Immobilienwirtschaftslehre - Recht

Immobilienrecht ist eine Hilfsdisziplin, die sicherstellt, dass die betriebswirtschaftlich getroffenen und volkswirtschaftlich nutzenstiftenden Entscheidungen juristisch abgesichert über den Zeitverlauf Bestand haben. Somit reiht es sich ein in die wertbestimmenden Immobilienparameter ‚Lage‘, ‚Substanz‘ und ‚Zahlungsströme‘. Immobilienrecht ist integraler interdisziplinärer Bestandteil der transaktionsbasierten Immobilienwirtschaftlehre.

Wie in Kap. 1 detailliert aufgeführt, fällt es schwer, Immobilienrecht als eigene Disziplin innerhalb der Rechtswissenschaften zu verorten.

Spätestens seit der Rio-Konferenz und dem Brundlandt-Bericht 1987 beschäftigen sich auch die deutschen Rechtswissenschaften mit dem Nachhaltigkeitsbegriff und dem Verhältnis von Nachhaltigkeit und Recht.

Die Strukturierung der Akquisition einer Einzelimmobilie oder eines Portfolios – wie aber auch einer Projektentwicklung – wird durch drei Faktoren determiniert: durch den Gegenstand selbst und die an ihm bestehenden rechtlichen Verhältnisse, durch die vom Verkäufer vorgegebene Struktur und schließlich durch die vom Käufer gewählte für ihn günstigste Struktur, die wiederum maßgeblich von seiner Investitionsstrategie und dazugehörigen steuerlichen Erwägungen bestimmt ist.

Bevor ein Kaufinteressent bereit ist, sich mit einer Immobilie näher zu befassen und insbesondere Kosten für eine eingehende Prüfung aufzuwenden, sucht er ein grundsätzliches wirtschaftliches Verständnis mit dem Verkäufer. Dieser wiederum hat ein Interesse, nicht unnötig Personalressourcen für eine Vielzahl von Interessenten bereitzuhalten, bei denen von vornherein feststeht, dass die von ihm gewünschten oder als erzielbar angesehenen wirtschaftlichen Eckdaten nicht erreicht werden können. Auch muss der Verkäufer darauf achten, dass ein Objekt nicht am Markt „verbrannt“ wird, indem unkoordiniert mit einer Vielzahl von Interessenten Verhandlungen geführt werden, ohne dass feststeht, ob zumindest über wesentliche wirtschaftliche Eckpunkte Einigkeit erzielt werden kann.

Der Grundstückskaufvertrag stellt das Herz jeder Transaktion dar, und zwar sowohl bei der Investition in Immobilien bzw. ihrem Deinvestment, also dem Abverkauf, wie auch bei der Projektentwicklung. Auch bei dieser steht am Anfang der Erwerb eines mitunter unbebauten Grundstücks und am Ende der Abverkauf, also auch jeweils wieder die Grundstückstransaktion.

Wie bereits in Abschn. 6.2 ausgeführt, können Immobilientransaktionen im Rahmen eines Asset Deals sowohl als Einzelkaufvertrag als auch als Portfoliokaufvertrag ausgestaltet sein. Bei Transaktionen einer gewissen Größe oder aber aus steuerlichen Gründen (s. hierzu ausführlich unter Abschn. 4.3.2 und 28.5.4) werden häufig sogenannte Share Deals gewählt, in denen die Immobilie bzw. das Immobilienportfolio durch Veräußerung eines oder mehrerer Rechtsträger, die das Eigentum an der Immobilie besitzen, verkauft und übertragen wird. Gerade bei OpCo/PropCo (Operating Company/Property Company)-Strukturen, bei denen das operative Geschäft und die jeweiligen Immobilien in jeweils separaten Gesellschaften oder Beteiligungen gehalten werden, spielen Share Deals eine große Rolle. Mit dem Erwerb des Rechtsträgers bzw. der Beteiligungen tritt der Käufer in die Rechtsposition des bisherigen Rechtsinhabers ein und erlangt dadurch als Gesellschafter eine mittelbare Beteiligung am Vermögen der Gesellschaft bzw. des Rechtsträgers. An der Identität der Zielgesellschaft(en) und den aktiven und passiven Vermögenswerten ändert sich nichts. Insbesondere findet keine Veränderung im Grundbuch statt, da die im Grundbuch eingetragene Eigentümergesellschaft nach wie vor dieselbe bleibt, Rechtsveränderungen erfolgen lediglich auf Ebene der Gesellschafter, was aber im Grundbuch nicht reflektiert wird (zum Grundbuch s. ausführlich unter Abschn. 6.1.3). Rechtsträger können insbesondere Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften, stille Gesellschaften oder Mischformen sein (s. hierzu Abschn. 7.2.1). Betreibt eine Gesellschaft mehrere unselbstständige Unternehmen und soll nur eines davon veräußert werden, muss entweder im Wege des Asset Deals vorgegangen werden oder das zu veräußernde Unternehmen wird zuvor aus der Gesellschaft ausgegliedert und rechtlich verselbstständigt. Dann wäre ebenfalls ein Share Deal möglich.

