Die Europäische Stadt nach Corona

In diesem Kapitel werden die Funktionen von Städten und die Verschiebungen innerhalb dieser Funktionen im Zuge der Corona-Pandemie erläutert. Solche Funktionsverschiebungen traten schon bei vergangenen Epidemien (oder auch anderen Schocks) ein und führten zu Anpassungsmaßnahmen in der Stadtentwicklung. Aus einer europaweiten Befragung von Immobilienprofessionals kann abgeleitet werden, dass die aktuelle Gesundheitskrise durch die erwartete höhere Wohnflächennachfrage eher ein Außenwachstum als eine Nachverdichtung der Städte nach sich ziehen dürfte. Zu den Herausforderungen für die Städte zählen u. a. die Neugestaltung öffentlicher Räume und die Umnutzung von Bestandsimmobilien sowie der zu einer Neustrukturierung, sprich Stärkung, von Quartieren notwendige Umbau von Verkehrsinfrastrukturen; dies erfordert eine engere Zusammenarbeit von privaten und öffentlichen Akteuren. Für Immobilienmarktakteure wird eine Einschätzung zu den unterschiedlichen Anpassungslasten und -chancen der einzelnen Assetklassen gegeben.

Der Aufsatz nimmt durch die Corona-Pandemie ausgelöste ebenso wie bereits länger beobachtete Probleme europäischer Städte in den Blick. Die Pandemie wird als Auslöser und Katalysator herangezogen, um zentrale Handlungsfelder der Stadtplanung – Innenstädte & Einzelhandel, Wohnen, Arbeiten & Leben im Quartier, Öffentliche Plätze & Begegnungsflächen außerhalb des direkten Wohnumfeldes, Verkehrswende & veränderte städtische Mobilität sowie die Neujustierung der Raumordnung thesenartig mit einer Zustandsbeschreibung sowie Ansatzpunkten zur Veränderung durch unterschiedliche Akteure durchzuspielen. Zusammenführend wird das Leitbild der Nachhaltigen Stadtentwicklung erläutert, welches zu resilienten, widerstandsfähigen und krisentauglichen Städten führen kann. Die 2020 verabschiedete Neue Leipzig-Charta zur transformativen Kraft der Städte für das Gemeinwohl wird als entsprechendes politisch-strategisches Rahmendokument vorgestellt sowie die Bezugspunkte zu den Handlungsfeldern, deren Herausforderungen wie Potenziale herausgearbeitet.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben in Städten auf der ganzen Welt Menschen dafür sensibilisiert, dass die öffentliche Gesundheit durch die Gestaltung unserer bebauten Umwelt – alle Gebäude, Räume und Systeme, die von Menschen geschaffen, verändert oder genutzt werden – seit Jahrhunderten beeinflusst wurde und auch heute immer noch wird. Die Forschung zeigt, dass die bebaute Umwelt eine Rolle bei der Zunahme chronischer Krankheiten spielt, und dass Experten für Raumplanung, einschließlich Stadtplanern, Designern und Entwicklern, die Verantwortung für die Gestaltung tragen, um positive Auswirkungen auf die Gesundheit zu begünstigen. Die Bereiche der öffentlichen Gesundheit und der Stadtplanung sind gemeinsam entstanden, um die im 19. und frühen 20. Jahrhundert vorherrschenden Infektionskrankheiten zu bekämpfen, und dieselben Akteure müssen auch weiterhin zusammenarbeiten, um den Trend zu chronischen Krankheiten wie Fettleibigkeit, Diabetes und Herzkrankheiten entgegenzuwirken. Da die Gesundheit nicht gleichermaßen über alle Bevölkerungsgruppen hinweg gewährleistet ist, sondern spezifische Bevölkerungsgruppen überproportional häufig von chronischen Krankheiten und Corona-bedingten Todesfällen betroffen sind, muss die Schaffung gesunder Gebäude und Städte, die für alle Menschen nutzbar sind, Priorität in der Raumplanung haben.

Schon in vergangenen Jahrhunderten führten Epidemien zu weitreichenden Veränderungen in europäischen Städten. Der Beitrag zeigt anhand von Paris und Hamburg wie der Ausbruch der Cholera im 19. Jahrhundert das jeweilige Stadtbild nachhaltig prägte. Stadtplanerische Maßnahmen, wie u. a. neu geschaffene Verkehrsinfrastruktur, der Bau von Wasserfiltrationsanlagen und Kanalisationssystemen, geringere Wohnraumbelegungen und insbesondere der Bau sanitärer Anlagen, führten dort zu Aufwertungen von Gebäuden, aber gleichzeitig auch zu Verdrängungseffekten in den Innenstädten.

