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Über dieses Buch

Dieses Werk informiert in übersichtlicher Form über alle steuerlich relevanten Themen im Rahmen der Immobilienwirtschaft. Dabei werden sowohl die betreffenden Steuerarten im Einzelnen untersucht als auch die relevanten Transaktionen (Erwerb, Einkunftserzielung, Veräußerung etc.). Die Autoren differenzieren nach der jeweiligen Rechtsträgerschaft des Steuerschuldners (inländischer vs. ausländischer Investor, Personengesellschaft, Immobilienfonds, REIT-AGs). Aufbau und Darstellungsweise unterstützen die unmittelbare Anwendung der gegebenen Ratschläge in der Praxis.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

Grundlagen des Immobiliensteuerrechts

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Kapitel 1. Immobilien im Steuerrecht

Immobilien unterliegen in Deutschland keiner eigenen, auf sie zugeschnittenen Steuer, die sämtliche Vorgänge in Bezug auf Immobilien – Erwerb, Nutzung, Halten und Übertragung – erfasst. Das deutsche Steuerrecht knüpft vielmehr durch unterschiedliche Steuerarten an einzelne Vorgänge an. Dabei folgt die steuerrechtliche Behandlung der Immobilie eigenen, teilweise vom Zivilrecht abweichenden Regeln. Dies zeigt sich bspw. an der Unterscheidung zwischen rechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum und an der Aufteilung einer Immobilie-je nach Nutzungs- und Funktionszusammenhang-in unterschiedliche Wirtschaftsgüter mit unterschiedlicher steuerrechtlicher Behandlung. Schließlich spielt für die Besteuerung der Einkünfte aus Immobilien die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Privatvermögen eine wesentliche Rolle.
Ulrike Bär

Kapitel 2. Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer

Bei der Einkommen-, Körperschaft- und der Gewerbesteuer handelt es sich um Ertragsteuern. Während die Einkommensteuer Erträge aus Immobilien natürlicher Personen besteuert, d. h. diese sind Steuersubjekt und Schuldner (§§ 1, 2 EStG), unterliegen Körperschaften als eigene Steuersubjekte mit ihren Erträgen aus Immobilien der Körperschaftsteuer (§§ 1, 2 KStG).
Jens Wrede

Kapitel 3. UmsatzsteuerUmsatzsteuer

Bei dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung von Grundstücken fallen regelmäßig ganz erhebliche Umsatzsteuerbeträge an. Eigentümer von Grundstücken sollten daher umsatzsteuerliche Fehler und Ineffizienzen vermeiden, damit die Umsatzsteuer keinen negativen Einfluss auf die Rendite des Grundstücks hat. Außerdem müssen sie die umsatzsteuerlichen Auswirkungen der mit dem Grundstück ausgeführten Umsätze schon deshalb sorgfältig prüfen, damit sie ihre umsatzsteuerlichen Pflichten erfüllen und etwaige Sanktionen, bspw. wegen unrichtigen Umsatzsteuererklärungen, vermeiden können.
Hendrik Marchal

Kapitel 4. GrunderwerbsteuerGrunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Gegenstand der Steuer sind Erwerbsvorgänge, die sich – direkt oder indirekt – auf Grundstücke beziehen. Im Grundsatz knüpft das Gesetz dabei an bürgerlich-rechtliche, nicht an wirtschaftliche Umsätze an.
Johann Wagner, Nico Fuchs

Kapitel 5. Erbschaft- und SchenkungsteuerErbschaft- und Schenkungsteuer

Das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) regelt nicht nur die Erbschaftsteuer, sondern auch die Schenkungsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 7 ErbStG) und die Ersatzerbschaftsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG), die ausschließlich Familienstiftungen und Familienvereine betrifft.
Michael Marquardt

Kapitel 6. GrundsteuerGrundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer i. S. v. § 3 Abs. 2 AO, die inländischen Grundbesitz grundsätzlich unabhängig von den persönlichen und den wirtschaftlichen Verhältnissen des Steuerpflichtigen besteuert.
Hendrik Marchal

