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Über dieses Buch

Dieses Buch bietet einen praxisnahen Leitfaden zum Thema Immobilien-Fondsmanagement und -Investment. Mehr als 40 Branchenexperten geben Auskunft über das Instrumentarium des Investments und Managements von indirekten Immobilienanlagen. So werden die Akteure im Markt vorgestellt, deren Entscheidungsfindung ermittelt und das tägliche Geschäft im Fondsmanagement vorgestellt. Ein erfolgreiches Investment und Management von Immobilienfonds basiert auf guten Quellen, den geeigneten analytischen Methoden und einschlägigen Erfahrungen. Entsprechend beschreibt das Buch systematisch Beteiligungsmanagement aus Investorensicht, institutionelles Fondsmanagement, verschiedene Gruppen von Akteuren und die wichtigsten Vehikel in Europa. Den Abschluss bilden zahlreiche Musterbeispiele und Dokumentenvorlagen zu Strukturen, Verträgen und Kalkulationen als handhabbare Tools über Standards und Best-Practice-Modelle der Branche. Das Praxishandbuch bietet das Rüstzeug für Fondsmanager, Investoren und andere Akteure in diesem spannenden Sektor.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

Investieren in Immobilienfonds

Frontmatter

1. Kapitalströme im globalen Immobilienfondsmarkt

Die Jahre nach dem Beginn der Weltfinanzkrise 2007/2008 waren geprägt von einer Niedrigzinspolitik der Zentralbanken in den Vereinigten Staaten, der Eurozone und weiteren Währungsgebieten. Parallel zur wirtschaftlichen Erholung, auch begleitet von neuen Höchstständen an den globalen Aktienmärkten, brachte diese Zeit aber auch viele politische Unsicherheiten. In diesem Umfeld erfuhren die globalen Immobilienmärkte eine intensive Nachfrage seitens der Investoren. Die starke Bewegung in Richtung des „Betongolds“ sorgte vielerorts für wachsende Transaktionsvolumina und steigende Preisniveaus bzw. Renditen auf neuen Tiefstwerten.

Timo Tschammler, Markus Fehrenbacher

2. Strategische Asset Allocation unter Berücksichtigung von Immobilienanlagen aus der Sicht institutioneller Investoren

Gemäß der finanzwirtschaftlichen Entscheidungskriterien verfolgen institutionelle Investoren die Anlageziele Rendite, Risiko und Liquidität. Die Investoren unterliegen hierbei unterschiedlichen gesetzlichen Vorschriften und internen Anlagerestriktionen. Die Ableitung einer strategischen Asset Allocation unter Berücksichtigung der Gegebenheiten der Kapitalmärkte ist eine wesentliche Komponente einer erfolgreichen Anlagepolitik. Das Ziel ist die Generierung stabiler Ergebnisse im aktuellen Kapitalmarktumfeld. Zentrale Bedeutung nimmt dabei die realitätsnahe Abbildung des Risikos ein. Kapitalmarkttheoretische Annahmen wie die Normalverteilung, der traditionelle Markowitz-Ansatz sowie die Volatilität als einziges Risikomaß wurden durch jüngste Ereignisse an den Finanzmärkten widerlegt. Rendite-Risiko-Annahmen in SAA- und Asset-Liability-Modellen müssen regelmäßig überprüft und auf Marktveränderungen hin angepasst werden. Zweidimensionale Modelle, die lediglich Rendite und Risiko berücksichtigen, reichen für eine adäquate Abbildung der Märkte nicht mehr aus. Vielmehr sind Modelle zu entwickeln, die realistische Verteilungen der Einflussgrößen und deren Verhalten in Krisenszenarien berücksichtigen. Theoretische Modelle können keine Anlageentscheidung für institutionelle Investoren treffen, sondern lediglich bei der Herleitung einer Kapitalanlagestrategie helfen. Diese Modelle müssen kontinuierlich weiterentwickelt und auf Marktgegebenheiten angepasst werden, um eine Stabilität der Strategie sicherzustellen.

