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Über dieses Buch

Felix Nolte ist es gelungen, anhand von echten Kaufpreisen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BlmA) die Entwicklungskosten großer Konversionsflächen zu Wohn- und Gewerbeflächen wissenschaftlich zu analysieren und seine Ergebnisse in diesem Buch zu veröffentlichen. Erstmals können alle Kosten und Fallstricke der Projektentwicklung militärischer Brachflächen dargestellt werden. Das Grundlagenwerk zur Konversion gibt Handlungsempfehlungen für Kommunen und Projektentwickler und Hinweise zu Kaufpreisen und Entwicklungskosten. Die Arbeit bietet neben den Empfehlungen zu Projektentwicklung und der deduktiven Verkehrswertermittlung auch Erläuterungen zum Planungsrecht sowie zu den Dealbreakern der Brachflächenentwicklung.

Inhaltsverzeichnis

Frontmatter

Kapitel 1. Einführung

Zusammenfassung
Die Entwicklung von Militär-Konversionsflächen stellt Kommunen, Entwickler und Käufer – zusätzlich zu den hohen Anforderungen jeder Projektentwicklung – vor besondere Herausforderungen. Diese lassen sich in drei Teilbereiche gliedern: die Konversionsfläche an sich, die Umsetzung der Planung und die Preisfindung. Zu den ersten beiden Teilbereichen gibt es bereits Arbeiten. So existieren Werke über die bauliche und planerische Umwandlung von vorgenutzten (Konversions-)Flächen.
Felix Nolte

Kapitel 2. Methodik

Zusammenfassung
Die Methodik der Arbeit wird im Folgenden vorgestellt. Es werden die Literaturrecherche, die Auswertung der BImA-Verkaufsdatenbank und die Experteninterviews erläutert. Im Anschluss erfolgt eine kurze Beschreibung untergeordneter Methoden, wie z. B. die Ortsbesichtigung, der Besuch von Fachtagungen und die Praxiserfahrung des Autors in der Konversion.
Felix Nolte

Kapitel 3. Konversionsobjekte und -prozess

Zusammenfassung
Nachdem die Methoden dieser Arbeit erläutert wurden, folgt nun der Einstieg in die Militärkonversion. Zunächst wird der Begriff Konversion eingegrenzt und anschließend werden die Konversionsliegenschaften typologisiert (Kapitel 3.1.2). Dies ist für das generelle Verständnis und für die spätere Analyse erforderlich.
Felix Nolte

Kapitel 4. Stadtplanerische Aufgaben und Instrumente

Zusammenfassung
Nachdem von den beiden preisbildenden Faktoren zuerst der Bestand erläutert wurde, folgt als zweiter Faktor nun die Planung. Das Kapitel 4 startet jedoch mit dem verknüpfenden Thema Bestandsschutz von Konversionsflächen. Da dieser im Gegenteil zu zivilen Nutzungen selten vorhanden ist, hat das erste Kapitel hierzu eine besondere Relevanz für die Planung und damit auch für den Wert.
Felix Nolte

Kapitel 5. Wertfindung

Zusammenfassung
Der Wert einer Konversionsfläche, als Ergebnis von Bestand und Planung, ist ein Diskussionspunkt in jeder Konversion. Dies hat vor allem damit zu tun, dass die Beteiligten (Kommune und BImA) die Ergebnisse ihrer Verhandlungen erst gegen Ende des Entwicklungsprozesses als Verkehrswert offenbart bekommen. Liegt dieser Wert fernab der Verhandlungsspanne eines Beteiligten, stoppt der Konversionsprozess zunächst für einige Zeit.
Felix Nolte

Kapitel 6. Erforschung der Verkaufsfälle

Zusammenfassung
Der Wert einer Konversionsfläche ist abhängig vom Bestand und von der Planung. Dabei ist der Bestand außergewöhnlich und die Planung wertrelevanter als im zivilen Bereich. Der Verkehrswert wird bei Konversionsgrundstücken mittels der deduktiven Wertermittlung errechnet, da die vorherige militärische Nutzung keine Zukunft hat.
Felix Nolte

Kapitel 7. Validierung der Forschung durch Experteninterviews

Zusammenfassung
Die vorherige Analyse der Konversionsfälle hat bestimmte Preis- und Kosten- Kennzahlen für zukünftige Verkäufe von Konversionsflächen ergeben. So konnten anhand echter Verkaufspreise und anhand der jeweiligen Bodenrichtwerte Entwicklungskosten für bestimmte Liegenschaftstypen in Innen- oder Außenlage für die jeweilige Nachnutzung ermittelt werden. Inwieweit diese Kostenansätze auch durch Experten bestätigt werden, wird im Folgenden evaluiert.
Felix Nolte

Kapitel 8. Fazit und Ausblick

Zusammenfassung
Zum Abschluss der Arbeit werden zunächst die Untersuchungsfragen beantwortet. Im Anschluss folgen eine kleine Reflexion und die Darstellung des zukünftigen Forschungsbedarfes. Letztendlich schließt das Fazit die Arbeit ab.
Felix Nolte

Backmatter

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