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Über dieses Buch

Das Buch bietet einen umfassenden Überblick zu allen relevanten Inhalten der Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, von der Immobilienentwicklung bis zum Baubeginn. Neben allgemeiner Grundlagen zur deutschen Immobilienwirtschaft geht das Buch auch auf Aspekte der internationalen Projektentwicklung, der Immobilienbewertung, Altlastenfragen sowie auf das Bodenrecht und Verträge zur Standortsicherung ein. Hierbei werden sowohl Neuentwicklungen als auch Redevelopments behandelt. Einen weiteren Schwerpunkt bilden Fragen des Corporate Real Estate Managements wie Standortsuche, Corporate Architecture und Corporate Social Responsibility.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

1. Einführung

Zusammenfassung
Die Projektentwicklung wie auch das betriebliche Immobilienmanagement sind eigenständige Themen- und Berufsfelder der Immobilienwirtschaft, welche sich in der jüngeren Vergangenheit eines großen Interesses in den Fachmedien erfreuen durften. Allerdings werden diese zumeist eigenständig und getrennt voneinander behandelt. Es ist das Ziel des Buches, diese beiden sich in der Praxis sehr nahestehenden, in der Literatur in diesem Zusammenhang aber wenig bearbeitete immobilienwirtschaftlichen Aufgaben zu vertiefen.
Thomas Glatte

2. Grundlagen

Zusammenfassung
Weltweit findet seit einigen Jahren eine der größten Umstrukturierungen der Wirtschaft statt, wovon auch und gerade Deutschland stark betroffen ist. Dieser Umstrukturierungsprozess bringt zudem einen ungewöhnlich hohen Kapitalbedarf mit sich. In diesem Zusammenhang wurde – verglichen mit angelsächsischen Ländern sehr spät – auch in Deutschland die Immobilie als eine wichtige Ressource erkannt und damit begonnen, deren Potentiale für den Finanzierungsbedarf von Unternehmen zu heben.
Ziel dieses Kapitels ist es, eine Einführung in das betriebliche Immobilienmanagement zu geben und grundlegende Aspekte von Projektentwicklungen zu vermitteln.
Thomas Glatte

3. Projektinitiierung

Zusammenfassung
Die erste Phase eines Projektes, die Projektinitiierung, wird nach DIN 69901-5 auch Initialisierungsphase (engl.: initiation phase) genannt. Darunter wird die „Gesamtheit der Tätigkeiten und Prozesse zur formalen Initialisierung eines Projektes“ verstanden. Bereits in dieser Phase scheitern viele Projekte, bevor sie überhaupt richtig Gestalt annehmen können. Andererseits können in dieser noch sehr frühen Phase bereits viele Fehler gemacht werden. Ziel ist es, in dieser Phase eine Struktur und damit eine solide Basis für das weitere Vorgehen zu schaffen. Gerade die Beantwortung der sehr einfachen Frage, was das Projekt erreichen soll bzw. was mit dem Projekt erreicht werden soll, gestaltet sich in der Praxis in Ermangelung ausreichender Informationen oder aufgrund einer diffusen Auftragslage oft als besonders schwierig. Ergebnis dessen sind unnötige Reibungsverluste im Projektverlauf oder auch erfolglos weitergeführte Projekte, welche bei einer klaren Aufgabendefinition bereits frühzeitig als unsinnig oder unwirtschaftlich identifiziert worden wären.
Thomas Glatte

4. Planerische Grundlagen

Zusammenfassung
In diesem Kapitel werden die wesentlichen planerischen Grundlagen für eine Projektentwicklung vorgestellt. Diese lassen sich grundsätzlich in raumplanerische und baurechtliche Aspekte unterteilen. Das Kapitel gibt einen Überblick über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht, insbesondere das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht in Deutschland. Auf den zweistufigen deutschen Bauleitplanungsprozess (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) sowie die Zulässigkeit von Bauvorhaben gemäß BauGB (Innenbereich und Außenbereich) wird detailliert eingegangen. In einem gesonderten Abschnitt werden bauplanerische Maßsysteme untersucht.
Thomas Glatte

5. Projektkonzeption

Zusammenfassung
Nachdem das Projekt in der Phase der Projektinitiierung (siehe Kap. 3) grob umrissen wurde, gilt es nun in einer nächsten Stufe, dieses auf der Basis detaillierter und systematischer Analysen auf seine Machbarkeit hin zu untersuchen. Diese Phase, in der DIN 69901-5 auch Definitionsphase (engl.: definition phase) genannt, umfasst daher die „Gesamtheit aller Tätigkeiten und Prozesse zur Definition eines Projektes“. Dem Faktor widmet sich dieses Kapitel. Die einzelnen Detailanalysen richten sich auf folgende Aspekte: den Markt, den Standort, die künftige Nutzung, potentielle Risiken und die Wirtschaftlichkeit. Sie werden üblicherweise unter dem Dachbegriff „Machbarkeitsstudie“ zusammengefasst.
Thomas Glatte

