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2021 | OriginalPaper | Chapter

§ 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

Author : Serdar Can Karabulut

Published in: Kommentar zum Mietrecht

Publisher: Springer Berlin Heidelberg

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Zusammenfassung

Bamberger/Roth, BGB Kommentar, Band 2, 3. Aufl. 2012; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017; Emmerich, Dissonante Begleitmusik zum In-Kraft-Treten des neuen Mietrechts, NZM 2001, 777; Ermann, BGB Kommentar; 15. Aufl. 2017; Hinz, Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 264; Gather, Die Neuregelungen des Wohnungsbau-Erleichterungsgesetzes, DWW 1990, 190; Grundmann, Die Mietrechtsreform, NJW 2001, 2497; Jauernig, BGB Kommentar, 17. Aufl. 2018; Kinne, Die ordentliche Kündigung nach dem Mietrechtsreformgesetz (Teil II), ZMR 2001, 599; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl. 2007; Lechner, Studenten sind auch Mieter, WuM 1983, 71; Münchener Kommentar, BGB Kommentar, 7. Aufl. 2016; Nies, Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 176; Otto, Die Gemeinden als Zwischenmieter nach dem Wohnungsbauerleichterungsgesetz, DWW 1990, 162; Palandt, BGB Kommentar, 78. Aufl. 2019; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019; Schilling, Neue Wohnungen durch neues Mietrecht – Zu Art 3 und 4 des Wohnungsbau-Erleichterungsgesetzes vom 17-05-1990 – WoBauErlG – (BGBl I S 926), ZMR 1990, 281; Schopp, Das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz, ZMR 1975, 97; Soergel, BGB Kommentar, Band 8, 13. Aufl. 2007; Sprau, Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 220; Staudinger, Kommentar zum BGB, §§ 535–555 f, 2014; Weimar, Rechtsfragen zu Heimverträgen, ZMR 1979, 136; Zimmermann, Kündigungsschutz für Zweitwohnungen und Wochenendhäuser, WuM 1989, 1

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So auch schon die Begr. RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 45.

Vgl. hierzu auch BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 2.

S. Begr. RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 35.

Vgl. hierzu näher die Kritik von Sprau, NZM 2001, 220.

Vgl. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 1.

Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 3.

S. hierzu BVerfGE 68, 361 (370); 81, 29 (32); BGH NJW 2017, 2018.

Vgl. näher BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 5 f.

So die Begr. RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 45 f.

So jedenfalls die Begr. RegE BT-Drucks. 7/2011, S. 9.

S. wiederum die Begr. RegE BT-Drucks. 7/2011, S. 9.

Vgl. hierzu näher Staudinger/Artz, § 549 Rn. 8.

Vgl. hierzu Staudinger/Artz, § 549 Rn. 9.

S. Begr. RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 45; vgl. hierzu kritisch Emmerich, NZM 2001, 777 (778); Nies, NZM 2001, 176 (177); Sprau, NZM 2001, 220.

BGBl. 2001 I, S. 1149.

Vgl. oben Rn. 1.

S. ausführlicher hierzu BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 2.

So jedenfalls die Begründung des RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 52.

Die Preisbindung leitet sich für den sozialen Wohnungsbau noch übergangsweise aus den Spezialvorschriften des sozialen Wohnungsbaus, vgl. hierzu die Regelungen des § 72 Abs. 4 II. WoBauG i. V. m. § 8 WoBindG, die nach § 46 WoFG noch anwendbar sind; nach Zusammenführung der Regelungen zum sozialen Wohnungsbau in das WoFG ist die ursprüngliche Mietpreisbindung weggefallen, so dass nach § 28 Abs. 3 WoFG die Regelungen über Mieterhöhungen nach den §§ 557 ff. BGB für Wohnungen anwendbar sind, die seit dem 01.01.2002 gefördert werden, und nur noch die in der Förderzusage festgelegte Miethöhe als Obergrenze maßgeblich ist.

Vgl. zum Wegfall die Begründung zum RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 46 und zur Entwicklung Staudinger/Artz, § 549 Rn. 4.

Vgl. hierzu ausführlicher Herrlein/Knops/Spiegelberg/Knops, § 535.

