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2020 | OriginalPaper | Chapter

§ 25. Nutzungs- und Erwerbsrechte an Grundstücken

Authors : Professor em. Dr. Dr. h.c. Hans Josef Wieling, Professor Dr. Thomas Finkenauer

Published in: Sachenrecht

Publisher: Springer Berlin Heidelberg

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Zusammenfassung

Die Grunddienstbarkeit (Servitut) ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, kraft dessen der Inhaber berechtigt ist, das Grundstück in gewisser Weise zu nutzen. Sie schränkt also den Gebrauch des Grundeigentums ein und überträgt das Gebrauchsrecht insoweit auf den Inhaber der Dienstbarkeit; dieser kann verlangen, dass der Eigentümer ihm den Gebrauch gestatte oder einen bestimmten Gebrauch unterlasse.

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Die Servitut ist, anders als BGH NJW-RR 2012, 346 Rn. 12, 15, 19 meint, nicht Neutrum, sondern Femininum (so richtig aber daselbst Rn. 30).

Vgl. dazu eingehend Hess, AcP 198 (1998), 489 ff.

„Eine Dienstbarkeit kann nicht in einem Tun bestehen.“ Beispiele: keine Pflicht des Eigentümers zur Herstellung eines Bauwerks, zu einer Bepflanzung (BGH WM 1985, 1003, 1004) oder zum Bezug von Fernwärme (BGH MittBayNot 1984, 126).

Adamczyk, MittRhNotK 1998, 105.

Man fasst diese Dienstbarkeiten, vom Eigentümer aus gesehen, zusammen als servitutes, quae in patiendo consistunt, „Dienstbarkeiten, die auf ein Dulden gehen“.

Als völliges Bauverbot für bestimmte Grundstücksteile, OLG Neustadt NJW 1958, 635; als beschränktes Bauverbot, z. B. für bestimmte Bebauungsart mit Bauhöhenbegrenzung, BGH JZ 1967, 322.

Servitutes, quae in non faciendo consistunt, „Dienstbarkeiten, die auf ein Nichttun gerichtet sind“.

Die Grunddienstbarkeit gilt gemäß § 96 als Bestandteil des herrschenden Grundstücks, vgl. § 2 Rn. 25.

Sie werden auch Realrechte genannt, vgl. Wolff/Raiser § 2 IV 2.

Eine Grunddienstbarkeit ist daher selbständig nicht übertragbar (§§ 96, 93; oben § 2 Rn. 25); vielmehr geht sie über, wenn das Eigentum am herrschenden Grundstück übertragen wird.

BGH NJW 1981, 980 ff.; Westermann/Eickmann § 121 Rn. 4.

Anders aber § 72 LBO BW, wonach die Eintragung nicht konstitutiv ist.

BGH NJW 1984, 124; NJW 1993, 2741, 2743; Lorenz, NJW 1996, 2612, 2613; Effer-Uhe, ZfBR 2007, 646, 647; anders aber Füßlein, DVBl. 1965, 270, 273.

Haegele/Schöner/Stöber Rn. 3197 ff.; AlternKomm/v. Schweinitz Vor § 873 Rn. 47.

Zur Eintragungsfähigkeit der Baulast im Grundbuch § 19 Rn. 9.

Vgl. Wieling § 2 II 4 d a. E. mit Kritik an BVerfG NJW 1991, 713, das die Verfassungsmäßigkeit mit unzutr. Argumentation behauptet.

Zur Unmöglichkeit, ein Wegerecht durch langandauernde Übung gewohnheitsrechtlich zu begründen, BGH NJW 2020, 1360.

Sog. Aktivvermerk, vgl. § 19 Rn. 14.

Auch ein gutgläubiger Erwerb ist nur aufgrund der Eintragung der Dienstbarkeit beim dienenden Grundstück möglich, nicht aufgrund des Vermerks beim herrschenden, vgl. BayObLG NJW-RR 1987, 790; Lüke, JuS 1988, 524 f.; Schmidt, JuS 1988, 154.

Vgl. § 20 Rn. 26; auch BGHZ 41, 209; Wellenhofer § 29 Rn. 4.

Etwa der Entrichtung einer vereinbarten Gegenleistung.

Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 39.

Anders die h. M. (s. nur Staudinger/Picker, 2019, § 890 Rn. 59), vgl. aber ausf. § 20 Rn. 43; Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 41.

Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 33, 61.

