Flächensparen in der Planung von Logistikimmobilien

Um eine fundierte Grundlage wissenschaftlicher Erkenntnisse zu gewinnen, wurde eine systematische Literaturrecherche für den Zeitraum 2000–2020 nach Webster und Watson (2002) durchgeführt. Dabei wurden die Suchbegriffe „logistics“, „land“, „land use“, „land optimisation“, „land management“, „soil protection“, „cooperation“, „synergy“, „digitisation“ und „supply chain“ verwendet. Dies führte zu einer Anzahl von 1547 Artikeln. Nach einer ersten Analyse, basierend auf dem jeweiligen Titel und Abstract, wurden 1136 irrelevante Publikationen entfernt, was zu 411 verbliebenen Quellen für die weitere Analyse führt. Dieser Aussortierungsschritt wurde an die Methode des Prisma-Modells (Moher et al. 2009) angelehnt und beachtet Kriterien wie Qualität, Aktualität, Themenbezug und Methodik der Artikel. Nach einer Prüfung der gesamten verbliebenen Publikationen auf Relevanz sowie einer zusätzlichen Vorwärts- und Rückwärtssuche werden 83 Veröffentlichungen als relevant für das weitere Vorgehen eingestuft (siehe Abb. 4).

Aufgrund der Längenbeschränkungen des vorliegenden Beitrags wird auf einen Einbezug der gesamten analysierten Literatur verzichtet. Stattdessen werden für die aus der Literaturanalyse abgeleiteten Handlungsbereiche nur die – aus Sicht der Autoren – wichtigsten Quellen, die sich der Flächenplanung im Rahmen der Inputphase widmen, erläutert. Unter Flächenplanung zur optimierten Flächennutzung verstehen wir die Entwurfserstellung einer, unter den gegebenen Voraussetzungen, bestmöglichen Auslastung und Nutzung der bestehenden und geplanten Logistikflächen, bei gleichzeitiger Beachtung ökonomischer, ökologischer und sozialer Ziele. Im Folgenden wird erläutert, wie effiziente Flächennutzungen durch Anpassungen in der Planung erreicht werden können und wie sich diese in das Modell von Pfohl (2010) einordnen lassen.

Erste Ansatzpunkte für die effektive Flächennutzung zeigen sich in der Planungsphase von Logistikflächen aus Perspektive der Kommunen bzw. der verantwortlichen kommunalen Vertreter. Für die Logistikbranche gelten bei der Neuansiedelung oftmals gesonderte rechtliche, zeitliche (24-Stunden-Betrieb) und räumliche (Mindestabstand zur Wohnbebauung) Kriterien, wodurch viele Flächen ungeeignet sind (Pyschny et al. 2012). Neben der bevorzugten Ausweisung von Brachflächen und der Erschließung entsprechender Potenziale durch ein Flächenmanagement besteht die Möglichkeit, über Vorgaben im Flächennutzungsplan, Bebauungsplan und Gestaltungssatzungen Einfluss auf die Gestaltung neuer Logistikflächen zu nehmen. Da geeignete Flächen in vielen Regionen knapp geworden sind, können Kommunen dabei durchaus selbstbewusst auftreten und müssen ggf. auch auf eine Flächennutzung verzichten, um Ökosysteme und damit verbundene Lebensräume nicht zu gefährden. Auch müssen Kompensationsflächen und Maßnahmen zur ökologischen Aufwertung der Fläche (z. B. Bepflanzung, Dachbegrünung) bei der Planung bedacht werden. Um den Flächenwettbewerb zu vermeiden, erscheint es hilfreich, wenn Vorgaben auf regionaler Ebene zwischen den Kommunen vereinheitlicht sind. Zusätzliche Einflussmöglichkeiten haben die Kommunen, wenn sie selbst im Besitz der Flächen sind (Pyschny et al. 2012; Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001).

