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26.05.2020 | Vermögensverwaltung | Im Fokus | Onlineartikel

Privatanleger suchen in der Krise nach Immobilien

Autor:
Angelika Breinich-Schilly
4 Min. Lesedauer

Viele Verbraucher halten in Krisenzeiten Ausschau nach einem sicheren Hafen für ihr Vermögen. Laut einer aktuellen Analyse vermutet diesen so mancher Anleger in einem Immobilieninvestment - und hofft dabei zudem auf ein Schnäppchen.

"Seit rund drei Wochen sehen wir, dass das Kaufinteresse wieder voll zurück ist und die Nachfrage nach Wohnimmobilien heute sogar größer als noch vor der Krise ist", erklärt Steffen Wicker, Geschäftsführer Immobilienmaklers Homeday. Für den Marktaktivitäts-Index seines Hauses werden wöchentlich die veröffentlichten Kaufangebote privater Wohnimmobilien in Deutschland aus mehr als 350 Quellen, darunter alle großen Immobilienportale, ausgewertet. Hinzu kommen eigene Daten des Anbieters zu Besichtigungsanfragen, Kaufangebote, Vertragsabschlüsse sowie die Entwicklung relevanter Suchanfragen von Käufern und Verkäufern über Google.

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Der Analyse zufolge sind aktuell die Besichtigungsanfragen um rund 20 Prozent und die Kaufanfragen sogar um 38 Prozent gestiegen. "Auch die relevanten Google-Suchanfragen rund um den Immobilienkauf liegen mit Blick auf die vergangenen zwölf Monate auf Rekordniveau", heißt es dort. 44 Prozent der an Immobilien interessierten, privaten Investoren betrachten diesen Markt offensichtlich als besonders sicher für ihre Geldanlage, ergab eine Konsumentenbefragung durch das Meinungsforschungsinstitut Yougov im Auftrag von Homeday im April. 39 Prozent der Teilnehmer erhoffen sich außerdem, dass die Immobilienpreise krisenbedingt unter Druck geraten. Und 37 Prozent erwarten eine bessere Zinslage für ihren Immobilienkredit in Folge der Krise.

Niedrige Zinsen sollten nicht zum Immobilienkauf verleiten

"Auch vor dem Hintergrund der seit nunmehr zehn Jahren anhaltenden Niedrigzinsphase sollte man sich nicht zu voreiligen oder unbedachten Entscheidungen verleiten lassen", raten Philipp Karl Maximilian Lindmayer und Hans-Ulrich Dietz im Buchkapitel "Investitionen in Immobilien zur Eigennutzung und zur Vermietung" auf Seite 339. Da es sich bei Immobilien um eine meist langfristig nachhaltige Kapitalanlage handele, sollten vor dem Kauf Verträge, Bauqualität und Standort intensiv und sorgfältig geprüft werden. "Denn schnelle Gewinne sind wegen der Erwerbsnebenkosten und der Besteuerung privater Veräußerungsgewinne beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist meist nicht zu erzielen", schreibt das Autoren-Trio (Seite 341). 

Die wichtigsten Details, die vor einem Kauf beachtet werden sollten, fassen sie in nachstehender Tabelle zusammen:

Was bieten Immobilien einem Investor?

Vorteile und Chancen

Nachteile und Risiken

• langfristige Werthaltigkeit
• langfristiger Wertzuwachs
• geringe Wertschwankungen
• Inflationsschutz, da Sachwertanlage
• in Niedrigzinsphasen vergleichsweise hohe Rendite
• Mögliche Steuervorteile bei
– der Einkommensteuer: Erhöhen sich bei vermieteten Immobilien nach Erhaltungsmaßnahmen weder Standard noch Nutzfläche der Immobilie, können beispielsweise jährlich anfallende Aufwendungen, wie eine Dachreparatur, entweder sofort oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt als Erhaltungsaufwand steuerlich abgesetzt werden.
– der Erbschaftsteuer
– der Schenkungsteuer
– vermieteten Objekten: bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften, wenn Haltedauer vor Veräußerung zehn Jahre
• zusätzliche Altersvorsorge (durch Mieteinnahmen oder mietfreies Wohnen)
• bei Fremdnutzung: Mietertrags- und Mietsteigerungschancen
• Steuerersparnis und Mieterhöhungsmöglichkeit durch Modernisierungsinvestitionen
• besonders bei Selbstnutzung:
– keine Mieterhöhungen und kein Kündigungsrisiko
– individuelle Entfaltungsmöglichkeit
– Möglichkeit staatlicher Förderung und Inanspruchnahme öffentlicher Mittel
• positive Veränderung im Bereich Infrastruktur (Anbindung öffentlicher Verkehrsmittel)
• positive Veränderung der sozioökonomischen Indikatoren im Umfeld der Immobilie, beispielsweise durch Ansiedlung von Unternehmen

• Erwerbsnebenkosten
• Verwaltungsaufwand
• Erhaltungsaufwand (Reparaturen und Modernisierung)
• Anpassung an neue aufsichtsrechtliche Vorschriften wie Energieeinsparverordnungen
• Wertentwicklung nicht vorhersehbar
• eingeschränkte Liquidität
• eingeschränkte Fungibilität
• latente Baumängel
• bei Fremdnutzung:
– Mietpreissenkungsrisiko
– gesetzliche Mietpreisbremse seit 2015 in angespannten Wohnungsmärkten
– möglicher "Mietendeckel", besonders in Berlin
– in Hochzinszeiten relativ niedrige Rendite
– Leerstandsrisiko
– Rechtsrisiko (beispielsweise Mietstreitigkeiten)
• negative Veränderung im Bereich Infrastruktur (beispielsweise zunehmender Verkehrslärm)
• negative Veränderung der sozioökonomischen Indikatoren im Umfeld der Immobilie, beispielsweise durch Strukturschwäche einer gesamten Region

Quelle: Philipp Karl Maximilian Lindmayer, Hans-Ulrich Dietz  in "Geldanlage und Steuer 2020", Seite 340

Preisverfall sehen Experten nicht als gesetzt

Aber auch wenn die Vorteile den Ausschlag für einen möglichen Kauf geben, rechnet Homeday-Chef Wicker nicht mit einem Preisverfall bei Immobilien: "Den sehen weder wir noch andere Immobilienexperten gerade. Dieser ist aus unserer Sicht auch nicht zwangsläufig zu erwarten." Alles stehe und falle mit dem weiteren Verlauf der Pandemie. "Bei einem einigermaßen glimpflichen weiteren Verlauf gehen wir von stabilen bis lediglich leicht sinkenden Preisen für Wohnimmobilien in Deutschland aus." 

Zur Preisstabilität trage aktuell neben der hohen Nachfrage auch eine im Vergleich zum Vorjahr reduzierte Anzahl von Wohnimmobilien bei, die zum Kauf neu auf den Markt kommen. Zwar sei auch dieser Trend mittlerweile wieder positiv, jedoch liegt die Zahl der pro Kalenderwoche neu veröffentlichten Inserate in Deutschland aktuell noch rund 20 Prozent unter Vorjahresniveau.

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