Märkte der langfristigen Fremdfinanzierung

Zunächst wird in Kapitel 1.1 die Thematik des Buchs eingeführt und das mediale Interesse an Finanzierungsthemen der Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft praxisseitig begründet. Kapitel 1.2 erläutert die volkswirtschaftlichen Funktionen der Finanzierungswirtschaft, die ihre Existenz begründen. Eine Literaturübersicht zu themennaher Bestandsliteratur folgt in Kapitel 1.3. Sie erläutert, warum das vorliegende Buch eine Lücke schließt.

Einführend (Kap. 2.1) wird das Fremdkapital vom Eigenkapital abgegrenzt, um Strukturen der Fremdkapitalfinanzierungen als Außenfinanzierung zu verdeutlichen. Ebenfalls werden Banken‐ und Kapitalmarktfinanzierungen einander in den Vergleich gesetzt bzw. entsprechende Marktcharakteristika beschrieben. Dadurch wird erklärt, warum einerseits Bankenkredite im Fokus der Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft stehen, andererseits aber die bankenunabhängigere Finanzierung über Kapitalmärkte deutlich zunimmt, wie es in Kapitel 2.3 aufgezeigt wird. Zuvor skizziert Kapitel 2.2 noch Methoden der Finanzierungsplanung, fokussiert die Kapitalbedarfsberechnung sowie typische Finanzierungsprobleme der Praxis eben auf Grund fehlender Planung. Kapitel 2.4 ergänzt die Planung um Hinweise zum Liquiditätsmanagement. Abschließend berichtet Kapitel 2.5 über das tatsächliche Finanzierungsverhalten von Wohnungsbaugenossenschaften auf Basis einer empirischen Studie. Das Kapitel schließt mit Übungsaufgaben (Kap. 2.6).

Objekt‐ und Unternehmensfinanzierung innerhalb der Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft fußt quantitativ betrachtet signifikant auf der Bankenkreditfinanzierung trotz erheblicher Veränderungen innerhalb der Finanzierungsmärkte (siehe Kap. 2.3). Aus Sicht eines wohnungs‐ und immobilienwirtschaftlichen Unternehmens stellt sich daher die Frage nach dem Management von Bankenmarktfinanzierungen. Der Begriff Management wurde bereits im Liquiditätszusammenhang (siehe Kap. 2.4) angeführt und mit der funktionellen Ausrichtung von Planung, Steuerung (auch: Organisation und Führung) und Kontrolle gleichgesetzt: Auf Grund des explizit nicht ausgegrenzten Führungsbausteins innerhalb des Managements wird der Begriff auch mit der professionellen Leitung ressourcenbasierter Systeme gleichgesetzt. In dem hier vorliegenden Buch meint das Management von Bankenmarktfinanzierungen allerdings keine Personalführungskonzeptionen. Vielmehr liegt der Schwerpunkt des Buchs auf einer Einführung in die Märkte für Finanzierungen. Aus diesem Grund sind die Strukturen der Märkte (Kap. 3.1 bis 3.3) ebenso wie die Ausgestaltungen der Bankenmarktfinanzierungen (Kap. 3.4 bis 3.8) mit Bezug zur Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft nachfolgende Analysegegenstände: Kapitel 3.1 erörtert den Bankenwettbewerb in Deutschland, um ein Verständnis von institutionellen Unterschieden zwischen Sparkassen und privatrechtlichen Kreditinstituten sowie u.a. den Förderbanken aufzubauen. In Kapitel 3.2 werden den Institutsgruppen Marktanteile im Firmenkundengeschäft mit der Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft zugeordnet. Regulierungsthemen fokussiert Kapitel 3.3, um das Verhalten von Kreditinstituten besser einschätzen zu können z.B. im Hinblick auf Produktionskosten des Darlehens. Weitere Einflussfaktoren der Kreditentscheidung fasst Kapitel 3.4 zusammen, so dass in Kapitel 3.5 die Innenperspektive eines Kreditinstituts bezüglich der Darlehenskalkulation vorgestellt wird. Hinweise auf Besonderheiten der Finanzierung von Bauträgern und Projektentwicklern liefert Kapitel 3.6. Erläuterungen zu Förderkrediten und Angeboten z.B. von Versicherungen und Bausparkassen runden die Thematik mit den Kapiteln 3.7 und 3.8 ab. Der Abschluss mit Übungsaufgaben erfolgt in Kapitel 3.9.