Markus Königstein, Lukas Franke

3. Wege der Immobilieninvestition – Möglichkeiten, Stärken und Schwächen

Institutionelle Investoren, die sich mit der Anlageklasse Immobilien beschäftigen, finden eine sehr heterogene Landschaft vor. Neben der klassischen Direktanlage in Immobilien gibt es zahlreiche indirekte Wege sowie verschiedene Formen gemeinschaftlicher Immobilienanlage. Jedem Anleger stellen sich bei der Suche nach der geeigneten Investitionsart Fragen nach Markt (private vs. public), Zugang (direkt vs. indirekt) und Kapitalart (Eigen- vs. Fremdkapital). Zuerst steht aber meist die Frage nach der Umsetzung, sprich: Soll die Investition und Bewirtschaftung selbstständig oder mit externem Manager erfolgen? Jede Antwort bringt den Investor weiter in seiner Entscheidungsfindung hin zu dem für ihn geeignetsten Weg der Immobilieninvestition. Im Folgenden werden die vorgenannten Fragen diskutiert, um anschließend einzelne Umsetzungswege zu beschreiben. Stärken und Schwächen der einzelnen Umsetzungsarten werden gegenübergestellt sowie unverbindlich einer oder mehrerer Zielgruppe/n zugeordnet.

Rainer Komenda

4. Selektion von Fondsmanagern und Fonds

Das Segment der indirekten Immobilienanlage hat sich in den vergangenen Jahren sehr stark weiterentwickelt und professionalisiert. Als Pendant zur klassischen Immobiliendirektanlage von Versicherungen, Versorgungseinrichtungen und Pensionskassen hat es sich von einem Element der Beimischungfür besondere Assetklassen oder Objekttypen hin zu einem wesentlichen Bestandteil der Immobilienkapitalanlage entwickelt. Einige institutionelle Marktteilnehmer investieren ausschließlich nur noch über die indirekte Immobilienanlage. Auch vor dem Hintergrund konstant sinkender Ankaufsrenditen und dem aktuellen historischen Zinstief, stellt die indirekte Anlage, in der Versicherungsunternehmen eine Finanzierung aufnehmen können, eine fast schon notwendige Alternative dar, weiterhin in Core Immobilien zu investieren.

Florian Bauer, Konstantin Hähndel

5. Portfolio- und Beteiligungsmanagement

Das Portfolio- und Beteiligungsmanagement genießt einen hohen Stellenwert in der Organisation eines institutionellen Investors, denn es trägt maßgeblich zum Unternehmenserfolg bei: es hat entsprechend der individuellen Risikoneigung stets die Renditeoptimierung zum Ziel und behält gleichzeitig die notwendige Liquidität für sämtliche Verpflichtungen im Auge. Man spricht auch vom magischen Dreieck der Kapitalanlage (vgl. Abb. 5.1).

Sascha Pinger

6. Anlegerinteressen

Die Finanzkrise und die sich in der Folge anschließende Liquidation vieler Immobilienfonds hatten viele Anleger intensiver nachdenken lassen, wie sie ihre Interessen sowohl bei direkt ausgelagerten Mandaten als auch bei indirekten Beteiligungen vertreten können. Externe Manager fungieren als verlängerte Werkbank der Anleger, weshalb ein ständiges Hinterfragen der Tätigkeiten im ureigenen Interesse der Anleger ist und bei direkten Mandaten auch regulatorisch gefordert wird. Neben rein ökonomischen Interessen erlangen aufgrund eines verstärkten Eingreifens des Gesetzgebers zunehmend die steuerlichen und aufsichtsrechtlichen Anforderungen besondere Bedeutung. Daneben entstehen Anlegerinteressen grundsätzlich durch interne Vorgaben einer sich verändernden Asset Allokation sowie der Sicherstellung der Performance durch das Abwenden von Risiken. Aufgrund der Langfristigkeit einer Immobilienanlage und der Heterogenität der einzelnen Immobilien kommt der vertraglichen Gestaltung eine besondere Bedeutung zu, um die Anforderungen eines Anlegers abzubilden. Nach Vertragsabschluss sind die Einflussmöglichkeiten bei indirekten Beteiligungen in der Regel begrenzt. Eine begrenzte Laufzeit dient dem Anleger dazu, seine Interessen neu ausrichten zu können. Ein vorzeitiger Verkauf der Anteile basiert hingegen auf transaktionsfähigen Vertragswerken und einem funktionierenden Zweitmarkt. Letzterer existiert zwar international, in Deutschland zeigen sich zumindest erste Tendenzen eines aufkeimenden Marktes.

