Wohnraummiete und Green Lease

Börstinghaus/Pielsticker, WuM 2012, 480; Harsch, WuM 2009, 76; Reichert/Dittmann, ZMR 2011, 925; zur Mietminderung: LG Hamburg, NZM 2012, 806 mit Anm. Jahreis, WuM 2013, 28; LG Berlin, NZM 2013, 727.

LG Berlin GE 2014, 253, 939.

AG Münster WuM 2014, 408, s. dazu Blank WuM 2014, 396.

Unter anderem Bilfinger/Berger EPM Assetis GmbH, Daimler Real Estate GmbH, Deutsche Bank AG, Ernst & Young Real Estate GmbH, IRE/BS Institut für Immobilienwirtschaft, Jones Lang Lassalle GmbH, Union Investment Real Estate GmbH, ZIA Zentraler Immobilienausschuss e. V., Rechtsanwaltskanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer LLP.

www.​greenlease.​de „Der grüne Mietvertrag für Deutschland“.

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Regelungsempfehlung 14: „Für den Fall, dass der Vermieter beabsichtigen sollte, das Mietobjekt nach dem Zertifizierungssystem der oder einem vergleichbaren Zertifizierungssystem bewerten zu lassen, hat der Mieter alles Notwendige zur erstmaligen Erfüllung sämtlicher Kriterien, deren Erfüllung für die Erteilung der angestrebten Zertifizierung erforderlich ist, zu tun. Dies gilt nur im Hinblick auf diejenigen Zertifizierungskriterien, die nach den allgemeinen Regelungen dieses Mietvertrages in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen und nur, soweit dies dem Mieter zumutbar ist.“

Regelungsempfehlung 23: „Der Vermieter ist berechtigt, am Mietobjekt Maßnahmen durchzuführen, die der Einsparung von End- oder Primärenergie und/oder Wasser und/oder der effizienteren Nutzung von Energie und/oder der nachhaltigeren Produktion der verwendeten Energie zu dienen bestimmt oder sonst geeignet sind, die nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjektes zu fördern. Derartige Maßnahmen hat der Mieter zu dulden, ein Anspruch auf Mietminderung ist insoweit ausgeschlossen; sonstige Rechte des Mieters bleiben unberührt.“

Regelungsempfehlung 24: „Eine Duldungspflicht des Mieters besteht nicht, soweit die Durchführung der Maßnahmen für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mieter des Gebäudes und dem Streben der Parteien nach einer möglichst nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjektes nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters [und die zu erwartende Mieterhöhung] zu berücksichtigen. [Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn das Mietobjekt lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er für nachhaltig bewirtschaftete, vergleichbare Objekte allgemein üblich ist.]“

BGH NZM 2006, 534 = WuM 2006, 322 = ZMR 2006, 595 zu § 27 II. BV.

BGH, WuM 2013, 293 m. w. N. für die Klausel „…soweit gesetzlich zulässig“.

Zur grundsätzlichen Zulässigkeit einer entsprechenden Formularklausel s. BGH, NJW 1991, 1750 = WuM 1991, 381 = ZMR 1991, 290.

Kritisch dazu: Schmidt-Futterer-Blank/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 130, 131; s. auch Blank, WuM 2008, 311, 315; Friers, WuM 2008, 255, 257. Der BGH, NZM 2008, 35 hat offengelassen, ob eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung auch eine privatrechtliche (mietrechtliche) Maßnahmepflicht zur Energieeinsparung begründet.

Regelungsempfehlung 26: „Der Vermieter ist berechtigt, die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der jährlichen Miete um […] vom Hundert der für die Durchführung dieser Maßnahmen aufgewendeten Kosten zu verlangen. Sind die Maßnahmen für mehrere von verschiedenen Mietern exklusiv genutzte Flächen und/oder für Gemeinschaftsflächen durchgeführt worden, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Soweit die Maßnahmen durch die öffentliche Hand gefördert werden, sind entsprechende Förderbeträge bei der Berechnung in Abzug zu bringen. §§ 559a, 559b BGB finden entsprechende Anwendung; die Anwendung des § 561 BGB ist ausgeschlossen.“ Regelungsempfehlung 28: „Die Bestimmungen der Regelungsempfehlung 26 gelten entsprechend für den Fall, dass der Vermieter das Mietobjekt und/oder das Gesamtobjekt an während der Mietzeit erhöhte Anforderungen des EnEG und/oder der EnEV oder darüber hinausgehend anpassen sollte.“

Kritisch dazu Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl. 2010, § 7 Rn. 115.

TrinkwV v. 12.11.2011 – BGBl. I 2370 i. d. F. vom 13.12.2012 – BGBl. 2562.

Der Grenzwert ist auf 0.01 mg/l abgesenkt.

Langenberg, NZM 2010, 186 kritisch zu BGH, NZM 2010, 195.

Regelungsempfehlung 43: „Die Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind ausschließlich nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Im Übrigen bestimmt der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) unter Wahrung des Grundsatzes der Gleichbehandlung der Mieter und unter Beachtung zwingender gesetzlicher Vorschriften, insbesondere unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Mietfläche des Mietobjektes zur Gesamtfläche des Gebäudes.“

Schmidt-Futterer-Blank/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 138.

So muss er Mieterbeschwerden über defekte WC-Spüler oder sog. Fremdwäscher nachgehen und diesen ggf. abhelfen.

