Luxusgut Wohnen

Jeder kennt sie, die Geschichten von der schwierigen Wohnungssuche, insbesondere in den Großstädten und begehrten Universitätsstädten. Lange Warteschlangen bei der Besichtigung, kritische Fragen der Vermieter, die noch dazu umfangreiche Unterlagen einfordern und nicht zuletzt Mietpreise, die man vor einigen Jahren noch als bösen Scherz aufgefasst hätte. Doch hohe Wohnkosten sind in vielen Städten mittlerweile eine bittere Wahrheit.

Die Preise für Wohnungen steigen immer schneller, die Zinsen sind historisch niedrig und Investoren suchen nach Anlagealternativen – genau dies war die Ausgangssituation in den USA, Spanien und Großbritannien Anfang der 2000er-Jahre. Und bekanntlich endete der Preisanstieg in einem fulminanten Crash. Droht sich dies in Deutschland zu wiederholen? Das ist eine entscheidende Frage, gerade auch für die Wohnungspolitik. Wenn sich eine spekulative Blase aufbaut, müssen die Reaktionen ganz andere sein, als wenn die Preisanstiege einer tatsächlichen großen Nachfrage nach Wohnungen entsprechen. Spekulative Blasen sind psychologische Phänomene, die einem überbordenden Optimismus in die weitere Preisentwicklung entspringen. Da die Motive der Hauskäufer nicht leicht erfassbar sind, können auch spekulative Blasen nicht mit Sicherheit antizipiert werden. Doch es gibt hilfreiche Ansätze und Frühwarnindikatoren, um die Lage zu beurteilen. Beispiele hierfür sind die Entwicklung der Hypothekendarlehen oder der Vergleich der Mieten mit den Selbstnutzerkosten. Trotz der scheinbaren Analogie zu Spanien oder Großbritannien gibt es in Deutschland entscheidende Unterschiede – dennoch muss der Markt kontinuierlich beobachtet werden.

Die Menschen zieht es wieder in die Städte, vor allem in die Großstädte. Ein wesentlicher Grund dafür sind Arbeitsplätze. Deutschland erlebt zwar insgesamt einen starken Beschäftigungsaufbau, aber insbesondere in den Städten entstehen viele und vor allem auch gut bezahlte neue Arbeitsplätze. Und auch als Bildungsstandorte können die Großstädte punkten. Ein weiterer Grund ist die fehlende Attraktivität der ländlichen Räume: Fehlende Nahversorgung, fehlende Ärzte, unbefriedigende Datenverbindung und eine schlechte Anbindung an den ÖPNV. Daher ziehen immer mehr Menschen in die Städte, wo sie all dies finden, gut erreichen und so im Alltag Zeit sparen können. Der Baubedarf ist entsprechend hoch in den Städten. Allein in Berlin müssen mehr als 25.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, in Deutschland insgesamt zwischen 310.000 und 380.000 Wohnungen. Insbesondere in den Großstädten wird aber deutlich weniger gebaut, in Berlin zum Beispiel nur knapp 15.000 Wohnungen. Preissteigerungen sind daher folgerichtig.

Steigt in einem Markt die Nachfrage, sollte das Angebot nachziehen. Schließlich wird es auch attraktiv, mehr zu produzieren, weil über die gestiegene Nachfrage auch die Preise steigen. Dies gilt auch grundsätzlich für den Wohnungsmarkt, doch in den Großstädten funktioniert dieser Mechanismus aktuell nicht. Dass der Wohnungsbau nicht in Schwung kommt, liegt dabei nicht an den Investoren, denn bei niedrigen Zinsen und hohen Wohnungspreisen ist der Einstieg in den Markt sehr attraktiv. Ursächlich ist vielmehr das geringe Baulandangebot, wofür viele Beteiligte verantwortlich sind: Die Kommunalpolitik, weil zu wenig Flächen ausgewiesen werden, die Bürger, die viele Bauvorhaben bekämpfen und nicht zuletzt Grundstückseigentümer, die mit dem Verkauf warten, um höhere Preise zu realisieren. Neben dem fehlenden Bauland sind auch die hohen Neubaukosten relevant. Aufgrund von Auflagen und Standards sind die Kosten des Neubaus so stark gestiegen, dass Neubauten kaum noch mit dem Bestand konkurrieren können, sprich Neubauten nicht in der entsprechenden Menge absetzbar sind. Ein weiterer Kostentreiber sind steuerliche Regeln, namentlich die Grunderwerbsteuer und die Abschreibungssätze. Nicht zuletzt wird in diesem Kapitel auch der Frage nachgegangen, ob es auch einen Mismatch im Wohnungsmarkt gibt: Werden andere Immobilien gebaut als tatsächlich benötigt werden?

