4. Die Immobilienbewertung und die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten

Neben dem Erhalt des Substanzwertes, waren die Steigerung der Wohnqualität sowie der Beitrag zum Umweltschutz wichtige Gründe für Unternehmen und Vermieter. Für die Mehrheit dieser Immobilienbesitze r spielte auch die Steigerung des Verkaufswertes bzw. der Mieteinnahmen eine Rolle. Für Selbstnutzer bestand die Motivation der energetischen Sanierung vor allem in der Reduzierung der Energiekosten, der Unabhängigkeit vom Energiepreis sowie dem Beitrag zum Umweltschutz. Vgl. KfW Bankengruppe, 2010, S. 6.

Vgl. Sigloch, 2003, S. 121 u. Möller, 2007, S. 20.

Pausenberger, 1962, S. 9.

Vgl. Möller, 2007, S. 20 u. Leopoldsberger, 1998, S. 13.

Vgl. Bellinger/Vahl, 1992, S. 32, Engelbrecht, 1998, S. 9.

Vgl. Engelbrecht, 1998, S. 10f.

Wirtschaftliche Zwänge, wie z. B. ein Liquiditätsengpass oder eine finanzielle Schieflage, werden hier nicht in der Betrachtung berücksichtigt. Vgl. Engelbrecht, 1998, S. 10.

Vgl. Möller, 2007, S. 19 u. Sigloch, 2003, S. 121.

Vgl. Schulte/Leopoldsberger, 2006, S. 434 u. Leopoldsberger/Thomas, 2004, S. 139.

Paul, 1998, S. 84.

Als ein Bewertungssubjekt, wird die natürliche oder juristische Person oder eine Gruppe von Personen bezeichnet, aus dessen Sicht die Bewertung durchgeführt wird. Das Bewertungssubjekt kann real-konkret oder ideal-abstrakt vorhanden sein. In der Bewertungstheorie werden synonym auch die Termini „Entscheidungssubjekt“, „präsumtiver Käufer“ und „präsumtiver Verkäufer“ verwendet. Vgl. Matschke/Brösel, 2007, S. 3.

Vgl. Moxter, 1982, S. 29 u. Hares, 2011, S. 76f.

Vgl. Abschnitt 2.2.3.1, S. 41.

Der „gemeine Wert“ wird in § 9 Abs. 2 BewG wie folgt definiert: „Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen“.

Der Marktwert wird in § 16 Abs. 2 PfandBG folgendermaßen definiert: „ … der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ Eine ähnliche Definition des Marktwertes liefert auch der Europäische Rat: „Unter dem Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsmäßigen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objekts angemessen Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“ Richtlinie 91/674/EWG Artikel 42 Abs. 2. Eine ähnliche Beschreibung des Marktwertes, die den Zusammenhang zum Verkehrswert darstellt, erfolgt im sogenannten Blue Book, herausgegeben von The European’s Group of Valuer’s Association (TEGoVA): „The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion”. TEGoVA, 2009, S. 13.

Basierend auf der österreichischen Schule der Volkswirtschaftslehre/Nationalökonomie wird zwischen „Gebrauchs-“ und „Tauschwert“ unterschieden. Der Gebrauchswert stellt demnach den Wert über die den Subjekten aus den Gütern zuwachsende Bedürfnisbefriedigung dar, während der Tauschwert entsprechend den Verhältnissen bestimmt wird, zu denen die Wirtschaftsgüter ausgetauscht werden. Vgl. Menger, 1871, S. 215ff. u. Ott, 1997, S. 21ff.

Vgl. Leopoldsberger/Thomas, 2004, S. 139f.

Des Weiteren lag der Verkaufspreis bei 19,7 % der Transaktionen 10 % bis 20 % über dem Verkehrswert und bei 13 % der Fälle bis zu 10 % unter dem Verkehrswert. Vgl. Piazolo, 2009, S. 422.

Vgl. Leopoldsberger, 1998, S. 13, Möller, 2007, S. 20 u. Kleiber, 2005a, S. 178.

Vgl. Pfnür, 2002, S. 70 u. Matschke/Brösel, 2007, S. 14.

Vgl. hierzu beispielsweise Engels, 1962, S. 7.

Vgl. Kapitel 2.2, S. 28ff.

Vgl. Francke, 2008, S. 36.