Im Grundsatz folgt die Übernahme einer börsennotierten Immobilienaktiengesellschaft den Regeln, die für sämtliche börsennotierten Aktiengesellschaften gelten (zu dem besonderen Fall der Übernahme einer REIT AG s. unten Abschn. 8.4). Sie richtet sich daher nach den Vorschriften des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes (WpÜG) sowie den ergänzenden Bestimmungen der WpÜG-Angebotsverordnung. Da es sich bei einem öffentlichen Übernahmeangebot stets um einen Anteilserwerb (sog. Share Deal) handelt, bedarf es grundsätzlich keiner gesonderten Übertragungstatbestände seitens des Erwerbsinteressenten, um insbesondere die in Eigentum und Besitz der Zielgesellschaft stehenden Immobilien zu erwerben. Das öffentliche Angebot eines Bieters zum Erwerb von Aktien an einer börsennotierten Aktiengesellschaft lässt sich im Wesentlichen in drei Phasen unterteilen: die Vorbereitungs-, die Durchführungs- und die Integrationsphase. Grundsätzlich gelten diese Erwägungen auch für einfache Erwerbsangebote.

Im nachfolgenden Abschnitt sollen wesentliche rechtliche Aspekte des Mietvertrages aus der Sicht des Investors unter besonderer Berücksichtigung der praktischen Bezüge des Mietrechts dargestellt werden.

Asset und Property Management sind erst einmal nicht unmittelbar transaktionsbezogen, spielen ungeachtet dessen aber für den Erfolg der Transaktion eine große Rolle. Sie stellen eines der wichtigsten Elemente einer Immobilie dar und entscheiden maßgeblich über Erfolg oder Misserfolg von Investitionen.

Projektentwicklung als Teil einer Immobilientransaktion anzusehen, mag auf den ersten Blick befremdlich erscheinen. Wie jedoch eingangs gezeigt (s. hierzu Kap. 2), ist Projektentwicklung nicht ein eigenes Rechtsgebiet außerhalb des transaktionsbasierten Immobilienrechts, sondern vielmehr ein wesentlicher Teil von ihm. Folgt man nämlich dem von Schulte/Bone-Winkel zu Recht vertretenen dynamischen Ansatz zur Definition der Projektentwicklung, umfasst jede Immobilien-Projektentwicklung das „interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie“. Hierzu gehören dann neben der Erarbeitung der Nutzungskonzeption, der Baurechtschaffung, der Kapitalbeschaffung, Vermietung und Projektmanagement vor allem Akquisition und Verwertung der Immobilie. Damit wird deutlich, dass am Anfang wie am Ende jeder Projektentwicklung die Transaktion steht und die Projektentwicklung selbst den Wertschöpfungsprozess umfasst auf dem Weg zwischen zwei Transaktionen, nämlich dem Kauf und der späteren Veräußerung.

