Die Berücksichtigung des Immobilienlebenszyklus bei der Immobilienbewertung mit DCF-Verfahren

Auszug

Die Bewertung von Immobilien stellt mit eine Hauptaufgabe in der immobilienwirtschaftlichen Tätigkeit dar und hat eine lange Tradition. Dabei haben sich in Deutschland und auch international eine Vielzahl von unterschiedlichen Verfahren und Methoden zur Immobilienbewertung herausgebildet (vgl. Thomaschowski/Rehkugler/ Nack 2003, S.62; für einen Überblick über ausgewählte Bewertungskonzeptionen des Auslands vgl. Engelbrecht 1998, S.221 ff.). Seit einigen Jahren haben sich Immobilienbewerter aufgrund der Institutionalisierung des Immobilienmarktes (vgl. Berndt/Haase 2002 S.8) mit der Idee angefreundet, die aus der Unternehmensbewertung bekannte Bewertung mittels Discounted Cashflows auf die Immobilienbewertung zu übertragen. Während die Methodik Immobilien mittels Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) zu bewerten im Angelsächsischen Raum eine etablierte Stellung einnimmt, führt sie in Deutschland mehr oder weniger ein Dasein im Schatten der durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) des Jahres 1988 normierten Immobilienbewertungsverfahren. Nichtsdestotrotz scheint die Bewertung von Immobilien mittels Discounted Cashflows auch hierzulande zunehmend an Bedeutung zu gewinnen, denn vor dem Hintergrund internationaler Investoren zeichnet sich die statische Betrachtungsweise der traditionellen Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung als ungenau und unlogisch ab. Dies führte dazu, dass der Vorstand der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung im Juni 2006 ein Standardschema für die Immobilienbewertung nach dem DCF-Verfahren verabschiedete (vgl. hierzu Altmeppen 2006, S. 499). Bis zum jetzigen Zeitpunkt wurden die DCF-Verfahren weniger als Verfahren zur Ermittlung eines Verkehrswertes im Sinne des §194 BauGB verstanden, sondern vielmehr als elegante, unverzichtbare und aussagekräftige Rechenmodelle zur betriebswirtschaftlichen Steuerung von Immobilienunternehmen vorgeschlagen (vgl. Engel 2002, S.332) und dienen mithin dem Immobiliencontrolling. Ob sich ein standardisiertes DCF-Verfahren mittelfristig auch in der Bewertungspraxis zur Ermittlung von Verkehrswerten etablieren kann, bleibt abzuwarten. …