Matthias Huesmann

7. Gebühren und Anreizsysteme

Dieser Beitrag behandelt nicht börsengelistete Immobilienanlagevehikel mit einem Schwerpunkt auf Vehikel des deutschen Rechtsraums und beschränkt sich auf nicht börsennotierte Immobilienfonds, die institutionellen bzw. semiprofessionellen Anlegern vorbehalten sind. Professionelle Anleger verwalten in der Regel nicht nur eigenes Vermögen, sondern fremde Gelder. Institutionelle Anleger werden gemäß dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als professionelle Anleger angesehen, weil bei ihnen besondere Marktkenntnisse, Kapitalmarkterfahrungen und eine entsprechende Entscheidungskompetenz vorausgesetzt werden kann. Aus diesen Gründen werden sie vom Gesetzgeber als weniger schutzwürdig eingestuft und erhalten im Gegensatz zu privaten Anlegern einen stark begrenzten Anlegerschutz. Aufgrund des hohen Anlagevolumens und der Professionalität können institutionelle Anleger häufig Einfluss auf die Anlagepolitik und Gebührenstruktur von nicht börsengelistete Immobilienanlagevehikel nehmen. Zu den institutionellen Investoren gehören beispielsweise Kreditinstitute, Versicherungsgesellschaften, Versorgungswerke, Pensionskassen, Investmentvermögen und Kapitalverwaltungsgesellschaften sowie Vermögensverwaltungen wie Family Offices.

Jason Taylor

8. Anforderungen an die Compliance-Organisation im Fondsgeschäft

Das Themenfeld Compliance hat in der Vergangenheit in allen rechtlichen Bereichen erheblich an Gewicht gewonnen. Dies gilt insbesondere auch für Investmentfonds. Dieses Kapitel gibt einen Überblick über die wichtigsten Vorgaben für die Compliance Organisationsstruktur eines Immobilienfonds, die unter Einhaltung der AIFM-Richtlinie (Richtlinie 2016/61/EU), des Kapitalanlagesetzbuches (KAGB), konkretisierender Verordnungen und BaFin-Rundschreiben sowie des Geldwäschegesetzes (GWG) und der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) zu beachten sind.

Kati Beckmann, Viola Bensinger

9. Ausstieg aus einer indirekten Immobilienanlage

Immobilien gelten meist als eine langfristige Kapitalanlage. Warum aber gibt es dennoch gute Gründe sich auch frühzeitig mit einem Ausstieg aus einer indirekten Immobilienanlage zu befassen? Das Thema gewinnt meist erst dann an Relevanz, wenn die wirtschaftlichen Ergebnisse der Assetklasse Immobilien entweder nicht mehr die Erwartungen erfüllen oder andere Assetklassen aufgrund eines besseren Rendite-Risiko-Profils als eine attraktivere Kapitalanlage gelten. Auslöser erster Ausstiegsgedanken sind meist ex post und nicht ex ante. Das heißt, es sind öfter Gründe, die in der Vergangenheit liegen, die die Entscheidungen auszusteigen wesentlich beeinflussen. Genauso wichtig ist es jedoch, sich auch in regelmäßigen Abständen Gedanken über die Zukunft und die mit der jeweiligen Investition verbundenen Erwartungen zu machen.

Udo Schaffer

10. Zweitmarkt für institutionelle Immobilienfondsbeteiligungen

Liquidität für eine eigentlich illiquide Assetklasse

Bei indirekten Immobilieninvestments handelt es sich aufgrund der nicht vorhandenen oder nur eingeschränkten Liquiditätsmechanismen von Fonds- und Beteiligungsstrukturen in hohem Maße um eine illiquide Assetklasse. Vor diesem Hintergrund haben Pensionskassen und große Stiftungen vor allem in den USA nach der Finanzkrise den Zweitmarkt genutzt, um Allokationen anzupassen oder ihre Portfolien zu optimieren. Bei solchen Zweitmarkttransaktionen übernehmen institutionelle Investoren oder auf Zweitmarktstrategien spezialisierte Fonds Anteile an nicht-börsennotierten Fonds oder Beteiligungen von anderen Investoren.