Für den Begriff „Sachwert“ wird in anderen Bereichen, außerhalb der Wertermittlungsverordnung, auch der Ausdruck „Substanzwert“ synonym verwendet.

Vgl. Moxter, 1983, S. 41, Henselmann/Barth, 2009, S. 37 f., Engelbrecht, 1998, S. 15 u. Helbling, 1995, S. 79 f. u. 185f.

Vgl. Schmalenbach, 1917, S. 1, Busse v. Colbe, 1957, S. 113 f. u. Paul, 1998, S. 86.

Vgl. Hering, 2006, S. 19 f., Engelbrecht, 1998, S. 15 u. Helbling, 1995, S. 48.

Das Ertragswertverfahren ist aus Sicht der ökonomischen Werttheorie sowohl dem objektiven wie auch dem subjektiven Konzept zuzurechnen. Vgl. Matschke/Brösel, 2007, S. 16 u. 19. Beim kodifizierten Ertragswert wird die in der Definition des Verkehrswertes geforderte Loslösung von „persönlichen Verhältnissen“ erfüllt. Vgl. Paul, 1998, S. 85.

Vgl. Engels, 1962, S. 8ff. u. Beckmann, 2006, S. 185f.

Vgl. Pfnür, 2002, S. 70.

In der Pressemitteilung vom BMVBS wird der Bundesbauminister Peter Ramsauer wie folgt zitiert: „Durch mehr Transparenz tragen wir zur Stabilität des Immobilien- und Grundstücksmarktes bei. Schon auf der Ebene der Bewertung können wir auf dieses Weise Immobilienkrisen verhindern. Die fehlende Transparenz bei der Bewertung von Immobilien in den USA und anderen Ländern hat zur weltweiten Wirtschaftskrise maßgeblich beigetragen.“ BMVBS, 2010a.

Vgl. Kierig, 2010, S. 10, Bobka, 2009, S. 56 u. o. V., 2010, S. 11.

Vgl. Scherr, 2011, S.28.

Vgl. Kleiber, 2005a, S. 185.

Vgl. Sommer/Kröll, 2008, S. 8.

Vgl. Kleiber, 2005a, S. 185.

„Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks nur unter Berücksichtigung der Lage und der Nutzbarkeit. Gebäude und sonstige wertrelevante Umstände, wie zum Beispiel Rechte und Belastungen des öffentlichen und des privaten Rechts, besonders wertvoller Aufwuchs und Altlasten werden im Bodenwert nicht berücksichtigt.“ Sommer/Kröll, 2008, S. 13.

Der unmittelbare Preisvergleich basiert auf Vergleichspreisen, die zeitgleich zum Bewertungsstichtag für gleichartige Grundstücke vereinbart wurden.

Vgl. Leopoldsberger, 1998, S. 23.

Vgl. Leopoldsberger/Saffran, 2005, S. 474f.

Vgl. Leopoldsberger, 1998, S. 23.

Nach Kleiber, u. a. stellt die Anwendung des unmittelbaren Vergleichswertfahrens eine „idealtypische Wunschvorstellung dar, die praktisch kaum jemals Bedeutung erlangt (omne simile caludicat)“. Kleiber u. a., 2010, S. 1237.

Vgl. § 15 Abs. 2 ImmoWertV u. § 193 Abs. 5 Nr. 4 BauGB.

Vgl. Sommer/Kröll, 2010, S. 40.

Vgl. Diederichs, 2006, S. 614 f. u. Abbildung4.3, S. 123.

Zur Definition der Restnutzungsdauer vgl. Abschnitt 2.1.2.6, S. 24ff.

Vgl. Francke, 2008, S. 36 f. u. Paul, 1998, S. 86.

Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt hierbei mittels des Preisvergleiches bzw. nach dem Vergleichswertverfahren. Vgl. Leopoldsberger/Thomas, 2004, S. 439 u. ImmoWertV § 16.

Vgl. Garthe, 2009, S, 33.

„Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktübliche entstehenden, jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.“ § 19 Abs. 1 ImmoWertV.

Vgl. Engel, 2008, S. 270.

Vgl. § 19 ImmoWertV.

