgeber im Voraus zu genehmigen. Bei einer Finanzierung derartiger Objekte ist dies zu überprüfen.

Rein objektorientierte Finanzierung für gewerbliche Kreditnehmer und Privatpersonen, bei denen sich die Kreditvergabe wesentlich auf die Objektqualität und die aus dem Objekt nachhaltig erzielbaren Erträge aus Vermietung und Verpachtung stützt.

Im Gegensatz zur Miete ist die Pacht ein Entgelt für Gebrauch und Nutzung (

§§ 581 bis 597 BGB

). Die Pacht regelt die Überlassung von Grundstücken und Gebäuden mit dem zusätzlichen Recht auf Früchteziehung, d. h. dass der Ertrag aus dem Grundstück auch dem Pächter zufällt. Besonderheiten gelten für Jagdpacht, Kleingärten und Fischereirechte. Formvorschriften für den Pachtvertrag gibt es nicht. Durch einen Pachtvertrag verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Die Verträge werden i. d. R. langfristig geschlossen. Verträge über zwei Jahre bedürfen der Schriftform. Bei landwirtschaftlichen Verträgen liegen die Laufzeiten bei neun und achtzehn Jahren. Eine Landpacht kann auch auf Lebenszeit des Pächters abgeschlossen werden.

Bei der Kreditgewährung an Gesellschaften des bürgerlichen Rechts (GbR) treten teilweise erhebliche Probleme haftungsrechtlicher Art auf. Kredite für derartige Gesellschaften, bei der neben dem Gesellschaftsvermögen die einzelnen Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen für Verbindlichkeiten der Gesellschaft nur entsprechend ihrem Anteil an der Gesellschaft als Teilschuldner haften (= quotale Haftung), erfordern eine genaue Prüfung. Je nach Institut werden dabei auch die Kontoführungsunterlage und der Darlehensvertrag unterschiedlich gestaltet werden müssen. Ähnlich schwierig ist möglicherweise die Sicherheitenbestellung.

Von einem räumlichen Zusammenhang zweier Wohnungen ist auszugehen, wenn die beiden Objekte durch geringfügige Baumaßnahmen zu einer Einheit verbunden werden können. Das ist z. B. bei den beiden Wohnungen eines Zweifamilienhauses, aber auch bei zwei neben- oder übereinander liegenden Eigentumswohnungen oder nebeneinander liegenden Einfamilienhäusern der Fall.

Das

SachenRBerG vom 21. September 1994

regelt die Rechtsverhältnisse an Grundstücken in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet, an denen Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen wurden, auf denen vom Eigentümer am Grundstück getrenntes selbstständiges Eigentum an Gebäuden oder an baulichen Anlagen entstanden ist, die mit Billigung staatlicher Stellen von einem anderen als dem Grundstückseigentümer für bauliche Zwecke in Anspruch genommen wurden oder auf denen nach einem nicht mehr erfüllten Kaufvertrag ein vom Eigentum am Grundstück getrenntes selbstständiges Eigentum am Gebäude oder an einer baulichen Anlage entstehen sollte. Besonderheiten bei Erbbaurechten und Miteigentumsanteilen nach § 459 Zivilgesetzbuch der DDR.

Ältere Bezeichnung für die (mögliche) Tagesarbeitsleistung eines Facharbeiters.

Durch Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen können überbaubare Grundstücksflächen bestimmt werden (

§§ 22, 23 BauNVO

).

Verbindliche Erklärung eines (Hypotheken-, Grundschuld- etc.) Gläubigers über die Höhe der noch bestehenden Darlehensschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Eine Wärmepumpe kann zur Energiekosteneinsparung fuhren, da natürliche Energiequellen genutzt werden. Der Einbau von Wärmepumpen wird mit Sonderabschreibungsmöglichkeiten steuerlich gefördert.

Auftrag des Kunden an sein Kreditinstitut, eine Zahlung in einer bestimmten Größenordnung für einen bestimmten Zweck zu leisten. Hierfür ist normalerweise die Schriftform erforderlich, mündliche Aufträge müssen schriftlich bestätigt werden. Im Baufinanzierungsgeschäft sollte aus dem Auftrag die vereinbarungsgemäße Verwendung erkennbar sein.