Steffen Hartmann

11. Übertragung von Immobilienfondsvermögen

Früher noch ein Spezialfall, sind bei Immobilien-Spezialfonds des Öfteren Transfers von ganzen Immobilienportfolien zu beobachten. Dabei zeichnet sich ab, dass die Nachfrage nach solchen Blockdeals aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen steigt. Zurückzuführen ist dies unter anderem auf das global niedrige Zinsumfeld, welches selbst Renditen im unteren Bereich attraktiv erscheinen lässt. Zudem sind global viele Investoren vorhanden, die in der Lage sind, komplexe Transaktionen durchzuführen.

Bastian Krakat, Uwe Stoschek

Immobilienfondsmanagement

Frontmatter

12. Entwicklung der Geschäftsmodelle

In den vergangenen Jahren haben sich die Anforderungen an Manager von indirekten Immobilienanlagen (auch Real Estate Investment Manager genannt) von Seiten institutioneller Investoren sowie der Aufsichtsbehörden, aber auch Marktumfeld und Wettbewerb weitreichend verändert. Ein wesentlicher Auslöser dieser Veränderungen ist sicherlich die globale Finanzkrise, die im Jahr 2008 mit der Pleite der Investmentbank Lehman Brothers Ihren Höhepunkt fand und in deren Folge sich nicht nur die Finanzmarktregulierung deutlich erhöht hat, sondern auch Risikobewusstsein und Professionalisierungsgrad institutioneller Investoren gestiegen sind. Das Spannungsfeld zwischen Kunde, Regulierung, Immobilien- und Kapitalmarkt sowie dem Wettbewerb in der Branche, in dem sich Anbieter von Immobilienanlageprodukten seit jeher bewegen, hat dementsprechend an Kraft gewonnen. Dies hat zur Folge, dass sich Fondsmanager in der heutigen Zeit flexibler aufstellen und traditionelle Geschäftsmodelle sich einem tiefgreifenden Wandel unterziehen müssen, um den Anforderungen und im Wettbewerb zu bestehen (vgl. Abb. 12.1).

Jan Kuhn, Patrick Schlump

13. Aufbau von Fondsgesellschaften und Managementansatz

Im Nachgang zur Finanz- und Staatsschuldenkrise ist die Regulierung des Immobilienfondsgeschäftes in Deutschland weiterentwickelt worden. So wie in anderen Bereichen des Kapitalmarktes haben sich daraus die Anforderungen an die Marktteilnehmer spürbar erhöht. Dabei ist auch die Produktlandschaft der Immobilienfonds neu geregelt worden. Immobilienfondsmanager müssen sich mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 auf das veränderte rechtliche Umfeld einstellen; die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) als Bindeglied zwischen dem Anleger, welcher indirekt in Immobilien investiert, und der Immobilienanlage selbst, liegt im Zentrum des Immobilienfondsgeschäftes.

Esteban de Lope, Marcus Rösch

14. Fundraising

Das Fundraising und die Investorenansprache sind zentraler Bestandteil des Aufbaus eines Immobilienfonds, bei denen häufig sogenannte Placement Agents oder Eigenkapitaleinwerber eine besondere Bedeutung haben können. Der folgende Beitrag erörtert die Rolle des Placement Agent im Fundraising-Prozess und aktuelle Herausforderungen beim Fundraising. Es folgen Hinweise für die geeignete Investorenansprache der Zukunft und erfolgreiches Fundraising.

