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22-06-2021 | Immobilienfonds | Im Fokus | Article

Markt für Gewerbeimmobilien stemmt sich gegen die Krise

Author: Barbara Bocks

3:30 min reading time
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Die Corona-Pandemie ist 2020 auch am Gewerbeimmobilienmarkt nicht spurlos vorbeigegangen. Allerdings haben sich die einzelnen Segmente unterschiedlich entwickelt und manche profitieren sogar von der Corona-Krise.

"Während der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Büros deutlich zurückgegangen", sagt Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa, gegenüber Springer Professional. "Der Flächenumsatz fiel im Jahr 2020 in den 127 größten Büromärkten mit 4,7 Millionen Quadratmetern Mietfläche für gewerblichen Raum rund ein Drittel geringer aus als im Jahr 2019", heißt es auch im Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2021 des Rates der Immobilienweisen.

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Investitionen in Immobilien zur Eigennutzung und zur Vermietung

In Immobilien als Sach- und Substanzwerte zu investieren, ist seit jeher eine der attraktivsten Möglichkeiten, Vermögen zu bilden. Immobilien bieten eine große Vielfalt der Anlagemöglichkeiten, beispielsweise in eigengenutzte Immobilien über Direktanlagen in vermietete Wohnungen und gewerbliche Vermietungen, Ferienwohnungen oder Auslandsimmobilien bis zu Investitionen in Immobilien zur Altersvorsorge.

Und zurzeit werden Carstensen zufolge immer noch Standortentscheidungen zurückgestellt. Das Jahr ist aus Carstensens Sicht "sehr verhalten gestartet, jedoch ohne extremen Einbruch bei der Nachfrage". Carstensen geht davon aus, dass der Bürovermietungsmarkt aufgrund der ansteigenden Konjunktur und Planungssicherheit wieder stark anziehen wird.

Logistikimmobilien gefragt

Bei Vermietungen im Logistikbereich sei das Flächenangebot der limitierende Faktor. Der Markt für Logistikimmobilien profitiert laut des Gutachtens der Experten von der Corona-Krise, vor allem durch Verschiebungen des Einzelhandelsumsatzes vom stationären Handel zum Onlinehandel mit funktionierenden Lieferketten. Auf dem Investmentmarkt erreichte das Transaktionsvolumen von Logistikimmobilien laut des Gutachtens mit 7,1 Milliarden Euro einen neuen Höchststand gegenüber 5,1 Milliarden Euro im Jahr 2019.

Auch in den einzelnen A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sanken die Flächenumsätze im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt um 37 Prozent auf 2,4 Millionen Quadratmeter, heißt es in dem Frühjahrsgutachten weiter.

Mehr Home Office in deutschen Instituten

Gewerbeimmobilien machen in der Eurozone rund sieben Prozent des Exposures von Kreditinstituten im privaten Nicht-Finanzsektor aus, heißt es in der "Börsenzeitung", die den aktuellen EZB-Stabilitätsbericht zitiert. Und Banken sind nicht nur Finanzierer, sondern auch Nachfrager von Büroflächen. "In Frankfurt wollten einige Kreditinstitute ihre Büroräume um bis zu 30 Prozent verringern. Das eine oder andere Institut will das Thema Homeoffice durchaus stärker ausbauen", sagt Carstensen. Gerade der Finanzierungssektor eigne sich aufgrund seiner Strukturen gut dafür.

In amerikanischen Banken ist das Homeoffice laut Carstensen allerdings bereits wieder auf dem Rückzug. Der Immobilienexperte glaubt, dass "unterm Strich das Homeoffice keinen großen Einfluss auf die Nachfrage haben wird". Viele würden sich derzeit neue Raumkonzepte überlegen, die nicht mehr nach Dichte, sondern eher mit großzügigeren Flächen gestaltet sind. Bei Büros werden die A-Lagen aus seiner Sicht weiterhin gefragt sein. Die B-Lagen würden aber tendenziell etwas günstiger werden.

Quartierbüros sind neuer Immobilientrend

"Das neue Angebotsformat von Quartierbüros, also der Tätigkeit aus dem Homeoffice nicht von zuhause, sondern in einem externen Büro nachzugehen, ist ein Trend, der gerade aufkommt", berichtet Carstensen. Wie er sich entwickeln werde, bleibt abzuwarten, da die Nutzung dieser Büros mit höheren Kosten als das klassische Home Office verbunden sei. "Die Tätigkeit aus dem Home Office gibt es allerdings nicht zum Nulltarif, sondern ist immer mit der Frage verbunden, wer die Flächen dafür zahlt, insbesondere in Zeiten von ansteigenden Mietkosten", gibt Carstensen zu bedenken.

Auch die Entwickler von spekulativen Bürogebäuden, die noch nicht fest vermietet sind, haben es laut Carstensen derzeit schwerer, eine Finanzierung zu erhalten. Das sei vor der Krise noch deutlich entspannter gewesen. Neuprojektierungen werden aus seiner Sicht daher tendenziell zurückgehen. „Auch die Sorgen um höhere Baukosten nehmen derzeit stark zu, was unter anderem an den explodierenden Holzpreisen liegt", so Carstensen weiter.

Auslastung gefährdet Immobilienprojekte

Neben steigenden Baukosten gehören generell auch die Auslastung von Bauunternehmen und der Fachkräftemangel zu den größten Risiken bei Immobilienprojekten, beschreiben die Springer-Autoren Thomas Portmann, Matthias Sandfort und Marcel Albert in ihrem Artikel "Bauprojekte im Griff behalten" aus der Mai-Juni-Ausgabe des Bankmagazins. Und Projekte in Branchen wie Einzelhandel und Hotels sowie teilweise auch Bürogebäude gelten, wegen der Aufrufe zum Homeoffice, den Autoren zufolge in Corona-Zeiten als besonders riskant. 

Weitere Risiken im Immobiliengeschäft liegen im Projektmanagement. Gefährlich sind laut den Autoren spontane Planungsänderungen, "wenn dadurch am Ende für den Verkauf oder die Vermietung eingeplante Quadratmeter fehlen, kann das in der Gesamtkalkulation des Objekts stark ins Gewicht fallen".

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