6. Nicht-monetäre Verfahren zur Projektbewertung

Zusammenfassung
In diesem Abschnitt soll einerseits ein Überblick über die Art der Methoden gegeben werden, andererseits soll mit den Exkursen zu Skalierungssystemen und zur Ermittlung eines Barwertes die fachliche Grundlage für den Einstieg in die detaillierte Vorstellung der einzelnen Bewertungsmethoden geschaffen werden.
Thomas Glatte

7. Monetäre Verfahren zur Projektbewertung

Zusammenfassung
Im Rahmen der Bewertung der Wirtschaftlichkeit eines Industrieprojektes werden systematisch und zielgerichtet die wirtschaftlichen Konsequenzen, die sich aus der Realisierung des Projektes ergeben, begutachtet. Derartige Investitionsrechnungen sind so angelegt, dass eine rechnerische Vergleichbarkeit mit anderen Kapitalanlagen möglich ist. Dabei stehen unterschiedlichste Verfahren zur Auswahl.
Grundsätzlich hat jeder Industriezweig, u. a. gemessen an der Marktsituation der jeweiligen Branche, recht unterschiedliche Renditen aus seinen Investitionen zu erwarten. Daraus leitet sich letztendlich ab, bei welcher erwarteten Rendite ein Projekt als realisierungswürdig angesehen wird oder nicht. Dabei gibt es wiederum branchenspezifisch große Unterschiede.
Das Kapitel gibt einen ausführlichen Überblick über wirtschaftliche Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienprojekten. Darüber hinaus werden ausgewählte Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsbewertung vorgestellt und an Hand von Beispielen erläutert.
Thomas Glatte

8. Projektkonkretisierung

Zusammenfassung
Haben die detaillierten Analysen die Machbarkeit, also ein wirtschaftliches Erfolgspotential aufgezeigt, so kann nun das Projekt konkretisiert werden. Damit wird die wichtige Verhandlungs- und Entscheidungsphase eingeleitet, welche die Grundstückssicherung, die Sicherung von Ansiedlungs- und Infrastrukturbedingungen (bei Gewerbe- oder Industriegebieten), die Sicherung der Ver- und Entsorgung, die Erwirkung der Bau- und Betriebsgenehmigungen, die Vergabe von Planungs- und Bauleistungen, die Sicherstellung der Finanzierung sowie sonstige vertragliche Bindungen beinhaltet. Auf die Sicherung des Grundstückes sowie weitere, aus immobilienrechtlicher Sicht interessante Vertragswerke wird eingehend in Kap. 9 Bezug genommen. Dieses Kapitel widmet sich den übrigen vorgenannten Aspekten. Darüber hinaus wird intensiv auf die Problematik im Corporate Real Estate Management hinsichtlich der Entscheidung zwischen Eigentum, Miete oder Leasing eingegangen.
Thomas Glatte

9. Rechtliche Absicherung des Standortes

Zusammenfassung
Die rechtliche Absicherung der zu entwickelnden Liegenschaft ist von essentieller Bedeutung für ein Projekt. Der uneingeschränkte Zugriff auf das Grundstück bedeutet Planungssicherheit für den gesamten Projektverlauf wie auch Handlungsfreiheit während der Planungs-, Bau- und Nutzungsphase. In diesem Kap. 9 wird sich daher eingehend den damit verbundenen Themen gewidmet.
Thomas Glatte

10. Entwicklung von Bestandsliegenschaften

Zusammenfassung
Der Immobilienzyklus (siehe Abb. 2.10) wird letztendlich mit der Phase der Verwertung abgeschlossen. Es gibt die vielfältigsten Gründe, die zu einer möglichen Verwertung von betrieblichen Immobilien führen. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit seien hier beispielsweise genannt: gewandelter Unternehmensfokus (Strategie, Geschäftsfelder, Standortkonzentration), geänderte Marktsituationen, wirtschaftliche Situation (Hebung von Unternehmenswerten/stille Reserven), ein geändertes politisches Umfeld (erhöhte Auflagen/Abgaben, Wegfall von Incentives/Subventionen, Instabilität).
Wie bereits in Kap. 2 detailliert dargestellt, hat sich insbesondere bei Non-Property-Gesellschaften der Umgang mit der „Ressource“ Immobilie in den letzten Jahren deutlich geändert. Im Zuge eines professionellen Corporate Real Estate Managements steht mittlerweile auch hier nicht nur ein Werterhalt, sondern auch eine angemessene Rendite im Vordergrund. Nicht mehr benötigte, nicht betriebsnotwendige Liegenschaften stellen gerade Industrieunternehmen immer wieder vor ein Problem. Andererseits können diese aber auch Chancen darstellen.
Thomas Glatte

Backmatter

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