Christophe de Taurines

15. Investmentstrategien – Research als Wegweiser zum Ziel

Mit dem steigenden Erfolg der Immobilienspezialfonds als Anlagevehikel haben sich auch die Konzeption und insbesondere die Strategieentwicklung der Fonds in den letzten Jahren verändert. Research basierte Strategien, wie sie von Fonds aus dem angelsächsischen Bereich bekannt sind, haben auch beim deutschen Immobilienspezialfonds Einzug gehalten. Research ist heutzutage ein wichtiger Baustein bei der Festlegung des langfristigen Zielportfolios geworden. Aber auch beim taktischen Vorgehen im Rahmen des Portfolioaufbaus und bei der Frage der Portfoliooptimierung älterer Fonds spielt Research in Folge der sich verändernden Anforderungen der institutionellen Investoren eine wichtige Rolle. Ein detailliertes Verständnis von Marktzusammenhängen ist ein starker Wettbewerbsvorteil in einem Umfeld, in dem der Markt und seine Preisbildung nicht effizient sind, weil Informationsasymmetrien bestehen. Welche Möglichkeiten und Ansätze es hier gibt und wie eine solche Strategiebegleitung und -beratung durch Research aussehen kann, soll der Beitrag aufzeigen.

Marcus Cieleback

16. Fondsmanagement

Immobilienfondsmanagement ist über strategische und taktische Perspektiven hinaus auch eine operative Tätigkeit. Im Vergleich zum Management von Aktien- oder Anleihen-Fonds lebt es davon, auf effektive und effiziente Strukturen entlang der primären Wertschöpfungskette zurückgreifen zu können. Insbesondere in den vergangenen Jahren wurde deutlich, wie wichtig lokales Asset-Management, insbesondere im internationalen Bereich, und dessen Verzahnung mit einem ganzheitlichen Fondsmanagementprozess sind. Trotz vieler Herausforderungen in einem volatilen Marktumfeld gelingt es vielen Immobilien-Investmentgesellschaften mit integrierten Prozessen allen Anspruchsgruppen gerecht zu werden und für Investoren attraktive Immobilienanlagelösungen zu bieten.

Jörg Homann, Ingo Bofinger, Christoph Schumacher

17. Risikomanagementsysteme für Immobilienfonds

Theorie und Praxis in der Immobilienwirtschaft

Dieser Beitrag betrachtet Risikomanagement-Systeme aus der Sicht eines Luxemburger Managers alternativer Investmentfonds (AIFM) mit dem Blick auf alternative Immobilien-Investmentfonds (AIFs), welche der Beaufsichtigung durch die Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) unterliegen. In Abschn. 17.2 werden dementsprechend der gesetzliche Rahmen für das Risikomanagement von Immobilienfonds sowie daraus resultierende Anforderungen an ein Risikomanagement-System erläutert. Darauffolgend wird das Risikomanagement-System in Anlehnung an das Rundschreiben der CSSF 18/698 sowie an das Risikomanagementprozessmodell der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erläutert. So werden in Abschn. 17.3 verschiedene Rendite-Risiko-Strategien erläutert und darauffolgend typische Risikoarten bei Immobilieninvestitionen näher dargelegt. Abschn. 17.4 behandelt die Risikomessung und der Artikel schließt mit den Möglichkeiten der Risikosteuerung und -kontrolle.

Pamela Hoerr, David Girra

18. Haftung des Fondsmanagements

Die Frage nach dem Haftungsrisiko des Fondsmanagements ist seit dem Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs („KAGB“) vielschichtiger geworden. Dieses Kapitel beschäftigt sich im Schwerpunkt mit Haftungsfragen für das Fondsmanagement geschlossener Immobilienfonds.

Nicole Bittlingmayer, Sebastian D. Müller, Sten Hornuff

19. Immobilienanlage-Reporting

Die Erfahrungen aus den letzten Jahren zeigen, dass die Anforderungen von professionellen und auch semi-professionellen Anlegern an das Reporting über indirekte Immobilienanlagen sehr stark gestiegen sind. Insbesondere seit der Finanz- und Immobilienmarktkrise in den späten 2000er-Jahren wünschen sich viele Anleger zu jederzeit abrufbare und maximale Transparenz über die Renditesituation, das Risiko- und Chancenpotenzial sowie die Wert- und Verlusttreibertreiber der Immobilieninvestitionen.