Beim Thema „konsensuales Handeln im Planungsrecht” stellt sich zunächst die Grundsatzfrage, ob öffentlich-rechtlich legitimierte Planung und gleichzeitiger Konsens des Planungsträgers mit dem Investor nicht ein Widerspruch in sich ist. Schaut man in die Geschichte des Verwaltungsrechts, wurde tatsächlich über viele Jahrzehnte die Möglichkeit öffentlich-rechtlicher Verträge bestritten. Das klassische Selbstverständnis der Verwaltung des 19. Jahrhunderts war durch die Möglichkeit einseitigen, hoheitlichen Entscheidens geprägt, ja definiert. Die Formen des Verwaltungsrechts, namentlich der Verwaltungsakt sowie die Verordnung bzw. Satzung hatten den Bürger lediglich als Adressaten, nicht aber als Verhandlungspartner im Blick. Nach heutigem Verständnis aber besteht dieser Widerspruch nicht. Insbesondere erkannte das Bundesverwaltungsgericht 1966 öffentlich-rechtliche Verträge als grundsätzlich zulässig an. Das Instrumentarium formaler Kooperation im Bauplanungsrecht kennt vor allem zwei Typen: den städtebaulichen Vertrag einerseits und den vorhabenbezogenen Bebauungsplan andererseits. Das Einheimischenmodell ist ein Typus des städtebaulichen Vertrags. Insoweit ist also zwischen letzterem und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu unterscheiden, welcher ein „auf eine spezielle Planungssituation zugeschnittenes Instrumentarium” darstellt. Der städtebauliche Vertrag hingegen ist „ein allgemeines Instrument zur Gewährleistung von Kooperationen im Bereich der Stadtentwicklung”. Diese beiden Instrumente werden näher beleuchtet.

Unter den drei großen Rechtsgebieten – dem Öffentlichen Recht, dem Privatrecht und dem Strafrecht – ist das Umweltrecht im Wesentlichen dem Öffentlichen Recht zuzuordnen. Sowohl was die praktische Relevanz, als auch was den Normumfang und die Regelungsintensität betrifft, finden sich die weitaus meisten und gewichtigsten umweltrechtlichen Normen im Bereich des Verwaltungsrechts, welches wiederum dem Öffentlichen Recht zugehört. Das Privatrecht und das Strafrecht demgegenüber enthalten zwar auch umweltrechtliche Regelungen; auf diese soll hier aber nur am Rande eingegangen werden (s. auch Abschn. 14.4.1 und 14.4.2).

Im Rahmen der Projektentwicklung ist ein besonderes Augenmerk auf die zu schließenden Verträge zu werfen. Das Schwergewicht liegt dabei eindeutig auf dem Bauvertrag, also dem Vertrag zwischen Bauunternehmer auf der einen und Auftraggeber/Bauherrn auf der anderen Seite. Doch erschöpft sich darin nicht das Bauvertragsrecht. Denn an einem Bauvorhaben sind in aller Regel außer dem Bauunternehmer und dem Bauherrn noch erheblich mehr Personen beteiligt. Dies gilt insbesondere für Architekten und Ingenieuren, ohne deren Mitwicklung jedenfalls größere Bauvorhaben kaum entstehen könnten.

Der Erwerb von Immobilien in „stressed“ oder „distressed“-Situationen gewinnt in der immobilienwirtschaftlichen Praxis immer mehr an Bedeutung. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Zum einen agieren seit dem Ende der 1990er Jahre verstärkt ausländische Fondsgesellschaften, wie z. B. Private Equity Fonds (s. hierzu auch IWL Bd. I – Beitrag E.3 Abschn. 3.2.1) oder Pensionsfonds (s. hierzu auch IWL Bd. I – Beitrag E.3 Abschn. 3.1.4), auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dies führt insgesamt zu einer Zunahme von Immobilientransaktionen im deutschen Markt und in einer Verlagerung von Immobilien in z. T. hoch fremdfinanzierte Zweckgesellschaften. Zum anderen zeigt sich spätestens seit der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahre 2008, dass Preise von Immobilien nicht nur steigen, sondern diese selbst bei einer unveränderten oder sogar verbesserten Vermietungssituation Wertverluste erleiden können. Schließlich sind auch die Finanzierer seit der Wirtschafts- und Finanzkrise wieder vorsichtiger geworden, was sich in der Finanzierungsdokumentation widerspiegelt, die umfangreiche Zusicherungen (Covenants) des Kreditnehmers enthält und die bei Verstößen zu einer Kündigung und Fälligstellung des Darlehens führen können, selbst wenn keine Zahlungsrückstände bestehen (s. zu Covenants auch Abschn. 23.3.1 und IWL Bd. I – Beitrag E.3 Abschn. 3.2.1).

