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10.12.2012 | Wertpapiergeschäft | Interview | Onlineartikel

Immobilien-Eigentümer beschäftigen sich zu wenig mit ihrem Objekt und ihren Mietern

Autor:
Barbara Bocks

Unzureichende Bewertung des Objekts, fehlendes Immobilienmanagement oder die mangelnde Umlage von Nebenkosten - Oliver Priggemeyer, Vorstand der IC Immobilien Gruppe, kennt viele Gründe, warum Immobilienfinanzierungen in Schwierigkeiten geraten können.

Springer für Professionals: Wie schätzen Sie persönlich die derzeitige Lage auf dem Markt der Immobilienkredite ein?

Priggemeyer: Ich beobachte derzeit eine Diskussion um notleidende Immobilien, die nicht neu ist. Zuletzt flammte sie im Jahr 2009 als Folge der Lehman-Pleite auf. Heute wie damals galten Zwangsverkäufe auf breiter Front fast als sicher. In Deutschland sind sie dann jedoch nicht eingetreten, anders als in Ländern wie den Vereinigten Staaten oder Russland.

Allerdings darf das Ausbleiben von ausgeprägten Verkaufswellen nicht darüber hinwegtäuschen, dass sanierungsbedürftige Immobilienportfolios existieren. Im Laufe der Jahre ist deren Zahl sogar größer geworden, und zwar weltweit. Experten schätzen das Markpotenzial in Europa auf 750 Milliarden Euro, davon allein in Deutschland auf 250 Milliarden Euro. Das sind rund 20 Prozent mehr als im Vorjahr. Die überwiegende Mehrheit davon sind mit Immobilien besicherte Forderungen.

Zwar handelt es sich bei diesen Summen um theoretische Größen, denn erfahrungsgemäß werden nur 20 bis 30 Prozent des potenziellen Marktvolumens tatsächlich gehandelt. Dennoch prophezeiten und prophezeien Untersuchungen einen anspringenden Handel mit europäischen Immobilienkrediten. Allerdings sehe ich in Deutschland aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung keine Schwemme an Transaktionen.

Gibt es universell anwendbare Kriterien, um einen Immobilienkredit als notleidend einzustufen oder muss dies von Einzelfall zu Einzelfall entschieden werden?

Sicherlich muss jeder Fall für sich betrachtet werden. Grundsätzlich aber gilt ein Objekt dann als notleidend, wenn die Balance zwischen den Erträgen aus der Immobilie und ihrer Bewertung beziehungsweise den bestehenden Risiken nicht mehr gegeben ist. Wenn eine Bank als Gläubiger hinter dem Eigentümer steht, so wird diesem dann meist die Möglichkeit genommen, selbstständig Entscheidungen zum weiteren Vorgehen bei dem problematischen Objekt beziehungsweise Portfolio zu treffen. Oftmals schreiten Banken auch schon viel früher ein. So werden heute beispielsweise bereits Kredite für Portfolios unter Beobachtung gestellt, bei denen es lediglich Lücken in der Berichterstattung gibt.

Wie hoch ist der Anteil der notleidenden Kredite an ihrem Gesamtportfolio und mit welchen Maßnahmen werden diese von ihrer Firma betreut?

Wir betreuen für unsere Kunden insgesamt ein Volumen von etwa 13 Milliarden Euro. Davon sind Immobilien bzw. Portfolien im Wert von etwa drei Milliarden Euro als „erhöht risikobehaftet bis notleidend“ zu bezeichnen.

Generell lassen sich die Schwierigkeiten bei den betroffenen Immobilien darauf zurückführen, dass in der Vergangenheit bei Erwerb oder auch danach häufig nicht die Immobilie als solche bewertet wurde, sondern im Wesentlichen der Mietvertrag. Geht aber nun beispielsweise der Mieter insolvent, so fehlen die eingepreisten Mieteinnahmen, und der Verkehrswert der Objekte muss nach unten korrigiert werden. Solche Objekte wurden nicht selten in Boomphasen und damit in der Regel zu teuer und mit hohem Fremdkapitalanteil gekauft. Zudem kalkulierten die Investoren mit nur kurzen Haltedauern, da sie sich baldige Wertsteigerungen erhofften. Häufig traten diese in den Folgejahren jedoch nicht ein, was wiederum die Investoren zu einem Strategiewechsel zwang. Hinzu kommt, dass viele dieser Investoren die Nähe zu den einzelnen Immobilien verloren haben. Ein adäquates Immobilienmanagement fand und findet in solchen Fällen erfahrungsgemäß nur unzureichend oder im Extremfall gar nicht statt. Plötzlich sehen sie sich dann Herausforderungen gegenüber, wie Investitionen in die Objekte und deren Repositionierung, um eine Vermietung an neue Nutzer zu ermöglichen. Wenn, was häufig passierte, diese aber nie Bestandteil des Business Plans waren, sind weder personelle noch finanzielle Mittel einkalkuliert.

