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2011 | Buch

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Wohngebäudeerneuerung

Nachhaltige Optimierung im Wohnungsbestand

verfasst von: Stefanie Streck

Verlag: Springer Berlin Heidelberg

Enthalten in: Springer Professional "Wirtschaft+Technik" , Springer Professional "Technik" , Springer Professional "Wirtschaft"

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Über dieses Buch

Deutschland ist gebaut. Die jährlichen Neubauten machen mittlerweile weniger als ein Prozent des Gebäudebestands aus. Dagegen sind drei Viertel der vorhandenen Wohngebäude älter als 30 Jahre und benötigen dringend eine Modernisierung. Dieses Werk bietet einen umfassenden Überblick, welche Kriterien bei einer umfassenden Erneuerung beachtet werden müssen, um eine wirtschaftlich tragfähige, sozialverträgliche und umweltgerechte Lösung zu finden. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Mehrfamilienhäusern. Das Werk wendet sich an Betreiber und Verwalter größerer Bestände sowie an wissenschaftlich interessierte Leser in der Immobilienwirtschaft, die ihre Tätigkeit einem kritischen Vergleich unterziehen und systematisieren möchten. Jedes Kapitel bietet umfangreiche Checklisten, mit denen anstehende Modernisierungsaufgaben systematisch angegangen werden können.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

Kapitel 1. Einleitung

Zusammenfassung

Die Entwicklung des Wohnungsbauvolumens in Deutschland ist seit Ende der 1990er Jahre stark durch das Bauen im Bestand geprägt. Die Fertigstellung neuer Wohnungen ging in den letzten Jahren kontinuierlich zurück. Die Verlagerung vom Neubau zum Bauen im Bestand bedeutet für die Baubranche veränderte Planungs- und Bauabläufe und spezifischen Know-how-Bedarf in technischer, organisatorischer und rechtlicher Hinsicht.

Der Wohnungsbestand ist darüber hinaus ein gewaltiges Ressourcenlager und bietet vielfältiges Optimierungspotenzial in der Minimierung des Energiebedarfs und des Ressourcenverbrauchs, in der Vermeidung von Schadstoffemissionen, in der Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten am Ende der Nutzung sowie in der möglichst geringen Beeinträchtigung von Wasser, Boden und Luft. Die zunehmende Überalterung führt darüber hinaus zu veränderten Anforderungen an das Wohnen, die es zu berücksichtigen gilt.

Stefanie Streck

Kapitel 2. Nachhaltige Entwicklung im Baubereich

Zusammenfassung

Auch im Baubereich wird in den letzten Jahren verstärkt eine nachhaltige Entwicklung gefordert. Nachhaltige Entwicklung ist die übliche Übersetzung des englischen Begriffs „sustainable development“ oder auch „sustainability“ und bezeichnet eine Entwicklung, die den Bedürfnissen der heutigen Generation entspricht, ohne die Möglichkeiten künftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen.

Seit der UN-Konferenz für Umwelt und Entwicklung im Jahr 1992 (Rio-Konferenz) bezieht sich nachhaltige Entwicklung nicht mehr nur vorrangig auf den langfristigen Schutz von Umwelt und Ressourcen, sondern gleichermaßen auf die Verwirklichung sozialer und ökonomischer Ziele.

Beim Bauen und Wohnen ist das Beziehungsgeflecht zwischen ökologischen, ökonomischen und sozialen Zielen und Aspekten besonders ausgeprägt, deshalb wird das Thema Nachhaltiges Bauen in Deutschland stark vorangetrieben. Dazu wurden in den letzten Jahren vielfältige Bewertungssysteme und Hilfsmittel entwickelt; das wohl bekannteste ist das Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen (DGNB).