Wie kann der Wohnungsmarkt in den Großstädten wieder entspannt werden? Diese Frage steht im Mittelpunkt dieses Kapitels. Insgesamt werden 10 Maßnahmen vorgeschlagen, die die Lage verbessern können. Ein ganz zentrales Thema ist der Mangel an Bauland. Kommunen sollten mehr Bauland ausweisen und über neue Stadtviertel nachdenken. Gerade in Städten wie München oder Berlin wird eine reine Nachverdichtung nicht ausreichen. Darüber hinaus sollte der vorhandene Platz besser genutzt werden, beispielsweise indem höher gebaut wird und Dachgeschoße genutzt werden. Gerade der Blick auf ausländische Metropolen zeigt, dass wir in der Höhe noch viel Potenzial haben. Des Weiteren brauchen wir eine Reform der Grundsteuer hin zu einer Bodenwertsteuer, die Anreize für eine schnellere und bessere Bebauung setzt. In die gleiche Richtung geht auch der Vorschlag, die Dauer von Baugenehmigungen zeitlich stärker zu begrenzen. Neben dem Bauland sind die Neubaukosten ein entscheidender Ansatzpunkt. Standards und Normen müssen geprüft werden, bessere Anreize gesetzt und kommunale Auflagen überdacht werden. Durch die Erfüllung von immer höheren Klimaschutzstandards, zusätzlichen Normen im Brandschutz und Verpflichtungen zum Bau von Kindergärten oder Schulen wird Bauen immer teurer. Neben diesen Maßnahmen gibt es flankierende Maßnahmen. So ist es erforderlich, die Eintrittsbarrieren zum Wohneigentum zu senken, da viele Haushalte als Eigentümer Wohnkosten sparen könnten. Außerdem sollte das Wohngeld gestärkt werden, um Haushalten schnell und zielgenau zu helfen. Schließlich ist eine bessere Verknüpfung von wachsenden und schrumpfenden Städten notwendig, um die Zentren zu entlasten und Schrumpfungsstädten eine Perspektive zu geben.

Die Politik reagiert auf die Wohnungsknappheit vor allem mit Regulierungen und Förderungen. Mit der Mietpreisbremse soll die Steigerung der Mieten moderater und mit Milieuschutzsatzungen die soziale Struktur stabilisiert werden. Die soziale Wohnraumförderung soll Anreize für den Bau von Sozialwohnungen geben, womit Haushalte ihre Wohnkosten reduzieren können. Alle diese Maßnahmen haben aber ihre Tücken und wenden sich zum Teil sogar gegen die Mieter. Die Erfahrungen mit Mietstopps – und auch die Mietpreisbremse ist vielfach ein Mietstopp – zeigen, dass oftmals Haushalte profitieren, die gar keine Unterstützung brauchen. Auf der anderen Seite wird der Markt kleiner, was es gerade sozialschwachen Haushalten erschwert, eine Wohnung zu finden. Auch in der sozialen Wohnraumförderung ist die Treffsicherheit ein großes Problem. Viele Sozialwohnungen werden von Menschen genutzt, die nicht arm sind. Dabei ist die Zahl der bedürftigen Haushalte deutlich größer als die Zahl der Sozialwohnungen. Und der Milieuschutz ist letztlich eine Investitionsbremse, die der Stadt als Ganzes schaden kann. Mit vielen Ansätzen folgt die Wohnungspolitik daher einem Irrweg.

Die Städte wachsen derzeit stark, doch ist dies auch ein langfristiger Trend? Aktuelle Statistiken zeigen, dass gerade die deutsche Bevölkerung wieder aus den Großstädten wegzieht. Doch ein genauer Blick zeigt, dass viele in die Umlandgemeinden ausweichen, wo das Wohnungsangebot besser und günstiger, der Weg ins Zentrum aber noch relativ kurz ist. Trotz technischer Fortschritte, etwa im Automobilverkehr oder bei Internetzugängen, werden die Großstädte auch in Zukunft wirtschaftliche Magneten sein und weiter wachsen. Für das Land und strukturschwache Regionen entstehen hierdurch zunehmend Probleme. Es entstehen Leerstände und die Infrastrukturkosten steigen weiter an, was zu weiterer Abwanderung führt. Es stellt sich damit zunehmend die Frage, wie die Attraktivität ländlicher Regionen erhalten werden kann. Dies ist nicht nur eine ökonomische Frage, sondern auch eine gesellschaftliche Herausforderung, denn mit dem Abbau der Infrastruktur und der sich ausbreitenden Perspektivlosigkeit in der ländlichen Bevölkerung findet der Populismus einen immer größeren Nährboden.

Deutschland hat schon weitaus ernstere Wohnungskrisen erlebt, gerade die Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg war enorm. Dennoch sollte die heutige Wohnungsmarktlage nicht verharmlost werden, denn sie kann zum einen die Gründung neuer Unternehmen behindern, zum anderen vor allem auch den gesellschaftlichen Zusammenhalt schwächen. Um die Lage in den Großstädten wieder zu entspannen, bedarf es vor allem vier Maßnahmen. Erstens muss das Baulandangebot erhöht werden und es müssen je nach Stadt neue Stadtteile entwickelt werden. Zweitens müssen die Kosten des Bauens gesenkt werden, weshalb sowohl Normen und Auflagen als auch kommunale Anforderungen überdacht werden müssen. Drittens muss die Verkehrsinfrastruktur verbessert werden, um den Menschen Alternativen zum Wohnen in den Metropolen zu geben. Viertens schließlich bedarf es der Einsicht, dass man den Wohnungsmarkt nicht gegen den Marktmechanismus verbessern kann, sondern nur mit diesem. Genau dies war die Stärke der deutschen Wohnungspolitik und der Grund, warum der deutsche Wohnungsmarkt international als Vorreiter angesehen wird.

Im Folgenden findet sich eine Übersicht über die Entwicklung der Wohnungspreise seit 2010, dem jährlichem Baubedarf zwischen 2015 und 2020 und den Baufertigstellungen im Jahr 2017.