Jörg Homann, Andreas Peppel

20. Benchmarking von Immobilienfonds auf internationaler Ebene

Einkommensbezogene Kennzahlen innerhalb des Total Return Bezugsrahmens

Ein gestiegenes Interesse an mehr Transparenz geht über die bloße Beschreibung des Immobilienportfolios hinaus. Neben einer detaillierten Übersicht über die unterschiedlichen Markt Exposures gibt es ein wachsendes Interesse an den Treibern von Rendite und Risiko. Das geht von übergeordneten Fragestellungen wie etwa: „Wie verhält sich das Immobilienportfolio im Zusammenspiel mit den weiteren Assetklassen?“, bis hinunter zu Fragen wie: „In welcher Weise wirken sich Gebäudeeigenschaften und Mieterprofile auf die Objektperformance aus?“. Die Untersuchung solcher Performance Zusammenhänge löst vielfach eine eher passive Strategie der Bestandsverwaltung ab. Diesem tieferen Verständnis wird nur einen Ansatz gerecht, der akribisch sämtliche Cashflows erfasst, und diese zusammen mit den regelmäßigen Bewertungen dem relevanten Markt gegenüber vergleicht.

Sebastian Gläsner

21. Positionierung von Immobilienfonds

Solange ein Unternehmen seine Produkte in einem Markt alleine anbietet, braucht es sich um seine Positionierung nicht vorrangig zu kümmern. Es kann in der Regel die Preise für seine Produkte derart festlegen, dass es einen Gewinn erzielt. Sobald Wettbewerber mit ähnlichen Produkten den Markt betreten, besteht die Gefahr, dass der Käufer das Produkt mit dem niedrigsten Preis auswählt und somit seine Leistungen nicht mehr beim bisherigen Unternehmen bezieht. Als einzige Alternative zu einem Preiskampf kann das Unternehmen sein Angebot im Vergleich zu seinen Wettbewerbern differenzieren. Wenn die Differenzierung aus Sicht des Käufers einen besonderen Wert hat, dann ist es dem Unternehmen gelungen, das Produkt im Wahrnehmungsfeld des Käufers „zu positionieren“. Das bedeutet, dass der Kunde andere Produkte nicht als ähnlich wahrnimmt und daher nicht auf andere Produkte auszuweichen droht. Auf diese Weise kann sich das Unternehmen dem direkten Preisvergleich entziehen.

Michael Englisch, Oliver Strumpf

22. Nachhaltigkeit im Immobilienfondsmanagement

Umsetzung einer Unter-Zwei-Grad-Strategie im Immobiliensektor

Globale Erwärmung, ansteigende Meeresspiegel und zunehmende Naturkatastrophen sind Schlagwörter, die bereits auf der Weltklimakonferenz in Rio de Janeiro 1992 diskutiert wurden. In der Rio-Deklaration (bestehend aus 27 Grundsätzen) wurde 1992 unter anderem erstmals global das Recht auf nachhaltige Entwicklung (Sustainable Development) verankert (vgl. Lexikon der Nachhaltigkeit 2015).

Jan von Mallinckrodt

23. Praxis: Digitalisierung im Immobilienfondsmanagement

Die Digitalisierung beziehungsweise die digitale Transformation ist die exponentielle und dauerhafte Veränderung von Gesellschaft und Unternehmen auf Basis von Technologien (vgl. Lindner und Leyh 2018). Zu den wesentlichsten Treibern dieser Entwicklung zählen die veränderten Erwartungen der Kunden an Dienstleistungen (Services) und Produkte der Unternehmen, denen meist nur mit digitalen Technologien begegnet werden kann. Ein Beispiel hierfür ist etwa die Bestellung von Produkten unabhängig von Zeit und Ort – so wie sie über das Internet möglich ist. Die Digitalisierung ist eine vergleichbar umfassende Veränderung von Gesellschaft und Wirtschaft wie der Übergang von Agrarwirtschaft und Manufakturwesen hin zur Industrialisierung vor rund 200 Jahren – der industriellen Revolution folgt nun die digitale Revolution.

Susanne Bonfig, Florian Stadlbauer

24. Theorie: Integration von digitalen Lösungen innerhalb der Wertschöpfungskette von Immobilienfonds – Eine kritische Betrachtung

Ziel dieses Kapitels ist es, einen Überblick darüber zu geben, welches Optimierungspotenzial die Wertschöpfungskette im Immobilieninvestment- und Fondsmanagement im Zuge der Digitalisierung besitzt und welche Anwendungsgebiete sich hierdurch ergeben.

