Kapitalanlage mit Immobilien

Immobilieninvestments werden wie andere finanzielle Dispositionen auch, mit gewissen Erwartungen hinsichtlich Rendite und Sicherheit getätigt. Die Engagements werden eher langfristig eingegangen, was mit den relativ hohen Transaktionskosten zusammenhängt. Außerdem sind in den letzten Jahren in einigen Sektoren der Immobilieninvestments negative Renditen berechnet worden. Da ist es nicht verwunderlich, dass der Wohnungsbau in Deutschland vor allem nach dem Wegfall der Eigenheimzulage im Jahr 2006 trotz stabiler Zinsen deutlich zurückgegangen ist, obwohl die weitaus meisten Menschen am liebsten im Eigenheim wohnen würden. Nach einer Untersuchung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung erzielen nur 40 Prozent der privaten Wohnungsvermieter wirtschaftliche Überschüsse.

Die Scheinsicherheit, die Immobilieninvestments seit jeher anhaftete, ist spätestens seit der Finanzkrise 2008 ein Relikt der Vergangenheit. Umso mehr verdienen Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Marktwertes besondere Aufmerksamkeit.

Die traditionellen Indikatoren zur Bestimmung des Marktwertes sind die Anfangsrendite sowie – vor allem – der Kaufpreismultiplikator. Angesichts des gestiegenen Anlagerisikos sowie Phasen unprofitabler Immobilienengagements sind jedoch die Kennzahlen zu Cashflow, Verzinsung und Nutzungsdauer in ein zukunftsorientiertes Bewertungsschema zu integrieren.

Seit dem 1. Januar 2008 hat der Gesetzgeber die Altersvorsorgemöglichkeiten durch die Riester-Förderung des Sparens auf selbst genutztes Wohneigentum ergänzt. Bausparen als einziges institutionalisiertes Element des Vorsparens dient daher der systematischen und oft frühzeitigen Erziehung zum Sparen. Angesichts der wachsenden Zahl älterer Bürger in Deutschland und dem erheblichen Modernisierungsbedarf gerade auch im Hinblick auf Energiesparmaßnahmen entsprechen die Angebote der Baufinanzierungsinstitute gesellschaftlichen Erfordernissen. Vor dem Hintergrund der Finanzkrise haben sich die Vorteile des deutschen Finanzierungssystems – beispielsweise im Vergleich zu amerikanischen Usancen – deutlich behauptet.

Der private Wohnungsbau wird in Deutschland überwiegend durch eigenkapitalgestützte und damit stabilitätsorientierte Baufinanzierungssysteme getragen. Baufinanzierungssysteme sind hierzulande – um Gegensatz zu den Usancen in angelsächsischen Ländern – eher selten. Neben dem Eigenkapitalanteil setzt sich die Finanzierung aus folgenden Bausteinen zusammen: Darlehen von Bausparkassen, Banken, Sparkassen und Lebensversicherungen sowie Darlehen des Arbeitgebers und der öffentlichen Hand.

Baudenkmäler sind ein vergleichsweise kleines Marktsegment der Immobilienwirtschaft, gewinnen aber zunehmend an Bedeutung, denn sie verfügen oftmals durch ihre zentrale Lage über einen Standortvorteil und besitzen einen positiven Imagefaktor.

Baudenkmäler können durch die Verbindung aus wirtschaftlicher Rentabilität, ästhetischer Attraktivität in einer gewachsenen städtischen Lage, geschichtlicher Verankerung und professioneller Abwicklung für einzelne Wohnungserwerber, für Investorengemeinschaften und auch für Fondsanleger attraktiv sein.

Entscheidend dafür sind neben den üblichen Anlagekriterien für Immobilien, vor allem „weiche Faktoren“ und die mögliche Inanspruchnahme von steuerlichen Vergünstigungen. Gerade in unruhigen Zeiten wie der jetzigen Finanzmarktkrise ist aber auch das Verhalten der Banken ausschlaggebend für die Nutzung dieser Anlagemöglichkeiten. Aufgrund ihrer Erfahrung sind Banken derzeit Immobilienfinanzierungen und besonders Bauträgerfinanzierungen in Baudenkmälern gegenüber eher zurückhaltend eingestellt. Dabei stellt die Anlage in denkmalgeschützte Immobilien eine krisensichere Investition dar, deren nachhaltige Rendite aus den laufenden Mieteinnahmen, der langfristigen Werthaltigkeit und den steuerlichen Vergünstigungen bei professionellem Management sicher höher ist als bei vergleichbaren Immobilieninvestitionen.