Pfeifer, DWW 2010, 327; s. auch BGH, NZM 2010, 558 = ZMR 2010, 869.

Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., Rn. 2828f.; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., H 55 S. 346ff.

Eisenschmid/Wall, a. a. O., Rn. 2912a; Langenberg, a. a. O., H 62 S. 348.

Regelungsempfehlung 30: „Im Fall etwaiger künftiger Baumaßnahmen auf Außenflächen des Mietobjektes wird sich der Vermieter nach besten Kräften darum bemühen, eine möglichst geringe Oberflächenversiegelung zu erreichen (z. B. durch Einbau von Gittersteinen).“

S. dazu Schmidt-Futterer-Blank/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 459f.

Regelungsempfehlung 19: „Bei der Nutzung des Mietobjektes anfallender Abfall im Sinne des § 3 KrW/AbfG ist nach Papier, Glas, Batterien, Energiesparleuchtmitteln, Verpackungsmaterialien mit „Grünem Punkt“ (oder sonstigen, ggf. künftig allgemein eingeführten Trennsystemen zugeordneten Materialien), organischem Abfall und sonstigem Abfall zu trennen und zu entsorgen, wobei eine etwa weitergehende heute bestehende oder künftig eingeführte gesetzliche Pflicht zur Behandlung von Abfall vorrangig zu beachten ist. Der Vermieter ist berechtigt, die Lagerung nicht nach dieser Maßgabe getrennten Abfalls zu untersagen.“

S. dazu Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., Rn. 3469; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, H 72 S. 351.

Zum alternativen Umlagemaßstab bei preisgebundenem Wohnraum s. § 22a NMV.

S. Fn. 18.

Regelungsempfehlung 21: „Der Mieter hat für das erste volle Kalenderjahr nach Mietbeginn die während dieses Zeitraums durch den Mieter im Mietobjekt verursachte Abfallmenge zu erfassen und dem Vermieter nachzuweisen. Der Mieter hat für die Folgejahre diese Abfallmenge nicht [Alternativ: um nicht mehr als […] %] zu überschreiten („maximale Jahresabfallmenge“).“

BGH, NZM 2010, 274 = WuM 2010, 153.

Regelungsempfehlung 8 (Zertifizierung liegt bereits vor): „Sobald der Mieter Schäden am Mietobjekt bemerkt, die die Beibehaltung der Kriterien gefährden, deren Erfüllung für die Erteilung der bestehenden Zertifizierung erforderlich gewesen ist, hat er diese Schäden dem Vermieter unverzüglich schriftlich anzuzeigen. § 536c BGB bleibt unberührt.“

Die Entscheidungen hierzu sind mittlerweile Legion, hieraus aus neuerer Zeit: einerseits für strengere Maßstäbe LG Frankfurt a. M., WuM 2012, 267 = ZMR 2012, 552; LG Kiel, ZMR 2012, 443; andererseits stärker auf die typische Wohnungsnutzung abstellend LG Konstanz NZM 2013, 506 = WuM 2013, 156; LG Gießen WuM 2014, 331.

Zur Zulässigkeit von Formularklauseln, die die Einhaltung von Mindesttemperaturen in zentralbeheizten Räumen durch den Vermieter vorsehen, s. BGH WuM 1991, 381, 384 Nr. 7b. Daraus folgt jedoch keine Pflicht des Mieters, entsprechend diesen Temperaturen zu heizen: LG Bonn/AG Siegburg WuM 2012, 198.

Fortentwicklung des Grundsatzes in der Einleitung I 1 § 89 Allgemeines Landrecht für die Preussischen Staaten, 3. Aufl., 1796: „Wem die Gesetze ein Rechtgeben, dem bewilligen sie auch die Mittel, ohne welche dasselbe nicht ausgeübt werden kann.“

S. Fn. 30.

Regelungsempfehlung 41: „Der Mieter hat einen Wasserverbrauch von […] Kubikmeter/Jahr für jeden Mitarbeiter, dessen Mittelpunkt betrieblicher Betätigung für den Mieter im Mietobjekt liegt, nicht zu überschreiten („maximaler Mitarbeiter-Jahreswasserverbrauch“).

Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie v. 14.06.2013 i. d. F. v. 20.09.2013 (BGBl. I 3642), in Kraft seit 13.06.2014.

BGH NZM 2014, 193.

Das heißt ohne gleichzeitige Einsparung von Endenergie.

Regelungsempfehlung 26: „Der Vermieter ist berechtigt, die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der jährlichen Miete um […] vom Hundert der für die Durchführung dieser Maßnahmen aufgewendeten Kosten zu verlangen. Sind die Maßnahmen für mehrere von verschiedenen Mietern exklusiv genutzte Flächen und/oder für Gemeinschaftsflächen durchgeführt worden, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Soweit die Maßnahmen durch die öffentliche Hand gefördert werden, sind entsprechende Förderbeträge bei der Berechnung in Abzug zu bringen. §§ 559a, 559b BGB finden entsprechende Anwendung; die Anwendung des § 561 BGB ist ausgeschlossen.“

BGH NZM 2010, 274 = WuM 2010, 153.

S. dazu BGH, DWW 1993, 74 = WuM 1993, 109.

Blank, NZM 2008, 745; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., C 68, 69.