Der Erfolg bei der Bekämpfung einer Pandemie wie Corona erfordert globale Zusammenarbeit. Jedoch sind die lokale Führungsebene und effiziente Abläufe die wichtigsten Faktoren, die dazu beitragen, Leben zu retten und die städtische Normalität wiederherzustellen. Dieser Artikel untersucht die ineinandergreifenden Beziehungen zwischen urbaner Form, Wohnviertel-Governance und einem privatwirtschaftlichen Immobilienmanagement und betrachtet die dynamischen Auswirkungen, die diese Beziehungen auf die urbane Resilienz chinesischer Städte bedeutet. Der Artikel stellt drei effektive urbane Ansätze vor, die Chinas Kampf gegen die Pandemie erleichterten: Die formale Qualität der urbanen Form und die gemischten Nutzungseigenschaften chinesischer Städte tragen zur urbanen Resilienz bei; eine territoriale, institutionelle Struktur mit Rasterverwaltung ermöglichte die Übernahme von Verantwortung und bildete eine effektive Staat-Gesellschaft-Synergie mit umfassender öffentlicher Beteiligung; und schließlich bot die kürzlich entstandene privatwirtschaftliche Branche der Immobilienverwaltungen in Verbindung mit eingesetzter Technologie Vorteile bei der Eindämmung des Corona-Virus. Zusammengefasst hat die Art und Weise, wie Städte und Stadtteile räumlich geformt, verwaltet und finanziell betrieben wurden, dazu beigetragen, Leben zu retten und ein widerstandsfähiges, multidimensionales urbanes Umfeld zu schaffen.

Durch die Corona-Pandemie hat sich das Mobilitätsverhalten drastisch verändert. Viele Wege sind durch die Beschränkungen im Alltag reduziert worden, der ÖPNV wurde als gemeinschaftliches Verkehrsmittel gemieden und stattdessen hat eine Verlagerung auf den privaten Pkw sowie auf das Zufußgehen und Radfahren stattgefunden. Dieser Beitrag analysiert zunächst die Entwicklungen und Auswirkungen der Pandemie auf die Mobilität. Anschließend zeigt der Beitrag, welche neuen Wege die Verkehrspolitik und -verwaltung geht, um sich in der Krise zu behaupten. Dabei werden innovative Maßnahmen vorgestellt, die einige Städte während der Pandemie umgesetzt haben, um eine pandemieresiliente und gesunde Mobilität zu fördern. Abschließend werden konkrete Ideen abgeleitet, wie die Pandemie als Chance für eine nachhaltige urbane Mobilität genutzt werden kann.

Beim Erhalt wirtschaftlicher Strukturen ist zwischen konjunkturellen und strukturellen Herausforderungen zu unterscheiden. Kurzfristig sollte der Fokus auf dem Abfedern der finanziellen Auswirkungen der notwendigen Eindämmungs- und Schutzmaßnahmen liegen. Aus der konjunkturellen Hilfe in der Ausnahmesituation sollte jedoch keine dauerhafte strukturkonservierende Förderung unrentabler Sektoren und Segmente erwachsen. Im Idealfall werden Maßnahmen getroffen, die mit adäquaten Hilfsmaßnahmen kurzfristig die wirtschaftlichen Strukturen erhalten und deren zeitliche Begrenzung dazu führt, dass die Maßnahmen insgesamt günstiger sind als bei einer dauerhaften Förderung bestimmter Branchen und Standorte, selbst wenn es zum Teil kurzfristig zu ineffizienten Mitnahmeeffekten kommt. Langfristig ist ungewiss, wie die Erfahrungen der Corona-Pandemie das zukünftige Verbraucher- und Nutzerverhalten verändern und welche strukturellen Veränderungen sich daraus ergeben. Auch historische Erfahrungen sind nur bedingt auf das heutige digitale Zeitalter übertragbar. Derzeit erscheint ein Szenario mit weiter steigendem Anteil des Online-Handels mit einhergehender hoher Marktkonzentration von Händlern und Lieferdienstleistern wahrscheinlich. Ein diskriminierungsfreier Zugang zu Plattformen für die Abwicklung des Online-Handels ist eine zentrale Voraussetzung für den Erhalt wettbewerblicher Wirtschaftsstrukturen. Für die Stadtentwicklung bringt ein stark zunehmender Online-Handel weitere Herausforderungen, unter anderem bei der innerstädtischen Flächenentwicklung und der Aufstellung neuer Mobilitätskonzepte, mit sich. Außerdem könnte die Pandemie den bestehenden Binnenwanderungstrend ins Umland der Großstädte verstärken.

