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21.10.2021 | Verwaltungsmanagement | Nachgefragt | Onlineartikel | In Kooperation mit: Bund Deutscher Unternehmensberater e.V.

Wie können Flächenpotenziale im kommunalen Immobilienportfolio intelligent genutzt werden?

Autoren:
Thomas Geisel, Dr. Christian Höfeler
2 Min. Lesedauer

Städte und Gemeinden sollten angesichts der aktuellen Herausforderungen ihr kommunales Immobilienportfolio aus der strategischen Perspektive analysieren und einer grundlegenden Revision unterziehen. 

Die gegenwärtigen und zukünftigen Herausforderungen für Städte und Gemeinden sind groß. Die aktuelle Corona-Krise wirkt hier wie ein Brandbeschleuniger: wegbrechende Gewerbesteuereinnahmen, Nachholbedarf bei digitaler Ausstattung für die Umstellung auf Homeoffice und mobiles Arbeiten, veränderte Anforderungen an Arbeitsumgebung und Flächenausstattung für neue Arbeitsformen. 

Viele Veränderungen werden die Krise überdauern. Daher sollte den veränderten Anforderungen mit einer vorausschauenden Flächenentwicklung begegnet werden. Es scheint geboten, das kommunale Immobilienportfolio aus der strategischen Perspektive zu analysieren und einer grundlegenden Revision zu unterziehen. Dabei geht es im Wesentlichen um drei Fragen: 

  1. Wie viele Flächen brauchen wir als Verwaltung tatsächlich? 
  2. Welche Flächenarten und -ausstattungen brauchen wir perspektivisch? 
  3. Wo und an welchen Standorten werden diese Flächen benötigt? 

Für eine zielgerichtete Ist-Analyse bedarf es der Transparenz über aktuellen Flächenbestand sowie Flächennutzung. Hierbei sollten sowohl Flächen im Eigentum der Kommune als auch angemietete Flächen betrachtet werden. 

Eine erste Betrachtung der strategischen Entwicklungspotenziale zeigt häufig, dass es neben Liegenschaften, die offensichtlich kommunalen Zwecken dienen, häufig eine ganze Reihe von Objekten gibt, bei denen dies nicht (mehr) der Fall ist. Hier bietet es sich an, die Analyse mit einer kritischen Bewertung des kommunalen Aufgabenbestands und der Organisation zu verbinden. Bei Immobilien, die nicht oder nicht ausschließlich kommunalen Zwecken dienen, sollte im Interesse der Haushaltstransparenz auch geprüft werden, in welchem Verhältnis die gegenwärtigen Erträge aus Vermietung und Verpachtung zu dem voraussichtlichen Ertrag aus der Veräußerung von Flächen stehen. 

Zukünftig wird weniger Fläche benötigt 

Der künftige Flächenbedarf bemisst sich nicht zuletzt daran, in welchem Umfang und mit welcher Fertigungstiefe die Kommune bestimmte Aufgaben und Dienstleistungen erbringen möchte und wie der kommunale Geschäftsbetrieb organisiert werden soll. Im Ergebnis kommen viele Kommunen zu dem Schluss, dass in Zukunft deutlich weniger Fläche benötigt wird als bisher. Statt Einzel- und Doppelbüros wird es non-territoriale Arbeitsplätze in einem „Business-Club-Setting“ geben, wo sich die Beschäftigten mit ihrem digitalen Endgerät einloggen und mit ihrem Team bereichsübergreifend zusammenarbeiten können. 

Der Umfang der vorzuhaltenden Flächen ist für jeden Verwaltungsbereich unterschiedlich zu beurteilen; mehr als 60 Prozent bezogen auf die Gesamtbelegschaft dürften freilich eher die Ausnahme sein. Ein derartiger grundlegender Strukturwandel des Verwaltungshandelns muss mit allen Stakeholdern (Beschäftigte, Personalrat) sorgfältig vorbereitet werden. Eine von Fachexpertinnen und -experten begleitete sorgfältige Analyse der Möglichkeiten und deren transparente Darstellung in Form verschiedener Szenarien liefert die Grundlage dafür.

Dieser Beitrag ist erschienen in der innovativen Verwaltung 10/2021.

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