Vgl. etwa MünchKomm/Mohr § 1018 Rn. 14, 24; Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 33.

BGH NJW-RR 2015, 208 Rn. 17.

Vgl. OLG München ZfIR 2015, 303 Rn. 18; Stürner, AcP 194 (1994), 265.

Wilhelm Rn. 1963.

Es muss sich aber nicht um einen wirtschaftlichen Nutzen handeln, auch Annehmlichkeiten bei der Benutzung des Grundstücks reichen aus, vgl. Motive III, 481; Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 54.

Motive III, 481; RGZ 30, 207.

Vgl. Motive a. a. O.

Vgl. OLG München NJW 1957, 1765; Baur/Stürner § 33 Rn. 13.

Vgl. etwa Baur/Stürner § 33 Rn. 14 ff.; Palandt/Herrler § 1018 Rn. 24.

BGHZ 29, 244; Wellenhofer § 29 Rn. 11; Erman/Grziwotz § 1018 Rn. 17.

Vgl. Planck/Strecker § 1018 Erl. 2 b; Wolff/Raiser § 106 II 2; MünchKomm/Mohr § 1018 Rn. 34; Joost, NJW 1981, 309.

So zu Recht BayObLG MDR 1980, 579; MünchKomm/Mohr § 1018 Rn. 45 m. w. N. in Fn. 334; Prütting Rn. 893 f.

Zutr. BayObLG MDR 1980, 579; BayObLG MDR 1982, 936; Prütting Rn. 893 f.; Wilhelm Rn. 1989 („Nötigungsdienstbarkeit“); Westermann/Gursky § 122 Rn. 6; MünchKomm/Mohr § 1018 Rn. 52 gegen BGH NJW 1979, 2149; NJW 1981, 343; NJW 1985, 2475; NJW 1988, 2364 f.; NJW-RR 2003, 733; Baur/Stürner § 33 Rn. 19; Brehm/Berger, § 22 Rn. 7; Kaiser, Die Eignung der Dienstbarkeit als Vertriebsinstrument der Brauerei- und Mineralölwirtschaft, 2014, 99 f.

Eine umfassende Abwägung der Interessen von Eigentümer und Berechtigtem verlangt BGH NJW-RR 2015, 785, 786.

OLG Hamm OLGE 18, 147, 148.

Eine analoge Anwendung der Vorschrift zur Begründung eines Anspruchs des Dienstbarkeitsberechtigten auf Verlegung der Ausübung kommt nach BGH NJW 2015, 1750 Rn. 21 nicht in Betracht; s. aber auch sogleich Rn. 13.

BGH NJW 1985, 385, 386; BGH BeckRS 2014, 14867. Dagegen für eine Orientierung an den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen Staudinger/Weber, 2017, § 1018 Rn. 140 f.

BGH NJW 1960, 673; DNotZ 1989, 562 Rn. 23.

Ausf. Rein, WM 2018, 1536, 1538.

Rein, WM 2018, 1536, 1539.

Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 91.

BGHZ 44, 171, 172 f.; 145, 16, 21; BGH NJW 1959, 2059, 2060; NJW-RR 2003, 1235, 1236; MünchKomm/Mohr § 1018 Rn. 61 ff. Zur Anpassung von Dienstbarkeiten Ricken, WM 2001, 979 ff.; Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 88 ff.; Rein, WM 2018, 1536, 1539 f.

S. auch BGH NJW 2014, 3780 Rn. 7.

BGH NJW-RR 2003, 1235, 1236.

Dehner, Nachbarrecht III, 2018, B § 31, 12a; s. auch OLG Karlsruhe NJW-RR 1990, 663.

BGHZ 95, 144, 146; 106, 348, 350; MünchKomm/Mohr § 1018 Rn. 1; abl. Wolff/Raiser § 107 Fn. 3; Ulshöfer, Das sogenannte gesetzliche Begleitschuldverhältnis, Ansprüche bei der Grunddienstbarkeit, 2015, 165 ff., 192 ff.

Vgl. Staudinger/Weber, 2017, § 1018 Rn. 142 ff., 152 f.

Auch die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht durch den Berechtigten nach § 1021 I 2 ist eintragungsfähig, vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 600, 601.

BGH NJW 2005, 894, 897.

Eigentümer und Berechtigter haben Anspruch auf Vereinbarung einer Ausübungsregelung analog § 745 II, vgl. BGH NJW 2008, 3703 Rn. 26.