Die Freilegungskosten beinhalten die Kosten, die aufzubringen sind, um ein Gebäude nach dessen wirtschaftlicher Lebensdauer zu entfernen und somit den Zustand eines unbebauten Grundstückes herzustellen. In den Freilegungskosten sind die Abriss-, Aufräum-, Transport- und Recyclingkosten enthalten. Bei einer Nutzungsdauer von mehr als 20 Jahren kann auf die Berücksichtigung der Freilegungskosten verzichtet werden, da es sich in diesem Fall um einen marginalen Anteil handelt.

Vgl. Simon, 1999, S. 136.

Vgl. Kleiber, 2005a, S. 197ff. u. Strotkamp, 1996, S. 65 f. Eine alternative Berechnungsmethode des Liegenschaftszinssatzes mittels eines Modells bei dem durch unterschiedliche Gewichtung der Risikofaktoren eines Objektes der Zinssatz ermittelt wird, stellt Zeißler vor. Diese Vorgehensweise entspricht allerdings nicht der ImmoWertV, die die Ermittlung aus Erfahrungswerten von getätigten Transkationen vorsieht. Vgl. Zeißler, 2001, S. 270–275.

Vgl. § 14 Abs. 3 ImmoWertV.

§ 14 Abs. 3 ImmoWertV. Vgl. auch § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1.

Vgl. Sprengnetter, 1995, S. 15f.

Vgl. hierzu Markowitz, 1952.

Vgl. Moll-Amrein, 2009, S. 107f.

Vgl. Simon, 1999, S. 136.

Vgl. Thomas, 1995, S. 86 u. Huschke, 2008, S. 86.

Vgl. Kleiber, 2005a, S. 200 u. Fischer, 2006, S. 341.

Vgl. Nr. 3.5.4 WertR 2006, Sommer/Kröll, 2010, S. 217 u. Kleiber u. a., 2010, S. 1600 f. Eine Tabelle mit Empfehlungen für anzuwendende Liegenschaftszinssätze findet sich beispielsweise in Kleiber u. a., 2010 auf S. 1600.

Vgl. Borutta, 2010b, S. 13.

Vgl. Sommer, 2010a, S. 225.

Vgl. Gleichung 4.2, S. 130 u. Stemmler, 2010, S. 200.

Vgl. Sommer, 2010b, S. 290.

Vgl. Gleichung 4.1, S. 128.

Vgl. für die Gleichungen 4.8 bis 4.10 Sommer/Kröll, 2010, S. 187f.

Vgl. die Gleichungen 4.3, 4.6 u. 4.8 bzw. 4.9 auf den Seiten 131, 137 u. 140.

Der Verlauf des Vervielfältigers lässt sich mathematisch mit der ersten und zweiten partiellen Ableitung der Vervielfältiger-Formel erklären. So ist die erste Ableitung bei einem positiven Zinssatz zwingend positiv, wodurch sich die strenge positive Steigung des Verlaufes ergibt. Der konkave Verlauf der Kurve und die abnehmende Zuwächse ergeben sich, da das Vorzeichen der zweiten Ableitung bei einem positiven Zinssatz stets negativ ist. Vgl. Moll-Amrein, 2009, S. 135f.

Ähnliche Abbildung finden sich z. B. bei Möller, 2007, S. 73 u. Moll-Amrein, 2009, S. 135.

So liegt die Steigerung des Vervielfältigers zwischen einer Restnutzungsdauer von 40 und 100 Jahren bei einem Liegenschaftszinssatz von 10 % bei 2 %, während die Steigerung im gleichen Intervall bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 % bereits 16 % beträgt. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 1 % beläuft sich die Steigerung auf 96 %, was beinahe eine Verdoppelung des Vervielfältigers bedeutet.

Vgl. Möller, 2007, S. 23f.

Bei der Ermittlung der Herstellungskosten sind die §§ 22 und 23 ImmoWertV entsprechend anzuwenden.

Vgl. Sommer/Kröll, 2010, S. 54.

Vgl. NHK 2000. Mit dem Projekt „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertmittlung“ beauftragte das BMVBS u. a. die Überarbeitung der Normalherstellungskosten für das Basisjahr 2005. Der Abschlussbericht zu diesem Projekt wurde im Februar 2008 veröffentlicht. Allerdings sind die NHK 2000 bislang geltend. Vgl. BKI, 2008.

Zu den Baunebenkosten zählen die Kosten für die Planung, Baudurchführungen, behördliche Prüfungen und Genehmigungen.