Insgesamt ist zu beobachten, dass bei notleidenden Immobilien im Vorfeld zu wenig an den Gebäuden gearbeitet und die so genannten „Cash-Fresser“ identifiziert wurden. So wird beispielsweise – das ist kein Witz – oft versäumt, Heizung, Strom und Wasser für nicht genutzte Flächen abzustellen. Auch können häufig größere Anteile der Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, als dies gemeinhin getan wird. Besonders auffällig ist dieses Phänomen bei Shoppingcentern. Nicht selten verbleiben hier bis zu 40 Prozent der eigentlich umlagefähigen Kosten beim Eigentümer – obwohl es auch nur fünf bis zehn Prozent sein könnten. Derartiges Optimierungspotenzial etwa bei den Mietverträgen bleibt meist unentdeckt, weil sich die Eigentümer schlicht zu wenig mit ihren Objekten und Mietern beschäftigen. Das Ergebnis: Sie bringen sich selbst um höhere Einnahmen.

In der Problembewältigung gilt es zunächst einmal, eine gemeinsame Datenbasis von Bank, Eigentümer und Asset- und Property Manager herzustellen, denn diese fehlt häufig. Mitunter müssen sogar mit dem Zollstock vor Ort die genauen Flächenverhältnisse ermittelt und die Daten auf einen gemeinsamen Nenner gebracht werden. Wenn die reale Situation des Objektes, inklusive Bauzustand, Mieten, Leerstände vollständig analysiert ist, muss eine Lösungsstrategie erarbeitet werden. Dabei ist festzulegen, welche Probleme schnell zu beheben sind und an welchen Stellen Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist, wo Kosten versteckt sind und welche Immobilien sich als Ladenhüter entpuppt haben. Vor allem bei solchen Immobilien, die nicht oder nur unter großen Mühen entwicklungsfähig sind, sollte die Veräußerung auch mit der Gefahr von Abschlägen in Betracht gezogen werden.

Springer für Professionals: Gibt es Unterschiede zwischen ihrer Definition von notleidenden Krediten und der beteiligten Banken? Wenn ja, woher stammen diese unterschiedlichen Auffassungen? Was würden Sie sich von Banken im Umgang mit notleidenden Immobilienkrediten wünschen?

Priggemeyer: Ja, die gibt es durchaus. Unsere Risikoklassifizierung betrachtet die Immobilie selbst und weniger den darauf liegenden Kredit. Wir bewerten also eher Faktoren wie die richtige Positionierung im Markt, Vermietbarkeit, Stand der Technik im Gebäude oder die Lage des Objektes. Das tun wir im Übrigen unabhängig davon, ob unser Auftraggeber nun eine Bank oder der „reguläre“ Eigentümer der Immobilie ist.

Was wir uns in der Zusammenarbeit mit den Banken wünschen ist ein besser abgestimmter Prozess und eine einheitlichere Vorgehensweise. Aufgrund der Vielzahl der oftmals bei den Banken beteiligten Abteilungen – Key Accounter, Relationship-Manager, Bearbeitung, Risiko-Management, externe Berater – dauern Abstimmungs- und Entscheidungsprozesse häufig sehr lange. Ich verstehe die Komplexität auf Bankenseite durchaus, wünsche mir aber, dass wir schneller zu einer gemeinsamen Plattform finden.

Immer mehr Banken wie jüngst die Commerzbank ziehen sich aus dem Geschäft mit Immobilienkrediten zurück. Wie bewerten Sie diese Entscheidungen?

Immobilienfinanzierung läuft seit eh und je zu einem großen Teil über Kredite von Banken. Wenn diese sich jetzt aus dem Geschäft zurückziehen, bedauere ich dies nicht nur, sondern befürchte, dass damit ein elementarer Bestandteil des Immobiliengeschäfts unersetzbar wegfällt. Schon jetzt fehlen bei vielen Immobilientypen die Fremdfinanzierung, und ich sehe nicht, wie diese in der Zukunft ohne Banken realisiert werden kann.

Sehen Sie Unterschiede zwischen der Entwicklung der Immobilienkredite in Ländern der Eurozone wie Spanien, Griechenland und Deutschland? Inwiefern ist die Entwicklung der Immobilienkredite mit der gesamtwirtschaftliche Situation des Landes verknüpft?

Die Unterschiede liegen zunächst einmal in der Wirtschaftsentwicklung. Die deutsche Wirtschaft ist wesentlich stabiler als in den meisten Euroländern, zumal in den von Ihnen genannten. Wir hatten zwar nicht den spanischen Hype, aber auch nicht die Dellen danach, was ein Grund ist, warum viele Investoren jetzt nach Deutschland gehen. Dies nivelliert folglich auch die Risikosituation. Sicherlich gab es in Deutschland immer mal wieder den einen oder anderen Ausreißer, wenn die Fremdfinanzierung relativ hoch war und dann Bewertungskorrekturen durchgeführt werden mussten und müssen. Dies erfolgte aber nicht in dem Maße und in der Masse wie in andern Ländern.

Wie schätzen Sie die künftige Entwicklung des Marktes für Immobilienkredite auch vor dem Hintergrund der weiter schwelenden Eurokrise in den kommenden Jahren ein?

Ich erwarte, dass Banken versuchen werden, in aller Stille ihre Bilanz zu verkürzen und Kredite etwa bei Immobilien zu verkaufen. Allerdings werden sie die Öffentlichkeit scheuen, damit der Wert der Immobilien und damit der Kredite nicht nach unten rauscht. Probleme werden von Immobilie zu Immobilie durch bilanzschonende Verkäufe gelöst.

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