Die Corona-bedingten Eindämmungsmaßnahmen schränken die wirtschaftlichen und sozialen Interaktionen stark ein und untergraben damit die komparativen Vorteile der Großstädte, die sich aus der Dichte ergeben. Wir bieten eine verständliche Zusammenfassung der verschiedenen dichtebezogenen Kosten und Nutzen und diskutieren, wie sich eine Verringerung der mit Dichte verbundenen Nettogewinne auf die räumliche Verteilung wirtschaftlicher Aktivitäten innerhalb eines dynamischen räumlichen Modells auswirkt. Daraus ergeben sich zweierlei wichtige Schlussfolgerungen: Erstens legt die kollektive Evidenz der jahrzehntelangen Forschung zu ökonomischen Effekten von Dichte nahe, dass vor der Pandemie die mit Dichte verbundenen Nutzen die Kosten überstiegen, zumindest für mittelgroße Städte in entwickelten Ländern. Zweitens kann eine nachhaltige Verringerung der sozialen und beruflichen Interaktion in Städten einen schwerwiegenden Einfluss darauf haben, wie sich die relativen Kosten und Nutzen der Dichte auf das räumliche Gleichgewicht auswirken. Womöglich kommt es zu einer größeren Verlagerung der Bevölkerung von größeren in kleinere Städte.

In diesem Kapitel wird gezeigt, wie die Bevölkerungsdichte, ein Kernelement von Städten, die Entwicklung der Pandemie beeinflusste, indem ein Blick auf Städte in den Vereinigten Staaten und Großbritannien geworfen wird. In beiden Ländern war die räumliche Verteilung der Todesfälle ähnlich. Große und dichte globale Städte wie London oder New York wurden zuerst von Corona getroffen. Im weiteren Verlauf der Epidemie flachte der Zusammenhang zwischen der Dichte und den kumulierten Corona-bedingten Todesfällen jedoch immer weiter ab, bis er am Ende des Jahres fast vollständig verschwand. Die hier dargestellten Ergebnisse lassen Zweifel an der weit verbreiteten Vorstellung aufkommen, dass die Corona-bedingten Gesundheitsrisiken in dichten Städten im Jahr 2020 höher waren als in dünn besiedelten Regionen.

Seit den neunziger Jahren werden in der Raumordnungspolitik sowohl formale als auch informelle, konsensorientierte Verfahren genutzt, um die regionale Zusammenarbeit von Städten zu stärken. Hierzu gehören beispielsweise Regionalkonferenzen, „Runde Tische“, aber auch Städtenetze und -verbünde. Dieser Beitrag erläutert, welche Vernetzungsmöglichkeiten für Städte grundsätzlich bestehen und wie Städtenetze hier eingeordnet werden können. Hierbei kommen auch Beispiele wie das Eurocities-Netzwerk, das Gesunde-Städte-Netzwerk der WHO oder konkrete nachbarschaftliche Städtenetzwerke, wie das Bergische Städtedreieck zur Sprache. Es wird erläutert wie über Städtenetze und -verbünde die regionale Zusammenarbeit gestärkt werden kann, insbesondere in Krisenzeiten. Vor allem Handlungsspielräume und Potenziale, die von einer Stadt alleine nicht oder nur zum Teil ausgeschöpft werden können, sind ein guter Anlass für die Verbesserung der regionalen Zusammenarbeit. Eine weitere Frage, der dieser Beitrag nachgeht, ist diejenige der Zukunftsfähigkeit der Städtenetze. In der Post-Corona-Zeit müssen sich die Städte auf künftige Pandemien vorbereiten und schneller aus den jeweiligen Erfahrungen voneinander lernen. Für eine solche gemeinsame Vorbereitung – auf der Grundlage der schonungslosen Evaluation der Corona-Erfahrungen – können Städtenetze eine geeignete Plattform darstellen. Dort können Kompetenzen und Ressourcen gebündelt und Lösungsansätze in einem größeren räumlichen Kontext ausgelotet werden.

