§ 65 Immobilienfonds

Wie andere Anlagegegenstände unterliegen auch die geschlossenen Immobilienfonds einem sich ständig wandelnden Interesse bei den Investoren: Geschlossene Immobilienfonds traten verstärkt Anfang der 1980er Jahre in ihrer Erscheinungsform als Bauherrenmodelle in den Fokus. Mit einem Investitionsvolumen von über 6 Mrd. EUR Eigenkapital erreichten sie dann als steuerspargetriebene Vehikel zur Finanzierung „blühender Landschaften“ im Jahre 1998 ihren Zenit. Nachdem sie nur Ende des letzten Jahrzehnts kurzfristig ihren Spitzenplatz an investiertem Kapital an die Schiffsfondsbranche abgaben, dominieren sie heute wieder die Branche geschlossener Fonds.

Die rechtliche Betrachtung der geschlossenen Immobilienfonds ist eng verbunden mit dem prägenden deskriptiven Merkmal der Anlageklasse Immobilie: der Investitionsgegenstand ist nicht mobil. Diese Erkenntnis ist Ausgangspunkt für die wirtschaftlichen aber auch die rechtlichen Besonderheiten dieser Anlageklasse. Soweit diese Investitionsgegenstand geschlossener Fonds ist, bietet sie dem Investor die Möglichkeit, sich auch bei nur geringer Liquidität an dieser Anlageklasse zu beteiligen, die sich bei rein wirtschaftlicher Betrachtung im Verlauf der letzten Jahrzehnte als besonders stabil erwies und daher auch heute noch groÔe Mengen Kapital anzieht, nachdem die steuerlichen Privilegierungen der 1980er und 1990er Jahre weitestgehend weggefallen sind. Geschlossene Immobilienfonds ermöglichen den Investoren zudem innerhalb dieser Anlageklasse eine anderenfalls vielleicht nicht darstellbare Streuung. Wesentlicher Nachteil eines nur mittelbaren Immobilieninvestments ist hingegen die enorme Komplexität geschlossener Immobilienfonds, die unweigerlich zu höheren Kosten und damit einer notwendigen Schmälerung der Renditeerwartung führt. Hinzu kommt eine faktisch häufig längere Haltedauer.

Die Rechtspraxis wird diesen Besonderheiten gerecht. Hohe Anforderungen an die Aufklärung der Investoren stellt die Rechtsprechung insbesondere hinsichtlich der Richtig- und Vollständigkeit der Angaben, die den Investitionsgegenstand selbst betreffen und – damit verbunden – die auf dieser Basis zu erwartenden Erträge. Weniger streng geht die Praxis hingegen mit Aufklärungspflichten über rechtliche Besonderheiten um, die sich in der notwendig komplexen Strukturierung geschlossener Immobilienfonds begründet finden.

Solange der Gesetzgeber die noch bestehenden rechtlichen Freiräume für die Strukturierung geschlossener Immobilienfonds nicht vollständig abschafft, wird diese Anlageform voraussichtlich auch weiter nachhaltig Bestand haben. Entgegen häufig kolportierter politischer Äußerungen gegen die Branche beherrscht die Praxis ihre rechtlichen Herausforderungen