Vgl. Sommer/Kröll, 2010, S. 52–63, Leopoldsberger, 1998, S. 54–61 u. Kröll, 2010, S. 66.

Vgl. Berndt/Haase, 2002, S. 13 u. Gondring, 2007, S. 24.

Die drei genannten Methoden sind im Red Book, in dem die Bewertungsstandards und -richtlinien der RICS veröffentlicht werden, definiert und werden vornehmlich in Großbritannien angewendet. Die Pendants in den USA heißen: Comparison Approach, Income Approach und ebenfalls Residual Method. Vgl. Simon, 2006, S. 271.

Vgl. Möller, 2007, S. 115ff., Kleiber, 2005a, S. 184 u. Hersberger, 2006, S. 82.

Auf die detaillierte Beschreibung der Investmentmethode, die in der Abbildung dargestellt ist, wird an dieser Stelle ebenfalls verzichtet. Mit Hilfe der Investmentkontrolle ist eine Kontrolle einer geplanten Investition und ihrer Wirtschaftlichkeit, durch die Betrachtung der geplanten Investitionen in ein Grundstück sowie die zukünftigen Entwicklungen der Einflussgrößen auf den Ertrag und die Kosten, möglich. Vgl. Bischoff, 2007, S. 494ff.

Vgl. Ehrenberg, 2007, S. 7.

Vgl. Vogel, 1994, S. 348.

Vgl. Vogel, 1994, S. 352 f. u. Ehrenberg, 2007, S. 7.

Vgl. Abschnitt 2.1.2.2, S. 19.

Vgl. Lancaster, 1966, S. 133, Rosen, 1974, S. 34 u. Sheppard, 1999, S. 1599.

Vgl. Schädle, 2009, S. 99.

Vgl. Makkie, 2010, S. 88.

Vgl. Feusi, 2009, S. 78.

Vgl. Reichert, 2002, S. 252 u. Schädle, 2009, S. 100.

Neben expliziten Annahmen über das Mietwachstum werden auch weitere Faktoren wie beispielsweise die Abschreibung, die Inflation und die Instandhaltungskosten einzeln berücksichtigt. Vgl. Huschke, 2008, S. 47 f., S. 53 und Thomas, 1995,S. 86ff.

Vgl. Gleichung 4.1, S. 128.

Die Begrenzung dieser Phase ist notwendig, um die Unsicherheit der Prognose der zukünftigen Cash-Flows, die mit der zeitlichen Entfernung des Bewertungszeitpunktes zunimmt, zu begrenzen. Vgl. Mandl/Rabel, 1997, S. 153.

Vgl. Abbildung4.10, S. 140 u. Königstein, 2005, S. 288.

Vgl. die Abschnitt 4.2.2.1, S. 128ff. u. Petersen, 2006, S. 142.

Vgl. o. V., 2009b, S. 4.

Vgl. Abbildung4.5, S. 129.

So schlagen beispielsweise Kleiber, u. a. für die Restwertermittlung entweder die Schätzung des Restwertes oder die Anwendung des Ertragswertverfahrens vor. Vgl. Kleiber u. a., 2010, S. 1636. Alternativ kann der Restwert auch mit dem Terminal Value ermittelt werden. Der Terminal Value besteht aus dem Verhältnis des Reinertrages zum Ende der ersten Phase und der Kapitalisierungsrate. Diese Methode stammt aus der Unternehmensbewertung, bei der von einer unbegrenzten Laufzeit ausgegangen wird. Für die Immobilie ist diese Annahme nicht übertragbar, weil ein Gebäude in der Regel eine begrenzte Laufzeit besitzt. Deshalb wird zur Kompensation der Wertminderung der baulichen Anlage ein Aufschlag bei der Kapitalisierungsrate berücksichtigt. Zusätzlich kann für die fehlende Indexierung der Erträge der zu kapitalisierenden ewigen Rente ein Abschlag bei der Kapitalisierungsrate vorgenommen werden. Vgl. Hinrichs/Schultz, 2003, S. 268ff.

Vgl. Bischoff, 2009, S. 129 u. o. V., 2009b, S. 4.

Vgl. Engel, 2003, S. 351.

Vgl. Huschke, 2008, S. 148, Sommer, 2010b, S. 216 u. 241, Sommer, 2001, S. 244 f., Petersen, 2006, S. 143 u. Abbildung4.6, S. 133.