Besteuerung nach Rechtsträgerschaft

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Kapitel 7. PersonengesellschaftenPersonengesellschaft

Personengesellschaften sind ein gängiges Vehikel für Immobilieninvestitionen. Die verschiedenen Erscheinungsformen der Personengesellschaft unterscheiden sich in steuerrechtlicher Hinsicht dabei zum Teil sehr stark. Daher werden im Folgenden zunächst die unterschiedlichen Erscheinungsformen der Immobilien-Personengesellschaften dargestellt und steuerrechtlich eingeordnet.
Johann Wagner

Kapitel 8. KapitalgesellschaftenKapitalgesellschaft

Es kann sich aus steuerlicher Perspektive anbieten, eine Immobilie über eine Kapitalgesellschaft zu halten. Das deutsche Recht stellt hierfür grundsätzlich die Rechtsform der GmbH, der Aktiengesellschaft und der Europäischen Gesellschaft (SE) zur Verfügung. Anders als bei den Immobilienpersonengesellschaften (Abschn. 7.​1) bestehen keine wesentlichen Unterschiede in der Besteuerung verschiedener Erscheinungsformen der Kapitalgesellschaft (s. § 1 Abs. 1 KStG und § 2 Abs. 2 GewStG).
Johann Wagner, Nico Fuchs

Kapitel 9. Investmentvehikel

Gemeinschaftliche Immobilieninvestments mehrerer Beteiligter können – unabhängig von ihrer Rechtsform – in den Anwendungsbereich des Investmentsteuergesetzes (InvStG) fallen. Dies gilt sowohl für direkte Investments in Immobilien als auch für Investments in immobilienhaltende Gesellschaften. Insbesondere werden die für gemeinschaftliche Immobilieninvestments relevanten Regelungen des InvStG und des InvStG 2018 aufgezeigt und die weiteren immobilienbezogenen steuerrechtlichen Spezialregelungen für Investmentvehikel dargestellt.
Katja Scharkowski

Kapitel 10. REIT-AGsREIT-AG

In Deutschland wurde der REIT (Real Estate Investment Trust) in 2007 eingeführt. Er ist ein Investmentvehikel für die Verwaltung von Immobilienvermögen in der Rechtsform einer börsennotierten Aktiengesellschaft. Seine Bedeutung war und ist heute jedoch nur begrenzt: bisher gab und gibt es drei deutsche REIT-AGs.
Katja Scharkowski

Internationales Immobiliensteuerrecht

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Kapitel 11. Grenzüberschreitende Investitionen in deutsche ImmobilienInvestition, grenzüberschreitende Investition, grenzüberschreitende Immobilien, inländische

Bei grenzüberschreitenden Investitionen greifen unterschiedliche nationale Steuerrechtsordnungen ineinander. Steuervorteile im Belegenheitsstaat können genutzt werden, sich daraus ergebende zusätzliche Belastungen, wie eine Doppelbesteuerung, sind zu vermeiden. Dies gilt auch für Investitionen innerhalb der EU, da das Ertragsteuerrecht der Mitgliedstaaten, d. h. insbesondere Einkommen- und Körperschaftsteuer, weitgehend nicht harmonisiert ist. Neben den Ertragsteuern, zu denen auch die deutsche Gewerbesteuer zählt, sind bei den Planungen Verkehrs- und Objektsteuern (Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Grundsteuer) zu berücksichtigen.
Michael Marquardt, Ulrike Bär

Kapitel 12. Grenzüberschreitende Investitionen in ausländische ImmobilienInvestition, grenzüberschreitende Investition, grenzüberschreitende Immobilien, ausländische

Da dieses Handbuch auch Auslandsinvestitionen nur aus der Perspektive des nationalen und internationalen deutschen Steuerrechts darstellt, wird im Folgenden auf Ausführungen zum ausländischen Steuerrecht gleich welchen Staats verzichtet.
Michael Marquardt, Ulrike Bär

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