Staudinger/Weber, 2017, § 1018 Rn. 74, 93.

Vgl. zum unentschuldigten Überbau § 23 Rn. 12.

BGHZ 187, 185 Rn. 19 ff.; BGH NJW 2014, 3780 Rn. 11.

Ebenso Amann, DNotZ 2015, 164, 169.

Dehner (Fn. 49) B § 41, 4.

Vgl. Motive III, 489.

Vgl. MünchKomm/Mohr § 1027 Rn. 1, 10.

Vgl. § 20 Rn. 90.

Vgl. BT-Drucks. 14/6040, 105 zu § 197; Finkenauer, in: Ehmann/Sutschet, Modernisiertes Schuldrecht, 2002, 289, 292 f.

So auch BGH NJW 2014, 3780; für eine dreijährige Verjährung dagegen Westermann/Eickmann § 121 Rn. 26.

Ein Überblick über die verschiedenen Partikularrechte mit Bezug auf Grunddienstbarkeiten bieten Johow/Achilles, 964 ff. Ausf. zum Übergangsrecht Rein, Altrechtliche Grunddienstbarkeiten, 2020.

Staudinger/J. Hönle/U. Hönle, 2018, Art. 184 EGBGB Rn. 1.

Als angelegt gilt ein Grundbuch für einen Grundbuchbezirk, wenn gemäß Art. 186 I EGBGB eine entsprechende landesherrliche Verordnung erging.

Dazu Soergel/Hartmann, 12. Aufl. 1996, Art. 184 EGBGB Rn. 1.

Staudinger/J. Hönle/U. Hönle, 2018, Art. 184 EGBGB Rn. 4, 10 f., 14, 15, 17; MünchKomm/Säcker, 5. Aufl. 2010, Art. 184 EGBGB Rn. 3.

Planck/Planck, 3. Aufl. 1905, Art. 184 EGBGB Erl. 5c; Staudinger/J. Hönle/U. Hönle, 2018, Art. 184 EGBGB Rn. 17.

RGZ 126, 370; BayObLG NJW-RR 1998, 304.

RGZ 1, 334, 336 f.; BayObLGZ 1962, 24, 37; BayObLGZ 1959, 478, 484.

Zum Erlöschen nach Gemeinem Recht Windscheid/Kipp, Lehrbuch des Pandektenrechts, 9. Aufl. 1906, 1095 ff.

Vgl. zum Erlöschen durch Nichtausübung gemäß § 57 I i. V. m. § 56 II, III AGBGB Bayern BayObLG NJW-RR 1998, 304; OLG Zweibrücken NJW-RR 2003, 1316.

BGHZ 104, 139; NJW-RR 2012, 346.

Krit. Finkenauer, ZNR 23 (2001), 220, 239.

Das ist z. B. in Baden-Württemberg gemäß § 31 I AGBGB geschehen; die Frist endete am 31.12.1977 mit Ausnahme für Schafweide- und Fischereirechte. In den neuen Ländern galt nach § 8 I GBBerG eine Frist bis zum 31.12.1995; sie wurde bis zum 31.12.2000 verlängert, vgl. BGH VIZ 2003, 488, 489.

Zum Übergangsrecht Rein, Altrechtliche Grunddienstbarkeiten, 2020.

Ausf. Böhringer, Rpfleger 1997, 244 ff.

Staudinger/Weber, 2017, Vor §§ 1018–1029 Rn. 15.

Böhringer, BWNotZ 2008, 70, 75.

Unter Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses (§ 47 I GBO).

Dazu mit Recht krit. Schmolke, AcP 208 (2008), 515, 549.

Dazu Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 140 ff.

S. zuletzt BGH NJW 2019, 2016: unbefristete Dienstbarkeit an eine juristische Person.

Dazu Bassenge, NJW 1996, 2777 ff.

Zum Verbot bestimmter Tätigkeiten vgl. Göz, Die beschränkte persönliche Verbotsdienstbarkeit, 1997.

RGZ 111, 384, 392; Westermann/Gursky § 122 Rn. 1.

BGHZ 41, 209. So etwa bei Dienstbarkeiten zugunsten einer Gemeinde: BayObLG NJW 1965, 1484 (Grundstück darf nur als Parkplatz benutzt werden); BGH NJW 1984, 924 (Belastung mit dem Inhalt, ein bestimmtes Gewerbe nicht auszuüben). Wohnungsbelegungsdienstbarkeiten sichern im öffentlichen Interesse, dass nur Personen, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen (etwa Studenten), eine Wohnung nutzen dürfen (dazu Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 190 f.).