S. BGHZ 84, 90.

S. BGHZ 94, 11; mit Blick auf Art. 3 Abs. 1 GG kann sich der Endmieter gegenüber dem Hauptvermieter auf die Kündigungsschutzvorschriften berufen, BVerfG NJW 1991, 2272.

Vgl. Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 5.

Hierbei kann es sich um verbundene Wohn- und Geschäftsräume (OLG Düsseldorf WuM 2002, 481), einen verbundenen Vertrag über Wohnung und Garage (AG Köln, Urt. v. 03.07.2003 – 222 C 204/03 –, juris), über Wohnräume mit Garten oder möblierten Wohnraum (Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn. 100) handeln.

BGHZ 94, 11.

BGHZ 202, 39; hiernach genügt die bloße Ausübung einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nicht für einen relevanten Rückschluss auf die Geschäftsraummiete als Vertragsschwerpunkt (so noch BGH NJW-RR 1986, 877), vielmehr ist zur Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks hinsichtlich der Nutzungsart beim Fehlen ausdrücklicher Vertragsvereinbarungen auf Indizien zurückzugreifen; im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters sind im Zweifel aber die Vorschriften der Wohnraummiete anzuwenden; s. ergänzend zur Überwiegenstheorie auch Bamberger/Roth/Ehlert, Vor § 535 Rn. 122; Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535 Rn. 109.

S. BGH NJW-RR 2010, 226.

S. BGH NJW 2018, 2472.

S. MüKo-BGB /Bieber, § 549 Rn. 8.

Vgl. Staudinger/Artz, § 549 Rn. 13.

Vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Vor § 535 Rn. 93; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 13; zum ähnlich lautenden Gebäudebegriff aus bewertungsrechtlicher Sicht vgl. BFHE 96, 57; 147, 262; nach MüKo-BGB /Bieber, § 549 Rn. 3 soll es dagegen auf die Eignung nicht ankommen, aber ihr Mangel stellt dennoch eine Vertragspflichtverletzung dar und soll die Rechtsfolgen der §§ 536 ff., 543, 569 BGB auslösen; a. A. BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 8.

Dafür etwa Staudinger/Artz, § 549 Rn. 13; MüKo-BGB /Bieber, § 549 Rn. 3.

Hierzu zählen nach BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 8.1 zudem noch etwa Wohnwagen und Eisenbahnwagen, die in einer Universitätsstadt während einer Wohnungsnot am Beginn des Semesters regelmäßig zur Verfügung gestellt werden.

Dafür Staudinger/Artz, § 549 Rn. 13; MüKo-BGB /Bieber, § 549 Rn. 3

BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 8.1; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 13 und Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn. 89, 95 schließen dagegen die Raumeigenschaft für bewegliche Sache aus.

OLG Düsseldorf WuM 1995, 434; OLG Celle ZMR 1999, 469.

Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn. 88.

S. nur BVerfGE 89, 1.

S. BGHZ 202, 39.

Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn. 89.

Mit jeweils anderer Begründung OLG Frankfurt a. M. ZMR 2009, 198; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 3; Palandt/Weidenkaff, Einf. v. § 535 Rn. 89.

Vgl. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 3.

Vgl. zum nachträglich geschlossenen Garagenmietvertrag AG Fürstenfeldbruck NJW-RR 2009, 1614.

Vgl. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 3; für einen entsprechenden Parteiwillen soll aber bereits eine abweichende Vereinbarung über die Vertragsdauer oder die Kündigungsfrist genügen, vgl. hierzu näher OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499; BayObLG NJW-RR 1991, 651; LG Berlin WuM 1987, 211; LG Rottweil NZM 1998, 432.

Vgl. Staudinger/Artz, § 549 Rn. 22; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 13.

Zimmermann, WuM 1989, 1.

Vgl. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 13.

Staudinger/Artz, § 549 Rn. 22 unterscheidet hier zwischen der zeitlichen Beschränkung und einer Befristung.

S. Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 4.

Vgl. OLG Bremen WuM 1981, 8; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 4.

Vgl. Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 4; BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 16.

Vgl. hierzu näher oben Rn. 2.