Auch wenn Kreditgeschäfte im allgemeinen Sprachgebrauch sicherlich zumeist Bankenkreditgeschäfte implizieren, so ist der Begriff doch weiterzufassen. Denn Kreditfinanzierung im monetären Sinn meint die Beschaffung von Fremdkapital. Der entsprechende Prozess kann über zwei verschiedene Plattformen realisiert werden, (1) über Bankenmärkte und (2) über Kapitalmärkte. Damit lassen sich die Kapitalmarktfinanzierungen wiederum differenzieren in jene über (1) Fremdkapital mittels Anleihen und über (2) Eigenkapital (vor allem) mittels Aktien. In diesem Buch stehen die Anleihenfinanzierungen im Vordergrund, weil es sich auf die Fremdkapitalfinanzierungen konzentriert (siehe Kap. 1.1). Sie besitzen für die Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft eine größere Bedeutung, wie nachfolgend auch in Kapitel 4 deutlich werden soll. Dazu berichtet Kapitel 4.1 zunächst über aktuelle Entwicklungen an den Anleihenmärkten und geht dabei vor allem auf den Einfluss der Geldpolitik bzw. die Konsequenz des Niedrigzinsniveaus ein. Dagegen erläutert Kapitel 4.2 die handwerklichen Bausteine von Anleihen, ihr Wesen, vor allem das Kurs/Rendite‐Verhältnis. Inwieweit diese Marktentwicklungen und die Gestaltungsmöglichkeiten von Anleihenfinanzierungen für Unternehmen der Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft relevant sind, erläutert Kapitel 4.3. Auch hier bildet ein Übungskapitel den Abschluss (Kap. 4.4).

Bankmanagement ist Risikomanagement – wer das Verhalten von Kreditinstituten verstehen will, muss das Verhältnis von Ertrag zu Risiko „inhalieren“. Denn die Geschäftspotenziale der Kreditinstitute basieren insbesondere auf deren Fristentransformation (siehe Kap. 1.2). Daher impliziert das Kreditgeschäft (je nach Zinsstruktur) nachhaltige Zinsänderungsrisiken (siehe Kap. 3). Sodann erläutert Kapitel 5.1 Begrifflichkeiten des Risikomanagements, damit die weiteren Ausführungen auf homogenen verständlichen Begrifflichkeiten abstellen können. Schließlich geht das Risikomanagement von Unternehmen der Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft über das Management von finanziellen Marktpreisrisiken hinaus! Darlehens‐, Bonitäts‐ und Beleihungsmanagement werden zwar in diesem Buch deskriptiv (vgl. Abb. 22), aber äußerst knapp angesprochen. Instrumente der Risikoabsicherung im Hinblick auf Derivate skizziert allein Kapitel 5.2. Vor allem findet dort die Diskussion um die Methoden der Zinsprognosen einen diskutablen Raum. Übungsaufgaben finden sich in Kap. 5.3.

Die bisherigen Ausführungen in diesem Buch sollten verdeutlicht haben, dass Unternehmen der Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft eine Vielzahl von Stellschrauben zur Optimierung Ihrer Wohnungsbaufinanzierungen zu beachten haben. Wichtig ist neben dem Verständnis betrieblicher Zins‐ und Tilgungsrechnungen vor allem jenes der Finanzierungmärkte, vor wiegend der Bankenmärkte. Vor dem Hintergrund der vielen strukturellen Veränderungen im Kreditwesen, ist das Interesse der Kreditwirtschaft an Wohnungsbaufinanzierungen nur zyklisch zu beobachten. Diese Abfolge von Interesse und Desinteressen an der Kundenbeziehung vor allem zu Wohnungsunternehmen konterkariert die Suche der Wohnungswirtschaft nach verlässlichen Finanzierungspartnern und widerspricht der Branchensehnsucht nach dem Hausbankprinzip. In diesem inhaltlichen Abschlusskapitel des Buchs wird deshalb die Idee einer brancheneigenen Wohnungswirtschaftsbank vorgestellt. Diese Bank sollte durch einen ausschließlichen Fokus auf das besicherte Wohnungsbaukreditgeschäft bestechen und kann in enger Kooperation mit der Wohnungswirtschaft ein nachhaltig wettbewerbsdifferenzierendes Geschäftsmodell fahren. Schließlich ließe sich das Firmenkundenkreditgeschäft mit Wohnungsunternehmen durch Privatkundeneinlagen der Mieter der Wohnungsunternehmen refinanzieren! Diese Integration von Firmen‐ (Aktiv‐) und Privatkundengeschäften (Passivgeschäften) ermöglicht den Aufbau einer solide geführten mittelständischen Bank. Eine intensive Zusammenarbeit zwischen dem Bankmanagement und den Wohnungsunternehmen ist der zentrale Erfolgsfaktor dieses Modells, wie die weiteren Ausführen zeigen.