Stefanie Streck

Kapitel 3. Bauen im Bestand

Zusammenfassung

Bauliche Maßnahmen im Bestand können sehr unterschiedlich sein. Hinzu kommt, dass Begriffe wie Sanierung, Instandsetzung oder Modernisierung in der Fachliteratur unterschiedlich verwendet werden. Deshalb müssen zum besseren Verständnis die Begriffe zunächst strukturiert und gegeneinander abgegrenzt werden. Außerdem lässt sich der Baubestand in unterschiedliche Baualtersklassen mit jeweils typischen Konstruktionen und Schadenspotenzialen unterteilen.

Außerdem unterscheiden sich Neubau- und Erneuerungsmaßnahmen in ihrer Planung grundlegend. Der Gestaltungsspielraum in Hinblick auf den Umfang der baulichen Maßnahmen ist bei Erneuerungen ungleich größer. Andererseits sind mehr Randbedingungen zu beachten, was den Gestaltungsspielraum wieder begrenzen kann. Hinzu kommen bauordnungsrechtliche Besonderheiten wie der Bestandsschutz und gegebenenfalls der Denkmalschutz.

Bei jeder Erneuerungsmaßnahme müssen die durchzuführenden Maßnahmen individuell festgelegt werden. Die Maßnahmen werden entweder in einem Zug durchgeführt, oder es werden individuelle Erneuerungspakete gebildet.

Stefanie Streck

Kapitel 4. Allgemeine Planungsgrundsätze

Zusammenfassung

Nachhaltiges Bauen kann nicht nach einem feststehenden Konzept erfolgen. Stattdessen muss immer die optimale Lösung für den spezifischen Einzelfall gefunden werden. Dabei muss der gesamte Lebenszyklus der Immobilie von Anfang an einbezogen werden.

Der Standort ist bei einer Wohngebäudeerneuerung bereits vorgegeben. Trotzdem sollte in einer Markt- und Standortanalyse geklärt werden, ob sich eine Erneuerung am Standort überhaupt lohnt und ob die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Den Vermarktungschancen nach der Erneuerung kommt hierbei ein großes Gewicht zu. Auch auf das richtige Timing kommt es an.

Grundlage der Erneuerung ist eine gründliche Auseinandersetzung mit dem Gebäude und seinen Details. Um optimal und ressourcenschonend planen zu können, sollte man die vorhandene Bausubstanz möglichst genau kennen. Im nächsten Schritt wird dann die Erneuerungsstrategie festgelegt.

Stefanie Streck

Kapitel 5. Wohnqualität

Zusammenfassung

Bei Erneuerungen ist das Gebäude häufig bewohnt. In diesem Fall ist zu prüfen, ob die vorhandenen Bewohner nach Abschluss der Arbeiten in ihren Wohnungen bleiben oder ob das Gebäude freigezogen und nach der Erneuerung neu vermietet wird.

Ob das Gebäude von seinen Mietern akzeptiert wird, hängt auch von dessen sozialer Qualität ab. Es ist deshalb zu prüfen, ob sich das Gebäude auch nach der Erneuerung noch von der Größe, äußeren Gestaltung und Mieterschaft in das Wohnumfeld einfügt. Um die Langlebigkeit zu steigern, sollte das Gebäude so umgebaut werden, dass sich die Nutzung später mit möglichst wenig Aufwand ändern lässt. Bei der Festlegung des Nutzerbedarfs ist zu klären, welche speziellen Anforderungen an das Gebäude gestellt werden.

Die Entwicklungen im Wohnungsbau haben nicht nur Auswirkungen auf die Gebäude, sondern auch auf den städtebaulichen Kontext. Bei der Erneuerung muss das Gebäude deshalb in eine funktionierende Stadtstruktur eingebettet und das Wohnumfeld entsprechend gestaltet werden.

Der Nutzer muss in die Erneuerung mit einbezogen werden, weil sein Verhalten großen Einfluss auf den Energie- und Wasserverbrauch sowie das Abfallaufkommen hat.

Stefanie Streck

Kapitel 6. Ökologische Qualität

Zusammenfassung

Das bestehende Gebäude bietet ein großes Rohstofflager. Allerdings muss zunächst geprüft werden, welche Teile der vorhandenen Gebäudesubstanz weiter genutzt und welche rückgebaut werden. Es ist außerdem zu klären, welche Schadstoffsanierungen durchgeführt werden müssen.

