Ermittlung des Gebäudesachwerts 2016

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Das Thema Immobilienbewertung spielt im Steuerrecht eine große Rolle. Wird beispielsweise eine Immobilie verschenkt oder vererbt, muss das Finanzamt sich fragen: Welchen Wert hat die Immobilie? Fällt für die Schenkung oder Erbschaft Steuer an? 

Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts

Nicht immer ist die Wertermittlung jedoch einfach. Das Steuerrecht sieht verschiedene Verfahren vor: 

• Das Vergleichswertverfahren
• Das Ertragswertverfahren
• Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren orientiert sich vor allem an den Herstellungskosten einer Immobilie. Es gilt als kompliziertes Verfahren. So müssen verschiedene Tabellen und Werte bei der Bewertung hinzugezogen werden. Die Werte müssen dann auch noch auf aktuelle Entwicklungen angepasst werden. Zunächst sei jedoch gesagt: Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie getrennt nach Gebäudesachwert, Außenanlagen und Bodenwert ermittelt.

Herstellungswert ermitteln

"Für die Ermittlung des Herstellungswertes sind die Normalherstellungskosten, die über vier Zwischenschritte angepasst werden, maßgebend. Diese Schritte sind im Einzelnen: Die Einordnung des Ausstattungsstandards, die Einstufung des Objektes in eine Gebäudebaujahrsklasse, die Berücksichtigungen von Anpassungsfaktoren aufgrund regionaler und ortsabhängiger Unterschiede" beschreibt Springer-Autor Christian Gromer in seinem Buchkapitel "Die Immobilienbewertung und die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten".

Das heißt aber auch: Die Herstellungskosten müssen zunächst ermittelt und angepasst werden. Und diese Kosten sind wiederum für den Gebäudesachwert eine wichtige Berechnungsgrundlage.

Sachwert berechnen

Das Berechnungsschema für den Sachwert stellt Springer-Autor Professor Dr. Jan Brunsin mithilfe folgender Tabelle in seinem Buchkapitel "Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht" vor:

Da die verschiedene Wertansätze bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts auf aktuelle Entwicklungen angepasst werden müssen, muss der aktuelle Baupreisindex berücksichtigt werden. Für Bewertungsstichtage in 2016 hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 11. Januar 2016 folgende Werte bekannt gegeben: 

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