Vgl. Engel/Bärwolf, 2004, S. 274ff. u. Behrendt/Baumunk, 2001b, S. 10.

Vgl. beispielsweise Frieß/Kormaier, 2004, S. 2027.

Vgl. Hersberger, 2006, S. 33.

Vgl. Abschnitt 2.2.2, S. 35ff., Abschnitt 4.1.3, S. 118 f. u. Perridon u. a., 2009, S. 82.

Vgl. Krelle, 1961, S. 15 u. Drukarczyk, 2003, S. 195.

Vgl. Urschel, 2010, S. 72.

Für weitere Risikokategorien und Risikoarten im Immobilienwesen vgl. Maier, 2007, S. 14.

Zusätzlich zu den genannten Komponenten des Diskontierungsfaktors ist ein Abschreibungszuschlag, der die Wertminderung auch bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung präsentieren soll, zu berücksichtigen, falls diese Minderung nicht bereits in die Ermittlung des Jahresreinertrags oder durch den Ansatz einer Modernisierung in die Berechnung einfließt. Vgl. Kleiber, 2004, S. 200.

Vgl. Simon, 2006, S. 277 u. Drukarczyk/Schüler, 2009, S. 209. Die Laufzeit ergibt sich einerseits aufgrund der relativ langen Nutzungsdauer von Immobilien und andererseits der Verfügbarkeit an Marktdaten. Entsprechend der Nutzungsdauer der Immobilie müsste sich der Basiszinssatz an laufzeitadäquaten Bundeswertpapieren orientieren. Allerdings ist der Markt an Wertpapieren mit einer Restlaufzeit von mehr als zehn Jahren kaum liquide, da Wertpapiere mit einer längeren Laufzeit als zehn Jahren nur unregelmäßig emittiert werden. Vgl. Friedrichs, 2002, S. 66.

Vgl. Friedrichs, 2001, S. 62.

Vgl. Götze, 2006, S. 353, Sharpe, 1964, S. 425ff., Lintner, 1965, S. 13ff., Mossin, 1966, S. 768ff.

Vgl. Franke/Hax, 2009, S. 355.

Im Original heißt die Wertpapierlinie Security Market Line. Im deutschen Sprachgebrauch wird dieser Begriff auch als Wertpapiermarktlinie bezeichnet. Vgl. beispielsweise Franke/Hax, 2009, S. 357.

Elton u. a., 2011, S. 284ff. u. Perridon u. a., 2009, S. 266.

Vgl. Schäfer, 2005b, S. 311ff.

Die Marktdaten stammen von der Börse Frankfurt (http://​www.​boerse-frankfurt.​de/​DE/​index.​aspx?​pageID =​ 5). Das systematische Risiko der einzelnen Unternehmen entspricht den Beta-Faktoren für ein Jahr. Unter der Annahme eines risikofreien Zinssatzes von 3 % und einer erwarteten Rendite des DAX, der hier als Marktportfolio dient, von 5,5 %, ergibt dies für die alstria office REIT AG eine erwartete Rendite von 4,9 %, für die Hamborner REIT AG von 3,475 % sowie für die Fair Value REIT AG von 3,4 %.

Vgl. Götze, 2006, S. 355.

Vgl. Copeland u. a., 2008, S. 206 f. u. Perridon u. a., 2009, S. 262 u. 268.

Vgl. Abschnitt 2.2.2.2, S. 37ff.

Vgl. Münchehofe/Sprenger, 2004, S. 262 u. Zülch, 2003, S. 268.

Vgl. Götze, 2006, S. 355.

Vgl. Jaeger, 2010, S. 140.

Vgl. Lenz, 2009, S. 304.

Vgl. Behrendt/Baumunk, 2001a, S. 11.

Vgl. Paul, 1998, S. 90 u. Behrendt/Baumunk, 2001a, S. 11.

Vgl. Huschke, 2008, S. 145 u. Zülch, 2003, S. 269.

Vgl. Simon, 2006, S. 277ff. u. Vogels, 2005b, S. 91.

Vgl. Münchehofe/Springer, 2008, S. 165 u. Zülch, 2003, S. 261. Die Heranziehung dieser Daten wird allerdings aufgrund der nicht flächendeckenden und nicht zentralen Veröffentlichungen kritisch gesehen, da die Renditen von einer Vielzahl von Institutionen auf Grundlage individueller Datenbestände ermittelt werden. Vgl. Huschke, 2008, S. 138.