Für Kapitalanleger, die ein eher kleineres Vermögen zur Geldanlage in Immobilien verwenden wollen, bieten sich offene Immobilienfonds an. Offene Immobilienfonds werden von Kapitalanlagegesellschaften gebildet, die gesetzlich verpflichtet sind, das Anlagevermögen auf mehrere Grundstücke bzw. Immobilienprojekte zu streuen sowie eine gewisse Liquidität vorzuhalten. Diese Fonds sind jeweils Sondervermögen, die von einer Depotbank verwahrt werden. Diese Depotbank verwaltet auch die liquiden Mittel der Fonds und gibt die Fondsanteile heraus.

Im Zuge der jüngsten Verwerfungen auf den Finanzmärkten konnten einige Kapitalanlagegesellschaften die Fungibilität dieses Anlagemediums nicht regelmäßig gewährleisten, so dass im Herbst 2008 einige Fonds aufgrund anstehender hoher Mittelabflüsse die Rücknahme der Anteilsscheine ausgesetzt hatten. Inzwischen hat sich die Lage entspannt, nicht zuletzt aufgrund der im Moment diskutierten Reformvorschläge zur Sicherung der Fungibilität der Investmentanteile, insbesondere für Privatanleger. So ist im Gespräch, dass institutionelle Anleger die Anteile nur unter Einhaltung einer gesetzlichen Kündigungsfrist von einem Jahr zurückgeben können. Gerade vor diesen Hintergrund scheint es notwendig, sich genauer mit rechtlichen Rahmenbedingungen, Strukturen und dem Anlagespektrum von offenen Immobilienfonds auseinanderzusetzen.

Der Portfoliobeitrag von Immobilienfonds im privaten Asset Management ergibt sich aufgrund gering positiver oder negativer Renditekorrelationen mit anderen Wertpapieren sowie aufgrund der Widerstandskraft gegenüber kurzfristigen Markteinflüssen.

Aktuelle Trends für Investments in geschlossene Immobilienfonds komplettieren die Analyse.

Geldanlagen in Anteile geschlossener Immobilienfonds erhalten durch die Möglichkeit, auf einem Zweitmarkt veräußert zu werden, eine zusätzliche Flexibilität und eine nicht zu unterschätzende Attraktivität. Die Marktteilnehmer sind auf der Verkäuferseite fast ausschließlich deutsche Privatanleger; als Käufer dominieren institutionelle Anleger. Angesichts der Bandbreite von realisierten Preisen für „gebrauchte“ Fondsanteile bietet sich eine differenzierte Darstellung der Preise in Abhängigkeit von den Nutzungsarten und Standorten der Objekte an. Unter der Annahme, dass die Geldanlage in geschlossene Immobilienfonds im Vergleich zu Alternativanlagen an dem Kapitalmarkt zu bewerten ist, wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung der Fondsanteile ausführlich erläutert.

Die weltweit wohl meist verbreitete und anerkannte indirekte Immobilienanlage stellt der Real Estate Investment Trust (REIT) dar. Seit seiner Einführung in den USA hat sich das Immobilieninvestmentinstrument durch die fortschreitende Globalisierung zunehmend zum Erfolgsmodell entwickelt. Die hohe Transparenz, die einfache Handelbarkeit sowie die nahezu weltweite Kompatibilität und die geringen Korrelationen zu anderen Anlageklassen lassen sich optimal zur Portfoliodiversifizierung nutzen. Durch die Einführung dieser weltweit anerkannten Anlageklasse versprach sich Deutschland eine höhere internationale Konkurrenzfähigkeit und eine Attraktivitäts- und Umsatzsteigerung des Immobilienmarktes.

Unter Real Estate Investment Trusts versteht man börsennotierte Immobilienunternehmen, die ihre Erträge vorwiegend aus langfristig bestandsorientierten Immobilienaktivitäten erwirtschaften. REITs sind aufgrund ihrer Ausgestaltung und Komplexität vorwiegend für institutionelle Investoren geeignet, jedoch bieten sich auch Anlagemöglichkeiten für Privatinvestoren. Der Unternehmensgegenstand des REIT ist die Vermietung, Verpachtung, Verwaltung und Veräußerung von Immobilien. Vereinzelt sind auch Projektentwicklungen als Tätigkeitsfeld von REITs zugelassen. Das Vermögen besteht daher aus direkt und indirekt gehaltenen Immobilienbeständen, deren Net Asset Value als Grundlage und Stabilisator für den Börsenwert dient.

Die Besonderheit des REIT ergibt sich aus dessen steuerlicher Struktur. Die Anlageklasse ist gänzlich von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Darüber hinaus sind die Unternehmen verpflichtet, zwischen 80 und 100 Prozent ihrer Erträge direkt an die Anleger auszuschütten. Auf diesen Ertrag ist jedoch seit der Einführung der Abgeltungssteuer seit Beginn des Jahres 2009 eine Abgeltungssteuer von 25 Prozent zu berücksichtigen.