Offene Immobilienfonds sind grundsätzlich einer unbegrenzten Anzahl von Anlegern und Anlageobjekten zugänglich. Dadurch unterscheiden sie sich von geschlossenen Immobilienfonds, die regelmäßig einen beschränkten Anlegerkreis und eine limitierte Anzahl an Anlageobjekten aufweisen (siehe hierzu Kap. 18). Anders als typischerweise bei geschlossenen Immobilienfonds sind darüber hinaus die Anteile an offenen Immobilienfonds frei übertragbar. Ein weiteres Charakteristikum offener Immobilienfonds war bis zum Erlass des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes (AnsFuG) im Jahr 2011 das Recht der Anleger, ihre Anteile an dem Fonds grundsätzlich jederzeit – d. h. börsentäglich – zurückzugeben. Dieses Recht wurde im Rahmen des AnsFuG mit Wirkung vom 1. Januar 2013 deutlich beschnitten: Eingeführt wurden eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Rückgabefrist von zwölf Monaten jenseits einer bestimmten Bagatellgrenze, verbunden mit der Möglichkeit, eine Anteilrücknahme nur zu bestimmten Rücknahmeterminen vorzusehen. Im Zuge des am 22. Juli 2013 in Kraft getretenen Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-UmsG), mit welchem insbesondere das Investmentgesetz (InvG) durch ein neues Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ersetzt wurde, wurde darüber hinaus die vorgenannte Bagatellgrenze ersatzlos gestrichen (näher dazu Abschn. 17.2.5). Das KAGB hat zudem eine neue – rein formale – Abgrenzung von offenen und geschlossenen Fonds mit sich gebracht: Nach § 1 Abs. 4 KAGB i. V. m. Art. 1 Abs. 2 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 694/2014 vom 17. Dezember 2013 ist von einem offenen Fonds immer dann auszugehen, wenn die Anleger ihre Anteile „regulär“ – d. h. jenseits der Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung – vor Beginn der Liquidations- oder Auslaufphase des Fonds zurückgeben können. Nur wenn den Anlegern kein ordentliches Recht zur Anteilrückgabe vor Liquidation bzw. Auslaufen des Fonds zusteht, handelt es sich um einen geschlossenen Fonds.

Während in der Anfangszeit überwiegend inländische Immobilien angeboten wurden, konnten sich seit den siebziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts Angebote für US-Immobilien im Markt durchsetzen. Weitergehend wurden – begünstigt durch ein Doppelbesteuerungsabkommen – niederländische Immobilien dem deutschen Fondspublikum angeboten. In der letzten Dekade traten Immobilienangebote in Mittel- und Osteuropa, Australien und Asien hinzu.

Real Estate Private Equity (REPE)-Fonds in Form von ausländischen geschlossenen Immobilien-Fonds sind im angloamerikanischen Raum entstanden und hatten ihren Markteintritt in Europa Ende der 90er Jahre. Die ersten REPE-Investitionen in Deutschland wurden in Form von opportunistischen Investments im Jahr 2003 getätigt. Der großvolumige Eintritt von REPE-Fonds auf den deutschen Markt fand dann vor dem Hintergrund der Bankenkrise und insbesondere der Neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung (Basel II) statt, die Anfang 2007 für alle europäischen Mitgliedstaaten in Kraft trat und hoch angelegte Eigenkapitalunterlegungspflichten für alle Kredit- und Finanzdienstleistungsinstitute aufstellte. Beides hat zu einer Veränderung in der Finanzierungslandschaft, insbesondere zu einer Kreditverknappung geführt. Immobilienunternehmen suchen seitdem alternative Wege zum Kapitalmarkt wie über die Nutzung von alternativen Finanzinstrumenten, zu denen auch Real Estate Private Equity gezählt wird. Dieser Trend hat sich infolge der Finanzkrise 2008/2009 verstärkt.