Gemäß der europaweiten Befragung erwarten die Befragten im Zuge der Corona-Pandemie einen signifikanten Anstieg der Wohnflächennachfrage. Innerhalb von Kernstädten kann diese Zusatznachfrage nur unzureichend bedient werden und auch der Wunsch nach mehr Freiraum im Wohnumfeld könnte ein Außenwachstum von Städten notwendig machen. Eine Konsolidierung wird hingegen für die Hotelbranche erwartet, dabei dürften sich insbesondere auf Freizeittourismus ausgerichtete Hotels schneller erholen. Inwiefern Hotels umgewidmet werden können und so die gestiegene Flächennachfrage anderer Nutzungen aufgenommen werden kann, hängt zum Teil vom künftigen planungsrechtlichen Rahmen ab. Das größte Umnutzungspotential ergibt sich dabei nicht in den Kernstädten, sondern eher in den Verflechtungsgürteln.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben Aspekte der Smart-City-Entwicklung beschleunigt. In vielen Bereichen, von städtischen Datenplattformen bis hin zur urbanen Mobilität, wurden beeindruckende Entwicklungssprünge vollzogen. Damit Stadtverwaltungen die entstandene Dynamik nutzen können, sollten diese einen starken Fokus auf die kommunale Widerstandsfähigkeit legen und sich auf bürgerzentrierte Bedürfnisse konzentrieren, die Lebensqualität, Nachhaltigkeit und soziale Gerechtigkeit fördern. Um die Zukunft der Smart-City-Entwicklung besser einzuordnen, werden zunächst die bisherigen Ansätze, die Kommunen weltweit in den letzten Jahren verfolgt haben, beleuchtet. Mit dem Ausbruch der Pandemie und unter der Prämisse, dass Resilienz in den Mittelpunkt rückt, betrachten wir wie sich Kommunen an die veränderten Gegebenheiten angepasst haben und wie sie sich innovativer für die Zukunft aufstellen können, um den Anforderungen an die Daseinsvorsorge und den Bedürfnissen der Stadtgesellschaft gerecht zu werden. Anhand einiger Instrumente aus dem Werkzeugkasten einer Smart City erläutern wir, wie bestehende Technologien und Praktiken allen Anspruchsgruppen der Stadtgesellschaft dienlich sind, um Pandemien und andere Krisen in der Zukunft zu vermeiden, managen und bewältigen zu können und Städte widerstandsfähiger zu machen. Dazu zählt auch die Notwendigkeit einer engen Zusammenarbeit zwischen Verwaltung, Wirtschaft, Wissenschaft und Zivilgesellschaft, um den Transformationsprozess zu einer Smart City erfolgreich zu meistern.

Henrik Thomsen, Chief Development Officer der Deutsche Wohnen SE beschreibt im Interview anhand der Erfahrungen aus der Corona-Pandemie die Entwicklung moderner, zukunftsfähiger und nachhaltiger Stadtquartiere und was auf dem Weg dorthin zu leisten ist.

Guido Wiese und Tom Soreq, Geschäftsführung der ABG Development, diskutieren im Interview die Entwicklung urbaner Räume mit sozialer Aufenthaltsqualität und die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Konzeption und Realisierung verschiedener Immobilientypen.

Eine europaweite Umfrage unter Immobilienprofessionals zeigt, dass durch die Corona-Pandemie die qualitativen Veränderungen der Arbeitswelt mehr in den Vordergrund rücken als die quantitativen Nachfrageverschiebungen, denn die Flexibilität wird der bestimmende Faktor. Dies betrifft sowohl die Büroflächen und -gebäude als auch Arbeitsmodelle und Vertragsstrukturen. Insgesamt erwarten die Befragungsteilnehmer, dass mögliche Nachfragerückgänge, bedingt durch Homeoffice oder mobiles Arbeiten, überwiegend durch größere Kollaborationsflächen kompensiert werden können. Allerdings verteilt sich die Fläche möglicherweise auf mehr innerstädtische Quartiere als zuvor.