A. A. wohl BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 16, wonach bei einem Ausnahmebedarf allgemein vom Mangel der Begründung eines räumlichen Lebensmittelpunkts ausgegangen wird und aufgrund dieser Annahme das Mietverhältnis von den Schutzvorschriften ausgenommen werden soll.

S. AG Hamburg ZMR 2017, 742; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 5; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 23; Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 15; vgl. auch OLG Hamburg NJW-RR 1993, 84, wo ein langfristig angemietetes Ferienhaus ein Lebensmittelpunkt sein kann, daher nicht bloß als vorübergehender Gebrauch einzustufen ist und somit auf den Vertrag hierüber von den Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht ausgeschlossen sind.

LG Bonn WuM 1990, 505.

S. Staudinger/Artz, § 549 Rn. 23.

Vgl. Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 15.

Vgl. LG Bonn, Urt. v. 18.11.2016 – 7 O 212/16, BeckRS 2016, 117653; BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 16.1

So auch MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 14.

S. AG Charlottenburg MM 1990, 349.

Vgl. OLG Bremen WuM 1981, 8; OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Köln WuM 1992,

251; näher BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 16.1; a. A. Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 15, der einen vorübergehenden Gebrauch auch im Falle einer Anmietung für die Dauer des Studiums annimmt.

S. Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 5.

S. näher hierzu Weimar, ZMR 1979, 136.

Vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268.

S. hierzu näher LG Köln WuM 1991, 190.

S. hierzu näher LG Freiburg WuM 1991, 172; vgl. zu den Sanierungsabsichten des Vermieters als Grundlage für die Befristung des Mietverhältnisses Herrlein/Knops/Spiegelberg/Karabulut, § 575 Rn. 12 ff.

Vgl. LG Kleve ZMR 2015, 126, zum Verhältnis zwischen § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB und § 575 BGB; vgl. zu den Voraussetzungen und Rechtsfolgen des § 575 BGB ausführlich Herrlein/Knops/Spiegelberg/Karabulut, § 575 Rn. 9 ff. und 26.

Im Ergebnis auch so Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 8.

Vgl. AG Königswinter WuM 1994, 689; AG Tübingen WuM 1988, 59; Kinne, ZMR 2001, 599; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 9.

S. Begr. RegE BT-Drucks. 7/2011, S. 9.

AG Königswinter WuM 1994, 689.

S. Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 9.

Vgl. AG Köln WuM 1985, 267.

Vgl. hierzu näher Sonnenschein, NZM 2000, 1 (6).

Im Ergebnis ebenfalls Lammel, Wohnraummietrecht, Rn. 23; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 14; a. A. ohne nähere Begründung Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 10, der dann eine Nutzung einer Zweitwohnung vom Anwendungsbereich ausschließt, wenn der Vermieter diese lediglich zur Lagerung von Möbeln und sonstigen Gegenständen verwendet, wobei in dem Fall ohnehin fraglich ist, ob diese Zweitwohnung dann noch die Wohnungseigenschaft hat.

Vgl. AG Köln WuM 1971, 156; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 11; Erman/Lützenkirchen, § 549 Rn. 5; Schopp, ZMR 1975, 97.

S. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 14.

Im Ergebnis auch so Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 11; so wohl auch MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 18; dagegen auf den Wert abstellend: Staudinger/Artz, § 549 Rn. 30; auf die dem Vertragsschluss zugrunde liegenden Situation abstellend: BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 21.

Vgl. hierzu näher mit jeweils anderer und ergänzender Aufzählung sowie teilweise abweichender: BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 22; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 11; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 30.

A. A. dagegen MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 17; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 12; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 30.

S. Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 18.

Vgl. zum Begriff „vorübergehend“ oben Rn. 11 ff.

Vgl. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 21.

Vgl. Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 18.

S. hierzu insgesamt nur Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 14; Begr. RegE BT-Drucks. 14/4553, S. 92.

So Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 15; s. ausführlich hierzu auch Sprau, NZM 2001, 220 (222); Hinz, NZM 2001, 264 (271).

S. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 24.

Vgl. zum Zwischenmietvertrag oben Rn. 5.

S. wiederum MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 24.

Vgl. hierzu BT-Drucks. 11/5972, S. 18; Schilling, ZMR 1990, 281; Otto, DWW 1990, 162; Gather,

DWW 1990, 190 (197).