Verena Rock, Aaron Fath, Manuel Steffan

25. Fondsmarkt Global: Entwicklung des regulatorischen Rahmens von AIF-Fonds

Dieser Artikel knüpft an die Beschreibung der damals umwälzenden AIFM-Richtlinie in der ersten Auflage dieses Buches an. Er soll darstellen, wie sich diese in weitergehender nationaler und internationaler Gesetzgebung und Anwendungsschreiben zum Beispiel der ESMA und (was die Bundesrepublik Deutschland anbelangt) der BaFin in allen wichtigen praktischen Ausführungsebenen weiterentwickelt hat. Ferner wird ein Exkurs zum Standort Luxemburg geboten.

Uwe Stoschek, Elhadj Abdoulaye Sène, Bastian Krakat

Akteure

Frontmatter

26. Fondsinvestoren

Im Folgenden werden die Besonderheiten der Immobilienanlage aus Sicht einer deutschen Versicherung dargelegt. Nach der Einführung in die Versicherungswirtschaft und ihre Bedeutung als (Immobilien-)Kapitalanleger werden spezifisch die für Versicherungen relevanten Rahmenbedingungen und Besonderheiten aufgeführt. Dabei ist es weder der Anspruch, einen vollständigen Investmentprozess darzustellen, noch tiefer in die Facetten der Immobilienanlage ganz allgemein einzusteigen.

Marian Berneburg, Fabian Reinecker

27. Fondsmanager

Der Aufbau institutioneller Immobilienplattformen in Zeiten neuer Megatrends – der Aufstieg neuer Wohnformen

Megatrends beeinflussen nachhaltig die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Eine vorausschauende Anlagestrategie verbindet mehrere Megatrends und ermöglicht somit, kurzfristige Schwankungen im Konjunkturzyklus auszugleichen. Sinkende Renditen üben Druck auf Immobilienfonds aus, mit dem Ergebnis einer fortschreitenden Konsolidierung des Marktes. Aufgrund des engen Mandats einer Vielzahl von Immobilienfonds investieren sie mitunter nur begrenzt in Technologie und die Erweiterung operativer Kapazitäten. Sinkende Renditen und der technologische Fortschritt sind Treiber für die zunehmende Spezialisierung von Immobilienmanagern. Die nächste Stufe der Wertschöpfung geht über das Financial Engineering hinaus und fokussiert sich zunehmend auf eine verbesserte operative Umsetzung. Für Operator steht im Fokus skalierbare Geschäftsmodelle zu identifizieren und spezifische Immobilienstrategien zu definieren. Durch Erschließung alternativer Assetklassen in fragmentierten Branchen und aktiv gemanagter Plattformideen lässt sich langfristig stabiler Cashflow generieren und damit Interesse von institutionellem Kapital erzeugen.

Thomas Wünsche

28. Asset Manager

Der deutsche Immobilienanlagemarkt war in den vergangenen Jahren vor dem Hintergrund der Niedrigzinsphase an den Kapitalmärkten insbesondere geprägt durch zunehmende Attraktivität der Immobilie als Anlageklasse, verbunden mit steigenden Anlagequoten, sinkenden Renditen und dem starken Zufluss internationalen Anlagekapitals. In dem Bestreben einer regionalen Diversifikation institutioneller Portfolios waren es zum einen vor allem internationale Investoren, die zunehmend den deutschen Anlagemarkt prägten, zum anderen vermehrten sich für institutionelle Investoren durch neue Regulierungen und Investmentvehikel die Möglichkeiten indirekter Immobilieninvestitionen. Durch die damit einhergehenden stetig steigenden Kaufpreise im Wettbewerb um attraktive Objekte kommt dem lokalen Management innerhalb der Haltephase eine zentrale Bedeutung zu.