Es gibt keinen feststehenden Begriff der „Immobilien-Aktiengesellschaft“. Als Immobilien-Aktiengesellschaft soll hier insbesondere eine Aktiengesellschaft (AG) verstanden werden, die ihr Vermögen ausschließlich oder zumindest überwiegend in Immobilien investiert oder deren Geschäft in der Errichtung und dem anschließenden Verkauf von Immobilien besteht. Sie kann entweder selbst direkt Eigentum an Immobilien (sog. Direktanlagen) erwerben, halten und veräußern oder sich an bestehenden Immobiliengesellschaften durch Anteilserwerb beteiligen. Hinsichtlich der Immobilie als Erwerbsgegenstand bestehen keine Grenzen. Es kann sich hierbei um Gewerbe- oder Wohnobjekte handeln; dasselbe gilt für die Art der Objekte, die von einer Immobiliengesellschaft gehalten werden. Mischformen sind möglich, d. h. Portfolios aus Gewerbe- und Wohnimmobilien, genauso wie Direktanlagen zusammen mit Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Eine Mischung aus Direktanlage und Beteiligungen ist in der Praxis sogar der Regelfall, weil Immobilienportfolios historisch wachsen und sowohl über Asset- als auch über Sharedeals zusammengestellt werden (vgl. zu Asset und Share Deals die beiden Beiträge unter Kap. 6 und 7). Zum Tätigkeitsspektrum einer solchen Gesellschaft kann zunächst das Erwerben, Halten und Verwalten, d. h. insbesondere Vermieten, eines eigenen Immobilienbestandes gehören. Daneben sind der Handel mit Immobilien und die Vermittlung möglich, genauso wie die Projektentwicklung und auch das Anbieten von Dienstleistungen (z. B. die Immobilienverwaltung), die auch gesellschaftsfremde Anlagenbestände betreffen können. Auch bezüglich des Tätigkeitsspektrums bestehen keine Grenzen; Kombinationen sind häufig anzutreffen. Wesentliches Merkmal der Immobilien-AG soll hier die gesellschaftsrechtliche Verfassung in der Rechtsform der Aktiengesellschaft sein.

Neben der klassischen Finanzierung von Immobilienunternehmen durch Eigenkapital im Wege von Kapitalerhöhungen oder durch Fremdkapital im Wege von Darlehens- oder Anleihefinanzierungen gibt es in der Praxis Mischformen, die als hybride Finanzierungen oder auch als Mezzanine-Finanzierungen bezeichnet werden. Sie sind nicht auf ein bestimmtes Finanzierungsinstrument beschränkt, sondern bezeichnen eine Reihe von Finanzierungsinstrumenten, die sich in ihrer Ausgestaltung zwischen Eigenkapital und Fremdkapital bewegen. Sie heißen hybride Finanzierungen, weil sie sowohl Merkmale von Eigenkapital (wie Nachrangigkeit und erfolgsabhängige Vergütungen) als auch von Fremdkapital (wie Laufzeit, Rückzahlungsanspruch und Zinszahlungen) aufweisen. Mit dem Ausdruck „Mezzanine“, der in der Architektur zur Bezeichnung eines Zwischengeschosses verwendet wird, soll diese Konstellation veranschaulicht werden. Typisch für solche Finanzierungen ist deren nachrangige, eigenkapitalähnliche Stellung gegenüber klassischen Fremdfinanzierungen. Die Kapitalgeber hybrider Finanzierungen erklären vertraglich den Nachrang ihrer Forderungen gegenüber den anderen, nicht nachrangigen Gläubigern. Dies bedeutet, dass im Fall der Insolvenz eines Immobilienunternehmens zunächst die Fremdkapitalgeber aus der Insolvenzmasse befriedigt werden. Sofern nach deren Befriedigung kein verteilungsfähiges Vermögen in ausreichender Höhe verbleibt, fallen die Kapitalgeber hybrider Finanzierungen mit ihrer Forderung ebenso wie die Eigenkapitalgeber aus.