Auch aus Perspektive der Unternehmen bzw. der verantwortlichen Entscheider*innen im Unternehmen zeigen sich im Rahmen ihrer Flächenplanung umfassende kurz, mittel- sowie langfristige Möglichkeiten zur Optimierung der Auslastung und Nutzung logistischer Flächen. Unlängst ist das „Streben nach ökoeffizienten Lösungen ein permanenter Bestandteil logistischer Betrachtungen“ geworden, sodass Ökoeffizienz durch eine Optimierung von „Materialeinsatz, Energieverbrauch und Flächenbelegung“ erreicht werden soll (Deckert 2016, S. VIII). Neben der allgemein sinnvollen, mehrstöckigen Bauweise, sollte darauf geachtet werden, dass Pufferräume vorhanden sind, eine flexible Teilung der Räume in unterschiedlich große Flächen möglich ist und Potenziale für Anbauten oder Aufbauten existieren. Bei der Planung der Bauweise sollte dementsprechend auf eine modulare und ausbaufähige Gebäudestruktur geachtet werden (Kujath 2003; Förster et al. 2017). Produzierende Unternehmen haben in Bezug auf ihre Logistikflächen vor allem durch die geplante Produktionsstruktur (z. B. just in time) sowie die Materialflussstruktur einen großen Einfluss auf Flächen- und Raumnutzungen, indem Durchlaufzeiten, Lagerbestände und die Flexibilität der Auftragsabwicklung beachtet werden (Pawellek 2007). Weitere Möglichkeiten, um Flächeneinsparungen in der Lagerlogistik zu erzielen, liegen gleichermaßen im Lagerlayout und der Lagertechnologie, wie auch in den einzulagernden Gütern (Vahrenkamp und Kotzab 2012; Zowada und Niestrój 2019). Auf der einen Seite kann durch eine optimierte Flächenplanung die Grundfläche optimal ausgenutzt werden, z. B. durch ein Hochregallagersystem oder die Minimierung der Gangbreiten (Deckert 2016). Auf der anderen Seite können einzulagernde Güter durch ein einheitliches Verpackungsdesign so gestaltet werden, dass eine effektivere Nutzung des vorhandenen Platzes möglich ist (Zowada und Niestrój 2019).

Weitere Möglichkeiten bestehen, indem die bebauten Flächen als Mehrzwecklösung für verschiedene Stakeholder geplant werden, um so die Auslastung der Flächen zu optimieren (Haag 2006). Eine solche Mehrzwecknutzung kann z. B. durch eine Kooperation mit Lieferanten oder Kunden aus der gleichen Lieferkette erfolgen und einen kleinen, mittleren oder größeren Flächeneffekt beinhalten. Neue Informations- und Kommunikationstechnologien (z. B. Sensoren, Big Data, KI) können hier eine Informationsbasis schaffen, die die Koordination zwischen unterschiedlichen Akteuren erleichtern (z. B. Lenzbauer 2007). Aber auch der Einsatz der Fläche zu vollkommen anderen Zwecken wie Großveranstaltungen ist denkbar, auch wenn dies bei Logistikgebäuden zu Anfang meistens nicht möglich erscheint. Ein zusätzlicher – und im besten Fall gleichzeitiger – Nutzen kann sich auch positiv auf die regionale Akzeptanz durch die Bevölkerung auswirken. Die Nutzung für Veranstaltungen, die viel Platz in Anspruch nehmen und mit Lärm verbunden sind, und somit im Innenstadtleben oft als störend empfunden werden, können in die Planung des Gebäudes bzw. der Außenflächen mit einfließen. Exemplarisch sei das Parkhausdach Moffet Place High Gardens in Redwood (USA) genannt, bei dem mehrere Sportplätze auf dem Dach installiert sind. Außerdem sollten Gebäude so errichtet werden, dass sie nach der Nutzung für Logistikprozesse noch zu anderen Zwecken eingesetzt werden können (Förster et al. 2017).

Im Bereich der Lagerlogistik kann bei vielen Unternehmen ein Trend hin zur Dezentralisierung beobachtet werden (Vahrenkamp und Kotzab 2012). Dies bedeutet, dass immer mehr regionale Lagerhäuser und Distributionszentren errichtet werden, um die Summe der Absatzwege zu den Abnehmern zu senken und somit Transportkosten und -zeiten zu verringern. Dadurch müssen immer mehr Flächen zur Verfügung stehen, um eine regionale Lagerung zu gewährleisten. Dies ist nicht nur aus ökologischen (mehr Bodenversiegelung etc.) und sozialen (Flächenverteilungskonflikte etc.) Gesichtspunkten, sondern auch aus ökonomischen Gründen nicht immer sinnvoll. Die Gesamtkosten eines Distributionssystems steigen ab einer zu großen Anzahl an Lagerflächen rapide an (Vahrenkamp und Kotzab 2012). Auch wenn die Errichtung zusätzlicher Lager zu Beginn für deutlich geringere Transportkosten sorgt, da die Entfernungen zum Kunden geringer sind, steigen die Transportkosten wieder an, sobald die Auffüllmengen der regionalen Lager zu gering und damit unwirtschaftlich werden. Außerdem müssen Transportmöglichkeiten für die einzelnen Regionen geschaffen werden, was die Flotte und somit auch den Verkehr und die Parkfläche vergrößern würde. Da zusätzlich die Lagerkosten ansteigen, wenn mehr Lagerhäuser gebaut oder gemietet werden, wird eine zu große Anzahl an verschiedenen regionalen Lagern schnell unwirtschaftlich (siehe Abb. 5). Dies zeigt, dass neben sozialen und ökologischen Problemen oftmals auch ökonomische Konsequenzen entstehen, wenn Flächen nicht effizient ausgelastet werden.