Stephan Bone-Winkel, Philipp Feldmann

29. Fondsberater

Ob Stiftung, Private Equity oder Assekuranz − die indirekte Immobilienanlage nimmt bei der Vermögensstrukturierung institutioneller Investoren fast schon traditionell einen beachtlichen Stellenwert ein. Die jährliche Befragung von EY Real Estate unter Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke hat ergeben, dass innerhalb der letzten Dekade die Investments in indirekte Vehikel mehr als verdoppeln wurden. Die Bandbreite reicht dabei vom Immobilienspezialfonds über REIT-Fonds bis hin zu Real-Estate-Debt-Fonds, die in zweifacher Hinsicht indirekt sind: Es handelt sich um Vehikel für Finanzierungsmittel, die ihrerseits Dritten den Immobilienerwerb ermöglichen. Der Studie zufolge standen zudem offene Publikumsfonds sowie geschlossene Strukturen auf dem Ankaufsplan. Immobilien zählen grundsätzlich zu den Anlageklassen, die in der Assekuranz am stärksten ausgebaut werden sollen. Ein Trend, der auch bei anderen professionellen Anlegergruppen zu beobachten ist. Und stets spielt das indirekte Investment als Option eine Rolle.

Christian Schulz-Wulkow, Dietmar Fischer, Jürgen Bauderer, Sven Olaf Eggers

30. Placement Agents

Placement Agents haben ihren Ursprung im angelsächsischen Private-Equity- und Hedge-Fonds-Bereich. Aufgrund fehlenden Marktzugangs und dem Wunsch nach Konzentration auf das Kerngeschäft suchten kleine angelsächsische Fondsboutiquen einen Vertriebskanal, der ihnen den Zugang zu Eigenkapital für ihre Fonds ermöglichte. Es entwickelte sich die „Zunft“ der Placement Agents, die als spezialisierte Intermediäre den Fondsmanagern bzw. Vermögensverwaltern Zugang zu meist institutionellen Investoren bieten und für diese die Kundenansprache und den Vertrieb temporär übernehmen.

Mathias Kulke

31. Die Service KVG

Eine der großen Erfolgsgeschichten der letzten zehn Jahre

Die Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (Service-KVG) im Immobilienfondsbereich ist eine der großen Erfolgsgeschichten der vergangenen zehn Jahre. Noch im Jahr 2013 belief sich das in offenen Immobilien-Spezial-AIF verwaltete Nettofondsvermögen der drei großen Service-KVGen (HANSAINVEST, INTREAL und Universal) laut Bundesverband Investment und Asset Management e. V. (BVI) zusammen auf 4,5 Milliarden Euro. Im 2018 kamen die gleichen drei Gesellschaften zusammen auf ein Fondsvermögen von 25,0 Milliarden Euro in offenen Spezialfonds, was einer Verfünffachung des Nettofondsvermögens entspricht (vgl. BVI Investmentstatistik 12/2018).

Andreas Ertle

32. Rating-Agenturen

Die Assetklasse der institutionellen Immobilienfonds prosperiert. Das Interesse institutioneller Investoren nimmt stetig zu, abzulesen in der hohen Zahl neu aufgelegter Fonds der jüngsten Vergangenheit. Dabei sind im Bereich der institutionellen Immobilienfonds überwiegend spezialisierte Produkte relevant.

Sonja Knorr

33. Verbände

Die Bedeutung von Verbänden in der Immobilienwirtschaft als Interessensvertretung hat in den letzten Jahren, insbesondere seit der Finanzkrise, und vor allem im Bereich indirekte Immobilienanlage, deutlich zugenommen. Dies begründet sich nicht zuletzt durch die stark gestiegenen regulatorischen Anforderungen sowie den daraus erwachsenden Handlungsbedarf der Marktteilnehmer und gilt insbesondere für die Anbieter nicht börsennotierter Immobilienanlageprodukte, die auf europäischer Ebene durch AIFM viele regulatorische Veränderungen umsetzen mussten. Mittlerweile gibt es eine Vielzahl von Verbänden, die sich national und international im Wirkungsbereich des Immobilienfonds- und investmentmanagements engagieren. Einige sind spezialisiert auf die Teilbranche des Real Estate Investment Managements, andere erfüllen übergreifende Funktionen mit einem (teil)branchenübergreifenden Anspruch.

Verena Rock
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