Westermann/Eickmann § 121 Rn. 3 für Energieversorgungsunternehmen.

Schöner, DNotZ 1982, 416, 420; Adamczyk, MittRhNotK 1998, 105, 113; Palandt/Herrler § 1018 Rn. 15.

Hub, Der Inhalt von Dienstbarkeiten, 1966, 41 ff., 47.

OLG Köln Rpfleger 1982, 61; s. auch BayObLG NJW 1965, 1484.

Westermann/Gursky § 121 Rn. 6; Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 200.

Finkenauer, in: Schreiber/Ruge, Kap. 11 Rn. 207.

Motive III, 499; Staudinger/Heinze, 2017, § 1030 Rn. 10.

Sonst gilt § 926 II.

Staudinger/Heinze, 2017, § 1041 Rn. 10.

BGH LM § 1090 Nr. 10.

100

BGH JZ 1964, 369.

101

BGH NJW 2009, 1810, 1811; Staudinger/Heinze, 2017, § 1041 Rn. 2.

102

Richtig Wolff/Raiser § 116 IV Rn. 12; a. A. z. B. Soergel/Stürner § 1048 Rn. 3.

103

Dazu § 14 Rn. 10.

104

BGHZ 109, 111 Rn. 10.

105

Staudinger/Heinze, 2017, § 1056 Rn. 16.

106

So die gesetzliche Überschrift seit 2002; gleichbedeutend spricht man auch von „Wohnrecht“.

107

Zur Abgrenzung vom Mietvertrag Finkenauer, in: Schreiber/Ruge Kap. 11 Rn. 159 f.

108

BGHZ 46, 253, 257.

109

Es sei denn, der Eigentümer hätte die Vermietung nach § 1092 I 2 gestattet. Problematisch ist, ob eine Wohnung vermietet werden darf und wem der Mietzins zusteht, wenn der Berechtigte etwa durch eine Heimunterbringung am Wohnen gehindert ist; dazu Finkenauer, in: Schreiber/Ruge Kap. 11 Rn. 174; ders., AcP 213 (2013), 619, 633.

110

Soll der Eigentümer dazu verpflichtet sein, die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand zur Verfügung zu stellen, ist eine Wohnungsreallast zu bestellen; dazu Finkenauer, in: Schreiber/Ruge Kap. 11 Rn. 291.

111

Zu seinem Inhalt Finkenauer, in: Schreiber/Ruge Kap. 11 Rn. 169 sowie oben Rn. 28 und § 14 Rn. 4 ff.

112

Zusätzliche Leistungen des Übernehmers an den Überlassenden (Naturalien, Pflegekosten) können durch eine Reallast abgesichert werden, vgl. Wilhelm Rn. 1999; Finkenauer, in: Schreiber/Ruge Kap. 11 Rn. 292 ff.

113

Vgl. zu den landesrechtlichen Regelungen MünchKomm/Habersack Art. 96 EGBGB Rn. 2.

114

Zur Geschichte der Reallast vgl. Motive III, 572 ff.

115

S. ausf. MünchKomm/Mohr § 1105 Rn. 1.

116

S. auch soeben Fn. 112.

117

Vgl. § 29 Rn. 13–16.

118

Dazu § 33 Rn. 35.

119

MünchKomm/Mohr § 1105 Rn. 9; Westermann/Gursky § 123 Rn. 5; anders für Naturalleistungen Baur/Stürner § 35 Rn. 7.

120

Zu den möglichen Leistungsinhalten Finkenauer, in: Schreiber/Ruge Kap. 11 Rn. 262 ff.

121

Der Anspruch aus § 1108 ist nicht zu verwechseln mit dem schuldrechtlichen Anspruch, der durch die Reallast gesichert ist, vgl. Rn. 34.

122

MünchKomm/Mohr § 1105 Rn. 4, § 1108 Rn. 4, 9.

123

§ 1107 spricht unpräzis nur von der Erbringung der „einzelnen Leistungen“, nicht von einem entsprechenden Anspruch; richtig dagegen § 1111 II.

124

Das sind im Einzelnen: §§ 1118, 1120–1130, 1134 f., 1142–1144, 1147–1150, 1154 III, 1156–1159, 1164–1167, 1177 II, 1178, 1181.

