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14.10.2020 | Vermögensverwaltung | Gastbeitrag | Onlineartikel

Kapitalanleger suchen Immobilien im Umland

Autor:
Ditmar Rompf
3:30 Min. Lesedauer

Der Wohnimmobilienmarkt hat die Corona-Krise bislang unbeschadet überstanden. Allerdings zieht es Kapitalanleger aufgrund der rasant gestiegenen Kaufpreise von den Metropolen vermehrt ins rentablere Umland.

Auf rund 2,7 Billionen Euro beläuft sich das in Bankeinlagen und Bargeld angelegte Geldvermögen der Deutschen. Zinsen darauf gibt es schon lange nicht mehr. Berücksichtigt man die Inflation, erleiden die Sparer sogar reale Wertverluste. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass immer mehr Bundesbürger ihr Erspartes in Wohnimmobilien stecken. Sie versprechen sich dadurch eine rentable und inflationsgeschützte Anlage mit Wertsteigerungspotenzial. 

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Investitionen in Immobilien zur Eigennutzung und zur Vermietung

In Immobilien als Sach- und Substanzwerte zu investieren, ist seit jeher eine der attraktivsten Möglichkeiten, Vermögen zu bilden. Immobilien bieten eine große Vielfalt der Anlagemöglichkeiten, beispielsweise in eigengenutzte Immobilien über Direktanlagen in vermietete Wohnungen und gewerbliche Vermietungen, Ferienwohnungen oder Auslandsimmobilien bis zu Investitionen in Immobilien zur Altersvorsorge.

Die Corona-Krise hat daran nichts geändert. Im Gegenteil: Aufgrund der explosionsartig steigenden Staatsschulden und der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sehen viele Kapitalanleger ihr Vermögen in Gefahr. Wohnimmobilien werden daher mittlerweile auch zum puren Werterhalt erworben.

Kein Corona-Knick bei Wohnimmobilien

Dass sich der Wohnungsmarkt von der Pandemie und ihren Folgen bislang unbeeindruckt zeigt, belegen aktuelle Zahlen aus unserem Haus. Von Januar bis August 2020 haben wir insgesamt 1,7 Milliarden Euro an Immobilienfinanzierungen vermittelt, was einer Steigerung von zehn Prozent gegenüber 2019 entspricht. 20 Prozent der Finanzierungen gingen auf Immobilien zur Kapitalanlage zurück. Besonders beliebt bei Kapitalanlegern sind Eigentumswohnungen. Ihr Anteil liegt bei 71 Prozent. Der Boom am Wohnungsmarkt ist also ungebrochen, zumal bei Wohnobjekten im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien bislang praktisch kein Einbruch der Mietzahlungen infolge der Corona-Krise zu beobachten ist.

Gleichwohl haben sich die Präferenzen der Kapitalanleger etwas verändert. Wie unsere Daten zeigen, geht der Trend bei Wohnimmobilien von den A-Städten – dazu zählen zum Beispiel die Metropolen München, Frankfurt oder Berlin – zu den mittelgroßen Städten im Umland. 

Warum, zeigt das Beispiel München: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in der bayerischen Landeshauptstadt in den vergangenen fünf Jahren sprunghaft gestiegen – um plus 40 Prozent bei Neubauten und um 44 Prozent bei Bestandsimmobilien. Inzwischen sind 10.000 Euro pro Quadratmeter im Neubausegment schon fast normal. Entsprechend hohe Summen muss ein Käufer mitbringen beziehungsweise finanzieren. Inzwischen kosten 80 Prozent der Häuser laut Gutachterausschuss der Stadt über eine Million Euro. Auch jede dritte der für Kapitalanleger so beliebten Eigentumswohnungen überschreitet aktuell die Millionengrenze.

A-Städte mit rückläufigen Objektrenditen

Solche Summen liegen jenseits der finanziellen Möglichkeiten vieler privater Investoren. Ähnliches gilt für Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Berlin, Köln und Düsseldorf. Ein weiterer Punkt: Quasi in allen der genannten A-Städte sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen zehn Jahren stärker gestiegen als die Mieten. Das hat dazu geführt, dass Wohnimmobilien in A-Lagen unter Renditegesichtspunkten im Vergleich deutlich unattraktiver geworden sind. Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten und die Kosten für die Instanthaltung, liegt die Median-Nettoanfangsrendite von Eigentumswohnungen in Berlin und München bei nur noch knapp über einem Prozent.

Dass sich die Wohnlagepräferenzen durch den Lockdown geändert haben, ist auch dem Verband der Immobilienwirtschaft ZIA nicht entgangen. In ihrem Herbstgutachten schreiben die Experten, dass Pendeldistanzen bei abnehmender Präsenzpflicht aufgrund flexiblerer Arbeitsformen an Bedeutung verlieren würden. Das Umland der Städte, aber auch ländliche Räume mit entsprechender Anbindung an wirtschaftsstarke Regionen könnten daher mittelfristig an Bedeutung gewinnen.

Gefragt sind Lagen, wo Mieten noch Potenzial nach oben haben

Unsere Daten bestätigen diese Einschätzung. Beispielsweise in Baden-Württemberg, wo Stuttgart deutlich an Attraktivität verloren hat. Stattdessen erfreut sich das Umland mit Städten wie Heilbronn oder auch Heidelberg einer steigenden Beliebtheit. Das sind Orte, bei denen die Kaufpreise noch nicht so abgehoben sind, wie in der schwäbischen Landeshauptstadt und die Mieten noch Potenzial nach oben lassen. In Bayern wiederum muss es nicht mehr München sein, stattdessen sind Städte wie Ingolstadt oder Erlangen in der Gunst der Kapitalanleger gestiegen. In Nordrhein-Westfalen ist vor allem Münster stark angesagt.

Die Zinsentwicklung könnte den Trend noch beschleunigen. Denn die langfristigen Zinserwartungen haben sich infolge der Corona-Krise nochmals stärker in Richtung dauerhafter Niedrigzinsen verändert. Kaum ein Marktteilnehmer, so heißt es im ZIA-Herbstgutachten, würde aus Sicht von zehn Jahren von einem markant höheren Zinsniveau ausgehen.

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