Immobilienanlage über Landesgrenzen hinaus

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Versicherer engagieren sich seit längerem als Kreditgeber im deutschen Markt. Aktuell stehen Cross-Border-Finanzierungen im europäischen Ausland für sie im Fokus.

Neben den traditionellen Bereichen der privaten Baufinanzierung, der Kommunalfinanzierung und der Beteiligung an Schuldscheindarlehen ist in jüngerer Vergangenheit die Ausreichung großvolumiger gewerblicher Immobilienkredite sowie die Finanzierung von Infrastrukturprojekten für Versicherer interessant. Schließlich sind im derzeitigen Niedrigzinsumfeld klassische Anlageformen wie Staatsanleihen wenig attraktiv. Mit ihnen lässt sich kaum noch eine ausreichende Rendite erzielen, um etwa den Garantiezins zu erwirtschaften, der Versicherten im Rahmen von Lebensversicherungen zugesagt wurde.

Immobilien- und Infrastrukturfinanzierungen hingegen bieten den Vorteil, dass die relevanten Märkte weniger volatil sind. Schließlich können Assekuranzunternehmen durch die Ausreichung von Darlehen – zumindest mittelbar – auch dann an der Wertschöpfung von Immobilien partizipieren, wenn diese nicht zum Verkauf stehen und somit für eine Eigenkapitalinvestition nicht in Betracht kommen. Vor diesem Hintergrund sind Versicherer, die zu den größten Equity Investoren im gewerblichen Immobilienmarkt gehören, zwischenzeitlich auch zu einem wichtigen Akteur im deutschen Finanzierungsmarkt geworden. Bei großvolumigen Finanzierungen agieren sie nicht selten auch in Konsortien mit Banken.

Cross-Border-Finanzierungen sind beliebt

Während sich deutsche Versicherer anfangs auf die Finanzierung von Immobilien im Inland fokussiert haben, engagieren sie sich inzwischen auch zunehmend bei europäischen Cross-Border-Transaktionen. In den meisten Ländern Europas sind die Margen zurzeit höher als im deutschen Markt. Zugleich geht damit der positive Nebeneffekt einer risikobegrenzenden Funktion einher. Investoren werden unabhängiger von den Immobilienmärkten einzelner Staaten. Umgekehrt investieren ausländische Versicherer trotz der vergleichsweise niedrigen Margen verstärkt in deutsche Schuldscheindarlehen und beteiligen sich an deutschen Immobilien- und Infrastrukturfinanzierungen. Teilweise beruht dies darauf, dass bei Immobilienfinanzierungen von deutschen Versicherungsunternehmen auch ausländische Tochtergesellschaften als Investoren hinzugezogen werden, um die entsprechenden Darlehensvolumina darzustellen. Daneben wird von ausländischen Investoren Deutschland mit seinem relativ stabilen wirtschaftlichen Umfeld als "sicherer Hafen" angesehen.

Verglichen mit inländischen Finanzierungen sind Cross-Border-Transaktionen naturgemäß komplexer, weil die Vorgaben und Besonderheiten verschiedener Rechtsordnungen bei der Strukturierung der Transaktion beachtet werden müssen. Insoweit sollte beispielsweise frühzeitig geklärt werden, ob Versicherungsunternehmen, die über keine Banklizenz verfügen, in den relevanten ausländischen Jurisdiktionen überhaupt Darlehen ausreichen dürfen und wie eine grundpfandrechtliche Besicherung im Ausland erfolgen kann, die den nationalen aufsichtsrechtlichen Anforderungen genügt. 

Solvency II wird Vergabe von Darlehen erleichtern

Ab dem Jahr 2016 werden sich mit Inkrafttreten von Solvency II die regulatorischen Rahmenbedingungen für Finanzierungen durch die Versicherungsunternehmen ändern. Es spricht einiges dafür, dass Solvency II in mancherlei Hinsicht Erleichterungen für die Vergabe von Immobiliendarlehen durch Versicherer bringen wird. Zudem besteht die Hoffnung, dass sich aufgrund des europarechtlichen Hintergrunds von Solvency II die aufsichtsrechtlichen Vorgaben der einzelnen europäischen Staaten für Versicherer einander annähern. Dies dürfte die Tendenz zu Cross-Border-Transaktionen noch verstärken.