125

Vgl. dazu Preißmann, Die Reallast, 1995, insb. 171 ff.; Finkenauer, in: Schreiber/Ruge Kap. 11 Rn. 290. Als schuldrechtliche Abrede kommen vor allem ein Grundstückskauf oder eine Übergabeabrede in Betracht, in deren Rahmen der Übernehmer sich zur Zahlung einer Geldrente verpflichtet.

126

Eine nachträgliche Umänderung ist nicht möglich, §§ 1110, 1111 I.

127

Wie hier NK/Reetz § 1110 Rn. 1; s. auch § 2 Rn. 25.

128

Dazu § 29 Rn. 1, 4.

129

Vgl. § 33 Rn. 35.

130

Guter Überblick bei Omlor/Diebel, JuS 2017, 1160.

131

Näherrechte sind Erwerbs- und Vorkaufsrechte für Familienangehörige, die „näher“ an einer Sache sind, welche an einen Familienfremden veräußert wurde, vgl. Mitteis/Lieberich, Deutsches Privatrecht, 8. Aufl. 1978, 104 f.

132

BGH NJW 2014, 622.

133

Es kann auch derart bestellt werden, dass der Berechtigte bei dem Verkauf des Grundstücks nur eine hinreichend bestimmte reale Teilfläche oder einen noch zu bildenden Miteigentumsanteil an dem Grundstück erwerben darf, BGH NJW 2014, 3024 Rn. 15, 19.

134

So nunmehr zutr. BGH NJW 2016, 2035; dagegen verlangte BGH NJW 1991, 205, 206 irrig eine notarielle Beurkundung.

135

Es ist dann im Zweifel nicht übertragbar und vererbbar, vgl. §§ 1098, 473.

136

Hier geschieht eine Übertragung durch Übereignung des herrschenden Grundstücks.

137

Beispiel: E hat dem K ein Vorkaufsrecht eingeräumt, dann verschenkt er das Grundstück an S; das Vorkaufsrecht greift nicht ein (Rn. 41). S verkauft das Grundstück an X; K kann jetzt das Vorkaufsrecht ausüben.

138

So Wolff/Raiser § 126 V 1 nach Fn. 29.

139

Es gilt nach §§ 96, 93 als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

140

Ein Verkauf an einen gesetzlichen Erben mit Rücksicht auf sein Erbrecht löst im Zweifel das Vorkaufsrecht nicht aus, § 470. Bei einer Umgehung des Vorkaufsrechts durch eine kaufähnliche Vertragsgestaltung kann dagegen der Vorkaufsfall ausgelöst werden, OLG Hamm NJW-RR 2012, 1484.

141

Vgl. zur Wirkung § 22 Rn. 18 ff.

142

Vgl. etwa RGZ 53, 162, 110, 27; BGHZ 60, 275, 293 f.; Planck/Strecker § 1098 Erl. 3 b β; Soergel/Stürner § 1098 Rn. 4; Staudinger/Schermaier, 2017, § 1098 Rn. 16; RGRK/Roth § 1098 Rn. 11; Erman/Grziwotz § 1098 Rn. 7.

143

So Wieling/Klinck, AcP 202 (2002), 745; dem folgend MünchKomm/Westermann § 1098 Rn. 7, freilich mit unzutreffender Begründung.

144

Vgl. § 22 Rn. 7.

145

Staudinger/Schermaier, 2017, § 1100 Rn. 11.

146

MünchKomm/Westermann § 1094 Rn. 15.

147

Dazu MünchKomm/Westermann § 1094 Rn. 15.

148

Zu dieser Unterscheidung Schurig, Das dingliche Vorkaufsrecht, 1975, 175 f.; Staudinger/Schermaier, 2017, § 1094 Rn. 37.

149

Zu einem dinglich gesicherten schuldrechtlichen Vorkaufsrecht im Beerbungsfall ausf. oben § 22 Rn. 32.

Title: § 25. Nutzungs- und Erwerbsrechte an Grundstücken
Authors: Professor em. Dr. Dr. h.c. Hans Josef Wieling
Professor Dr. Thomas Finkenauer
Publisher: Springer Berlin Heidelberg
Book: Sachenrecht
Print ISBN: 978-3-662-61797-7

Electronic ISBN: 978-3-662-61798-4

Copyright Year: 2020
DOI: https://doi.org/10.1007/978-3-662-61798-4_25