Die strukturierte Immobilienfinanzierung ist eine Form der Finanzierung eines Immobilienunternehmens via Bankkredit für die Akquisition einer oder mehrerer Immobilien, die noch bis vor wenigen Jahren von Anfang an darauf ausgerichtet war, zu einem späteren Zeitpunkt durch eine sog. Verbriefungstransaktion am Kapitalmarkt refinanziert zu werden. Aus diesem Grund wurde bereits die Gestaltung der ursprünglichen Immobilienfinanzierung in erheblichem Umfang durch die Anforderungen bestimmt, die von den Ratingagenturen an das kapitalmarktfähige Produkt der späteren Verbriefungstransaktion gestellt wurden.

Ihren Ursprung haben ABS in der Verbriefung von Hypothekenkrediten unter Beteiligung staatlicher und quasi-staatlicher Institutionen in den 1970er Jahren in den USA. In den 1980er Jahren wurden erstmals auch nichthypothekarische Forderungen verbrieft; bis zum heutigen Tag hat sich eine Vielzahl von Finanzprodukten herausgebildet, die den ABS zuzuordnen sind.

Bereits hier ist festzuhalten, dass eine Entwicklungsmaßnahme tendenziell eine höhere Eigenmittelquote erfordert, als die Finanzierung einer bereits bestehenden und Einkommengenerierenden Immobilie. Der Grund liegt in den generellen und speziellen Risiken, die mit der Neuerrichtung einer Immobilie, aber auch mit einer umfassenden Renovierung oder Sanierung (Refurbishment) oder auch mit der Änderung des Nutzungszweckes einer Immobilie verbunden sind.

Am 1. Januar 2013 ist mit Inkrafttreten der neuen Eigenkapitalvereinbarung, Basel III, nur sechs Jahre nach seiner Vorgängervereinbarung ein Meilenstein im Aufsichtsrecht erreicht worden. Mit der Umsetzung, dieser beiden Vereinbarungen verfolgt der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht das Ziel, die Mindestkapitalanforderungen für Banken risikosensitiver zu gestalten und anzuheben, sowie die Bankenaufsicht qualitativ zu stärken und die Institute auf mehr Transparenz und Offenlegung zu verpflichten. Mit Basel II sollte auf die zunehmende globale Vernetzung und Dynamik der Finanzsysteme und damit auf ein Gefahrenpotenzial, das immer größere Ausmaße annahm und dessen Dimension zu diesem Zeitpunkt niemand bis in letzter Konsequenz absehen konnte, reagiert werden. Im gleichen Jahr nahm jedoch die Finanz- und Wirtschaftskrise, die sog. Subprime-Krise, in den USA ihren Anfang und entwickelte sich zu einem Finanztsunami, der mit ungeheurer Kraft und Ausdehnung rund um den Erdball lief. Basel III ist die konsequente Fortsetzung des zweiten Eigenkapitalakkords und baut mit seinen Inhalten und Berechnungen auf seinem Vorgänger auf. Gleichwohl geht er aber hinsichtlich seiner Mindestkapital- und Liquiditätsanforderungen weit über Basel II hinaus.

Nach Branchenangaben sind die deutschen Erstversicherungsunternehmen derzeit insgesamt mit rund EUR 31 Mrd. in Immobilien investiert. Damit liegt die Immobilienquote, d. h. der Anteil der direkten und indirekten Immobilienanlagen an den gesamten Kapitalanlagen, bei rund 3,9 %. In anderen EU-Staaten macht der Anteil der Immobilieninvestitionen dagegen bereits heute bis zu 20 % aus.

In modernen Staaten sind Steuern unübersehbar und allgegenwärtig. Steuern dienen in erster Linie der Einnahmenerzielung von öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen (Fiskalfunktion). Für den Staat stellen Steuern die Haupteinnahmequelle zur Finanzierung der von ihm wahrgenommenen Aufgaben dar. Daneben dient das Erheben von Steuern aber auch zur Ausübung von staatlichen Ordnungsfunktionen. Durch die Erhebung von Steuern beeinflusst der Staat die Aktivitäten von bestimmten Akteuren, fördert oder behindert bestimmte Industriezweige und nimmt mittelbar Einfluss auf die Verteilung von Vermögen und Einkommen (Lenkungsfunktion). Für den Steuerzahler sind Steuern dagegen Zwangslasten, die von ihm in aller Regel als negative Zielbeiträge empfunden werden und somit möglichst zu minimieren sind.