Vgl. Schilling, ZMR 1990, 281.

Vgl. Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 19.

S. Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 21; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 40.

S. Otto, DWW 1990, 162.

S. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 23; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 40; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 25; Bamberger/Roth/Ehlert, § 549 Rn. 22; Schilling, ZMR 1990, 281.

So jedenfalls Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 23; Staudinger/Artz, § 549 Rn. 40.

S. Staudinger/Artz, § 549 Rn. 40.

100

Vgl. Schmidt Futterer/Blank, § 549 Rn. 26.

101

S. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 26.

102

So jedenfalls MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 27.

103

S. hierzu Schmidt Futterer/Blank, § 549 Rn. 27a.

104

Vgl. hierzu wiederum Schmidt Futterer/Blank, § 549 Rn. 27a.

105

So die Begr. RegE BT-Drucks. 18/3121, S. 27.

106

Vgl. MüKo-BGB-BGB/Bieber, § 549 Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 28; nach Staudinger/Artz, § 549 Rn. 42 ist darüber hinaus eine Mieterhöhung aufgrund §§ 558 ff. BGB nur im Falle einer entsprechenden Vertragsvereinbarung zulässig, um „Rosinenpicken“ zu vermeiden.

107

Vgl. näher hierzu Herrlein/Knops/Spiegelberg/Spiegelberg, § 568.

108

Vgl. näher zum Begründungserfordernis Herrlein/Knops/Spiegelberg/Herrlein, § 569.

109

S. Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 31.

110

S. AG Hamburg ZMR 2017, 742 (744); Grundmann, NJW 2001, 2497 (2503); Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 31.

111

Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 30.

112

Vgl. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 27; Lammel, Wohnraummietrecht, Rn. 13 ff.

113

S. BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 36; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 27; Palandt/Weidenkaff, § 549 Rn. 14.

114

Vgl. zur abweichenden Regelung der Anwendungsausschlüsse in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB und daher unterschiedlichen Normierung in zwei Absätzen BT-Drucks. 14/4553, S. 47.

115

So jedenfalls BT-Drucks. 9/2079, S. 11; kritisch hierzu aber Lechner, WuM 1983, 71 und Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 33.

116

Ausgehend vom Wohnzweck definierte § 15 II. WoBauG Wohnheime als Heime, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung für die Dauer dazu bestimmt und geeignet sind, Wohnbedürfnisse zu befriedigen, ohne jedoch weiter zu bestimmen, wie der Heimbegriff zu verstehen ist.

117

LG Heidelberg WuM 2011, 167, 168; ähnlich auch schon LG Konstanz WuM 1995, 539; AG München WuM 1992, 133; Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 34.

118

So LG Konstanz WuM 1995, 539; ähnlich auch AG München WuM 1992, 133, AG Frankfurt a. M. NJW-RR 1997, 1503 (1504); so wohl auch Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 36; a. A. BGH NJW 2012, 2881; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 30.

119

AG München WuM 1992, 133; a. A. wiederum BGH NJW 2012, 2881; MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 30.

120

S. näher BGH NJW 2012, 2881, nach dem die Belegung nicht zufällig sein darf, sondern anhand eines Konzepts erfolgen muss, das eine regelmäßige Neuvermietung sicherstellt; ähnlich auch LG Heidelberg WuM 2011, 167; LG Konstanz WuM 1995, 539; vgl. hierzu auch Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 35; BeckOGK-BGB/H. Schmidt, § 549 Rn. 40; a. A. MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 30.

121

Vgl. Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 37; nach MüKo-BGB/Bieber, § 549 Rn. 30 sollen auch Schüler und Lehrlinge hierunter fallen.

122

Ebenfalls auf § 1 Abs. 2 JGG verweisend Schmidt-Futterer/Blank, § 549 Rn. 37.

123

Vgl. oben Rn. 28.

Title: § 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
Author: Serdar Can Karabulut
Publisher: Springer Berlin Heidelberg
Book: Kommentar zum Mietrecht
Print ISBN: 978-3-662-56073-0

Electronic ISBN: 978-3-662-56074-7

Copyright Year: 2021
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-662-56074-7_21