Vgl. Zülch, 2003, S. 261 u. S. 273.

Vgl. Lenz, 2009, S. 301.

Vgl. Münchehofe/Springer, 2008, S. 166, Behrendt/Baumunk, 2001b, S. 10, Lenz, 2009, S. 302 u. Jaeger, 2010, S. 143.

Sowohl bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wie auch bei der internen Zinsfußmethode wird der Barwert der zukünftigen Erträge dem Kaufpreis gleichgesetzt und der Zinssatz rekursiv berechnet. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren basiert der Barwert der zukünftigen Erträge nicht auf einem konstanten Ertrag, sondern auf unterschiedlichen Erträgen in den jeweiligen Perioden, weshalb die Ermittlung des internen Zinsfußes in der Regel komplexer ist, aber grundsätzlich zum gleichen Ergebnis führt. Vgl. Abschnitt 4.2.2.1.1, S. 131 u. Brand, 2000, S. 211.

Vgl. Leopoldsberger, 2006, S. 197.

Vgl. gif, 2006, S. 6ff.

Vgl. § 6 Abs. 5 ImmoWertV.

Vgl. RICS, 2009.

Vgl. Lux/Piehler, 2011, S. 195.

Nach § 2 Abs. 10 HOAI sind Instandhaltungen „Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes“. Darüber hinaus geht die Modernisierung. Sie ist nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV als „…Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“ definiert. Eine ähnliche Definition erfolgt in § 559 Abs. 1 BGB (Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, „…die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken).“

Vgl. § 6 Abs. 6 ImmoWertV.

Die Reihenfolge der Verfahren weicht vom vorherigen Abschnitttt ab und entspricht der Reihenfolge in Tabelle 4.1

Vgl. Abschnitt 3.3.3.5, S. 103ff.

Vgl. Abschnitt 3.2.1.1, S. 65.

So beinhalten die bestehenden Kaufpreissammlungen und Transaktionsdatenbanken in Deutschland hauptsächlich merkmals- und erfahrungsbasierte Beschreibungen, wie beispielsweise die Nutzfläche, die Anzahl der Räume oder die Gebäudequalität, jedoch keine eigenschafts- oder performancebasierten Beschreibungen wie die Energieeffizienz, den Wärme- und Schallschutz oder die Umweltqualität. Vgl. Lützkendorf/Lorenz, 2007a, S. 64.

Vgl. Abschnitt 3.2.1.1, S. 65.

Diese zentrale Datenbank ist vor allem für die Identifizierung von Vergleichsobjekten notwendig.

Vgl. Makkie, 2010, S. 87.

Vgl. Abschnitt 3.3.3.2, S. 96ff.

Vgl. Siegl, 2009, S. 159.

Vgl. Abschnitt 3.3.3, S. 93ff.

Vgl. Kapitel 4.2.2, S. 127.

Vgl. Abschnitt 3.3.3.3, S. 99.

Vgl. Abschnitt 2.1.2.6, S. 24.

Zu nennen wären hier z. B. Veränderungen innerhalb des Gebäudes wie die Reduzierung oder Erhöhung der Raumanzahl oder die Umwidmung in einen anderen Immobilientyp.

Vgl. Abschnitt 3.3.3.5, S. 103ff.

Vgl. Deuser/Dieterich, 2010, S. 15.

Vgl. Tabelle 1.1, S. 4.

Vgl. Abbildung 4.6, S. 133.

In den folgenden Ausführungen wird der Energiepreis grundsätzlich vom Gaspreis repräsentiert, da sich die Ausführungen zum Energiepreis hauptsächlich auf die Heizenergie beziehen und diese in Deutschland mehrheitlich mit Gas oder Öl erzeugt wird. Nachdem in der Regel zwischen der Gas- und Ölpreisentwicklung eine sehr hohe Korrelation besteht, beeinflusst die Wahl eines anderen Energieträgers nicht die dargestellten Ergebnisse.

Bei dieser Statistik ist anzumerken, dass es sich hier um eine durchschnittliche gesamtdeutsche Betrachtung handelt und es deshalb zu einem Diversifikationseffekt kommt. Hierdurch kann es im Vergleich zu einer einzelnen Immobilie zu Abweichungen für die Entwicklung der Nettokaltmiete kommen.