Das derzeit meist beachtete ökologische Kriterium ist die Energieeffizienz. Ein Energiekonzept muss alle Phasen von der Herstellung der Baumaterialien bis zum Abbruch des Gebäudes beachten. Daneben sollte auch der Wasserverbrauch reduziert werden. Dazu helfen einerseits verschiedene technische Verbesserungen, andererseits sollten jedoch auch die Bewohner zu Änderungen in ihrem Verbrauchsverhalten informiert und motiviert werden.

Bei baulichen Maßnahmen im Bestand sollte außerdem geprüft werden, wie groß der Versiegelungsgrad ist und ob Flächen entsiegelt werden können.

Bei der Auswahl der Baustoffe sind verschiedene Kriterien zu beachten. Grundsätzlich gilt: Je naturbelassener das Produkt und je kürzer der Transportweg, desto besser.

Nicht nur das Ergebnis der Erneuerungsmaßnahmen, auch der Erneuerungsprozess selbst sollte eine ökologische Qualität haben. Das betrifft nicht nur den Umgang mit Schadstoffen während der Maßnahmen, sondern auch das Abfallmanagement auf der Baustelle.

Stefanie Streck

Kapitel 7. Wirtschaftliche Qualität

Zusammenfassung

Vor Beginn einer Erneuerung sollte immer geklärt werden, ob eine Erneuerung generell möglich ist und ob sie sich auch aus wirtschaftlicher Sicht lohnt. Außerdem muss das geeignete Finanzierungskonzept entwickelt und geprüft werden, ob Fördermittel in Anspruch genommen werden können.

Da nur ein frühzeitiges Zusammenspiel der Projektbeteiligten kostengünstiges Planen und Erneuern ermöglicht, sollte im Sinne einer integralen Planung bereits in einem frühen Planungsstadium ein interdisziplinär zusammengesetztes Planungsteam gebildet und eingesetzt werden.

Zur Senkung der Erneuerungskosten müssen die Kosten zunächst möglichst gut prognostiziert werden. Um das Kosteneinsparpotenzial optimal zu nutzen, muss der Maßnahmenumfang sinnvoll zusammengestellt werden. Einsparungen sind sowohl bei den Konstruktionskosten als auch bei den Kosten der Technischen Anlagen, der Außenanlagen sowie bei den Baunebenkosten möglich.

Neben den Erneuerungskosten spielen die Nutzungskosten eine große Rolle, deshalb sollten Vorkehrungen zu ihrer Minimierung noch vor Baubeginn getroffen werden.

Stefanie Streck

Kapitel 8. Zusammenfassung und Fazit

Zusammenfassung

Die zunehmende Verlagerung des Wohnungsbaus in den Gebäudebestand und die neuen Schwerpunkte in der energetischen sowie altersgerechten Optimierung bedeuten für die Baubranche veränderte Planungs- und Bauabläufe und spezifischen Know-how-Bedarf in technischer, organisatorischer und rechtlicher Hinsicht.

Die Wohnungswirtschaft kann die anstehenden Erneuerungsaufgaben nur erfolgreich bewältigen, wenn alle Beteiligten der Wertschöpfungskette mehr kommunizieren und besser zusammenarbeiten. Weitere Erfolgsfaktoren sind eine entsprechende Qualifikation der Beschäftigten sowie Innovationen.

Durch eine optimierte Zusammenarbeit aller Beteiligten lassen sich individuelle und innovative Lösungen finden. Auch in der Planung und Ausführung lassen sich neue Wege beschreiten, zum Beispiel durch die gemeinsame Entwicklung individueller Stufenkonzepte.

Stefanie Streck

Backmatter

Titel: Wohngebäudeerneuerung
verfasst von: Stefanie Streck
Verlag: Springer Berlin Heidelberg
Electronic ISBN: 978-3-642-16839-0
Print ISBN: 978-3-642-16838-3
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-642-16839-0