Der Ölpreis wirkt sich entscheidend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus. Helge Scheunemann von JLL erklärt, welche Auswirkungen er auf die Immobilienbranche in Deutschland hat.
Springer Professional: Gibt es direkte und indirekte Zusammenhänge zwischen dem Ölpreis und der Immobilienbranche?
Helge Scheunemann: Der Zusammenhang ist sicherlich eher indirekter Natur, auf jeden Fall aber mit vielen Facetten und unterschiedlichen Ausprägungen. In der Vergangenheit war ein fallender Ölpreis volkswirtschaftlich ein Symptom einer schwächelnden Wirtschaft, wenn der Preisrückgang nachfragebedingt war. Derzeit erleben wir einen angebotsgetriebenen Preisrückgang, der bei einer Drosselung der Ölfördermenge auch schnell wieder vorbei sein kann.
Ein nachfragebedingter Preisrückgang ginge einher mit einer rückläufigen Investitionstätigkeit, auch in Immobilien. Ebenfalls würden Umzugsentscheidungen von Unternehmen verschoben oder gar gestoppt. Damit verbunden wäre dann auch eine rückläufige Nachfrage auf den Büro-, Logistik- oder Einzelhandelsmärkten und globale Finanzzentren wären besonders betroffen. In der derzeitigen Situation stellen ein niedriger Ölpreis, niedrige Zinsen und eine niedrige Inflation dagegen ein „kleines Konjunkturpaket“ dar. Es heißt, dass ein 50-prozentiger Ölpreisrückgang ein zusätzliches Wachstum von 0,5-1 Prozent auslösen kann – mit entsprechend positiven Effekten für alle Immobilienarten, in erster Linie aber sicherlich für Einzelhandels- und Logistikmärkte dank steigenden Konsums und sinkender Transportkosten.
Ein langfristig anhaltender Preisverfall würde aber die Deflationsängste wieder schüren, verbunden mit wachsenden Unsicherheiten über die zukünftige konjunkturelle Entwicklung, die positiven Effekte überdeckend.
Wirken sich der tiefe Ölpreis und die niedrigen Zinsen positiv auf die Baukosten und Baukalkulationen aus?
Sinkende Energiepreise haben generell einen positiven Einfluss auf die Baupreise. Das geht allerdings nicht soweit, dass Baukosten sinken. Sie werden allenfalls in ihrem Anstieg gedämpft. Auch wenn ein niedriger Ölpreis die Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe oder alternativer Energien weniger attraktiv erscheinen lässt, rechnen wir nicht mit einer grundlegenden Trendumkehr in punkto alternativer Energieversorgung und ökologisch nachhaltig errichteter Gebäude.
Welche Auswirkungen hat die derzeitige Situation auf Immobilieninvestoren aus erdölproduzierenden Ländern – denen steht nun ja weniger Geld zur Verfügung?
Fallende Ölpreise können, wie beschrieben, einen positiven Einfluss für ölimportierende Staaten haben. Dazu gehören Westeuropa, China, Japan, Indien. Gleichzeitig sind sie aber schlechte Nachrichten für ölexportierende Staaten wie Venezuela, Kuwait, Irak, Nigeria, Russland, aber auch Norwegen. Sofern aus diesen Staaten heraus Investitionen in anderen Ländern getätigt werden, würde sich ein sinkender Ölpreis negativ auf die Investitionstätigkeit auswirken. Nun investieren aber die Länder, die Öl produzieren, nicht unbedingt in nennenswertem Umfang in deutsche Immobilien. Eine Ausnahme stellt sicherlich der norwegische Staatsfonds dar, der bereits in deutsche Immobilien entweder direkt oder auch indirekt investiert hat. Zum Beispiel hält die Norges Bank Investment Management für insgesamt etwa 1,4 Milliarden Euro Aktien an börsennotierten deutschen Immobilienunternehmen. Aber das Gros der Immobilieninvestoren, die in Deutschland in den letzten Jahren gekauft haben, stammt aus Nordamerika, Großbritannien, Frankreich und Süd-Korea, allesamt ölimportierende Staaten.
Ist zu erwarten, dass die Banken bei ihren Kreditvergaben für Bauvorhaben nun wieder vorsichtiger werden?
Dies erwarten wir nicht. Die Banken sind zurzeit – unabhängig von der Höhe des Ölpreises – sehr gründlich in der Prüfung ihrer Engagements. Allerdings sind die Institute aufgrund der niedrigen Zinsen und der damit verbundenen sehr günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten grundsätzlich bestrebt, Finanzierungen im Immobiliensektor zu vergeben. Die Finanzierung von Bauvorhaben stellt in der Regel nochmals besondere Anforderungen an den Kreditnehmer. Ein guter Standort, eine adäquate Vorvermietungsquote und ausreichend Eigenkapital sind Voraussetzungen für die Kreditvergabe.