Vgl. Gleichung 4.4, S. 131.

Vgl. Simon, 2006, S. 275.

Geissler u. a., 2010b, S. 22ff. u. Geissler u. a., 2010a, S. 15ff.

Vgl. Abbildung4.17, S. 173.

Vgl. Abschnitt 4.3.3.2.2, S. 162.

Vgl. Abschnitt 3.3.1.3, S. 80f.

Vgl. Meins, 2010, S. 271.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch eine Studie in Australien: So wird zur Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten mit dem DCF-Verfahren festgestellt: „However, the Discounted Cash Flow valuation methodology allows the valuer to more explicity reflect the various aspects of comparable rental and sales evidence in the valuation process. The DCF method facilitates transparency in the various rental rates, outgoings rates, growth rates and capital expenditure allowances adopted, enabling the valuer to more fully reflect all aspects of the comparable evidence.” Bowman/Wills, 2008, S. 6.

Vgl. o. V., 2011, S. 3f.

Vgl. Deuser/Dieterich, 2010, S. 15.

Vgl. Abbildung 3.11, S. 111.

So haben beispielsweise Faktoren, wie der Transportweg des Baumaterials der in der LEED-Zertifizierung in das Ergebnis einfließt keinen Einfluss auf die Nutzungsphase. Vgl. USGBC, 2010a, S. 6.

So ist der Preisindex für Neubauten einerseits vom Bodenpreis bereinigt und beinhaltet teilweise die Herstellungskosten, während im Preisindex der bestehenden Wohngebäude auf reinen Marktdaten basiert und die Entwicklung des Bodenpreises enthalten ist. Vgl. Dechnet, 2008, S. 69ff.

Vgl. hierzu auch Wameling, 2010, S. 3.

Vgl. Abschnitt 3.3.2.2, S. 88ff.

Beim Anstieg der durchschnittlichen Mieten in Deutschland ist davon auszugehen, dass die Mieten von Bestandsimmobilien sowie Neubauten steigen. Eine ausschließliche Begründung des Anstiegs der Mieten durch Neubauten, ist aufgrund des geringen Anteils von 0,05 % eher unwahrscheinlich. Vgl. Abbildung 5.4, S. 196.

So sieht der § 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV vor, dass in den Wertermittlungsverfahren die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen sind.

Vgl. Hofmann-Heidrich, 2011, S. 15.

Vgl. Wameling, 2010, S. 8ff.

Im Wesentlichen bezieht sich die RICS auf den britischen und den US-amerikanischen Markt.

Des Weiteren wird innerhalb des Berichtes angenommen, dass steigende Kosten für Energie, Wasser und Abfallentsorgung bei Gebäuden, die über keine entsprechende Energieeffizienz, keine Wassersparvorrichtung sowie über keine Möglichkeit zur Abfallversorgung vor Ort verfügen, höhere Betriebskosten verursachen und dies im ungünstigsten Fall zu niedrigerem Mietwachstum führen könnte. Vgl. RICS, 2009, S. 23 u. 26.

Vgl. Kapitel 3.3.2.2, S. 88ff.

Vgl. Mikoleit-Garraud, 2010, S. 202 u. Töllner, 2009, S. 58f.

Wie bei Neubauten unterliegen auch Modernisierungs- und teilweise Instandsetzungsmaßnahmen einem gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Mindeststandard. Vgl. Abschnitt 3.3.2, S. 85ff.

Woraufhin auch die Ergebnisse der zuvor erwähnten Studie der RICS hinweist.

Vgl. Tabelle 1.1, S. 4.

So wurde das erste Gesetz der Energieeinsparung in Deutschland bereits im Jahr 1973 verabschiedet. Die Vorschriften wurden in mehreren Stufen bis zur aktuellen EnEV 2009 verschärft, während international das erste Zertifizierungssystem für nachhaltige Immobilien im Jahr 1990 in Großbritannien entwickelt wurde. Das deutsche Zertifizierungssystem wurde sogar erst im Jahr 2009 entwickelt. Vgl. Abschnitt 3.3.2.2, S. 88ff. u. Tabelle 3.2, S. 69.

Vgl. Kapitel 3.1, S. 54ff.

Vgl. Lux/Piehler, 2011, S. 195f.

o. V., 2009c, S. 11.

Vgl. Abschnitt 4.5.2, S. 179ff.