Die Debatte über die Zukunft des Büros hat sich nach den Lockdown-Maßnahmen des Jahres 2020 verselbstständigt. Das Experiment „Homeoffice“ in großem Maßstab hat viele Herausforderungen, aber auch Chancen hervorgebracht. Die traditionelle Gewerbeimmobilieninvestition wurde gemeinsam mit der Überlebensfähigkeit des traditionellen Büros, sowohl aus der Anbieter- als auch der Nutzerperspektive in Frage gestellt. Und zwar in einem so hohen Ausmaß, dass sogar die Zukunft der Stadtzentren neu bewertet wird. Die Corona-Pandemie lenkte den Fokus sowohl auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter als auch darauf, wie und wo gearbeitet werden kann. Daraus folgt ein sehr hoher Bedarf an einem ganzheitlichen Ansatz zur Neukonzeption des Büros für das 21. Jahrhundert. Dieses Kapitel basiert auf der Mitwirkung vieler erfahrener Autoren mit Fachwissen im Bereich der baulichen und technologischen Arbeitsplatzlandschaft, unter Berücksichtigung der Faktoren Gesundheit, Wohlbefinden, Anthropologie, Verhaltensänderung und Nachhaltigkeit. Der Beitrag kommt zu dem Schluss, dass der traditionelle „One-Size-Fits-All“-Ansatz überholt ist und dass neue Perspektiven sowohl für die Bereitstellung als auch für den Konsum von Gewerbeimmobilien entwickelt werden müssen.

Annette Kröger, CEO North & Central Europe bei Allianz Real Estate diskutiert im Interview die Vorteile von Dichteeffekten in Städten und die damit verbundenen innerstädtischen Büroflächenbedarfe sowie die Auswirkungen von hybriden Arbeitsmodellen in der Post-Corona-Zeit.

Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp AG, berichtet im Interview über die Erfahrungen im Lockdown 2020 zur Motivation und Führung der Mitarbeiter im Homeoffice und gibt Einblicke zur künftigen Ausrichtung der Geschäftsstrategie sowie zur Entwicklung der Büroflächenbedarfe.

Im Interview zeigt Dr. Christian Schede, Co-Chair Global Real Estate & Founding Chairman Germany von Greenberg Traurig, die Corona-bedingten Erfahrungen und Veränderungen im Arbeitsleben als auch die Auswirkungen auf die Unternehmenskultur und Büroflächenanforderungen auf.

Die Ergebnisse einer europaweiten Befragung von Immobilienmarktakteuren zeigen, dass für Einzelhandelsflächen im Zuge des erhöhten Wettbewerbsdrucks durch Online-Anbieter seit der Corona-Pandemie spürbare und dauerhafte Nachfragerückgänge erwartet werden. Von diesem Anpassungsdruck sind Lebensmittelhändler, Fachmarktzentren und Discounter weitgehend ausgenommen. Aus Sicht der Befragten muss sich der stationäre Handel künftig stärker auf den Dreiklang aus Erlebnis, sozialer Interaktion und Gastronomie ausrichten. Im Zuge der Pandemie wird ein großes Flächenwachstum für Logistikflächen in allen Regionstypen prognostiziert. Städte stehen vor der Herausforderung, den Flächenüberhang für Handelsflächen und die Flächenknappheit für Logistikflächen gleichzeitig zu managen.

Dr. Angelus Bernreuther, Leiter Investor Relationship Management Kaufland, beschreibt im Interview die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die innerstädtischen Handelslagen sowie den Lebensmittelhandel in der Versorger-funktion und diskutiert neue Lösungen und Konzepte für den Einzelhandel.

Im Interview mit Mathias Leidgeb, Managing Partner bei Palmira Capital Partners, wird die Entwicklung der Logistikbranche und -immobilien im Zuge der Corona-Pandemie beschrieben und wie sich die Versorgung von Städten künftig verändert. Die Verschiebungen im stationären- und Online-Handel sind dabei von entscheidender Bedeutung.

Dieses Kapitel leitet aus den einzelnen Beiträgen dieses Sammelbandes zehn Kernbotschaften für resiliente Städte und Immobilien nach der Corona-Pan-demie ab. Unter Vorbehalt der anhaltenden Unsicherheit werden die direkten Implikationen der Pandemie für die Städte und ihre einzelnen Nutzungen und Funktionen aufgezeigt und anschließend mögliche Maßnahmen gefolgert.