Für Anleger bietet diese hierzulande neue Anlageklasse durchaus interessante Investitionsmöglichkeiten, solange gewisse Spielregeln beachtet werden. Der vorliegende Beitrag soll eine kleine Hilfestellung zur Investitionsmöglichkeit in deutsche REITs, sogenannte GREITs geben und einen Überblick über die allgemeinen Charakteristika und wichtigsten Erfolgsfaktoren von REITs verschaffen.

In Deutschland sind derzeit 85 Immobilienaktien an der Börse notiert. Mit der Einführung von steuerbegünstigten Real Estate Investment Trusts (REITs) im Jahr 2007 versprach man sich deutliche Impulse für die Marktkapitalisierung und das Handelsvolumen von Immobilienaktien. Restriktive Vorschriften zur Gestaltung der REITs und die Implikationen der Finanzkrise haben diese Hoffnungen zunichte gemacht. Wenn jedoch von einer Annäherung des deutschen Marktes für Immobilienaktien an westeuropäische Strukturen ausgegangen wird, scheint die Investmentperspektive für REITs durchaus positiv zu sein.

Die Immobilienfinanzierung ist ein Ankerprodukt für Kreditinstitute, die dem Immobilienanleger eine breite Palette von Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen. Unterschiedliche Ausprägungen in der Laufzeit, der Zinsbindung und der Tilgungsart ermöglichen eine große Auswahl an verschiedenen Finanzierungsbausteinen. Ziel des Kreditinstituts im Beratungsgespräch mit dem Immobilienanleger ist es, die passende Lösung hinsichtlich der individuellen Wünsche und Möglichkeiten zu finden. Aus diesem Grund wird in der Beratung intensiv auf die Informationsfelder „Immobilienobjekt“, „persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse“, „Finanzierung“ und „Absicherung“ eingegangen.

Das Recht des Immobilienerwerbs ist kompliziert. Der Gesetzgeber hat deshalb vorgesehen, dass die Beteiligten einen Kaufvertrag nur mithilfe eines Notars schließen können. Dennoch sollte jeder Kaufinteressent das ABC des Immobilienrechts kennen. Nur so kann er kontrollieren, ob der Notar die für ihn wichtigsten Punkte erkannt und berücksichtigt hat. Im Folgenden werden deshalb vor den Besonderheiten der einzelnen Vertragsarten zunächst die Grundbegriffe des Immobilienrechts erläutert. Es handelt sich um die Begriffe Grundbuch, Kaufvertrag und Auflassung, Grundpfandrechte und Eigentumswohnung. Im Anschluss daran findet der Leser die Besonderheiten der bedeutendsten Vertragsarten erläutert: Kauf eines unbebauten Grundstücks oder einer Gebrauchtimmobilie sowie der Kauf vom Bauträger. Es lohnt sich die geringe Mühe, die mit der Aneignung rechtlicher Grundkenntnisse verbunden ist, auf sich zu nehmen. Wer das rechtliche Instrumentarium kennt, der ist bereits bei der Auswahl des Kaufobjekts und bei den Kaufvertragsverhandlungen im Vorteil.

Im vorliegenden Beitrag werden grundlegende Definitionen und Verfahrensweisen sowie gesetzliche Bestimmungen von Immobilienanlagen erläutert. Die Sachverhalte werden zunächst getrennt für die einzelnen Anlagekategorien geschildert; ein steuerlicher Vergleich verschiedener Formen der Immobilienkapitalanlagen rundet die Ausführungen ab.

Gilt die Immobilie noch immer als sichere Kapitalanlage? Wie die aktuelle Banken-/Börsenund nicht zuletzt auch Immobilienkrise zeigt, stellt auch die Immobilie nur dann eine sichere und wertbeständige Kapitalanlage dar, wenn sie unter Berücksichtigung möglichst objektiver Kriterien zu realistischen und marktkonformen Konditionen erworben und bewirtschaftet wird.

Hierbei stellen ein Marktwertgutachten und der resultierende Marktwert eine unverzichtbare Grundlage der Investitionsentscheidung dar. Bei der Analyse eines derartigen Marktwertgutachtens ist der Objektbeschreibung, den ermittelten und zugrunde gelegten Basisdaten sowie der hierauf logisch aufbauenden Begründung und Ableitung des Marktwertes mindestens ebenso viel kritische Aufmerksamkeit zu widmen wie dem ausgewiesenen Marktwert selbst.

Der vorliegende Beitrag soll eine Anregung zu einer sorgfältigen Auseinandersetzung mit den klassischen Wertermittlungsverfahren und insbesondere ihren Problemstellungen und Kritikpunkten geben. Der Investor soll zur kritischen Hinterfragung der ihm vorgelegten Gutachten und der sachkundigen Diskussion mit dem Sachverständigen seines Vertrauens ermuntert werden.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass eine große Gefahr darin besteht, wenn eine extrem ehrgeizige politische Willensbildung zu einer überhasteten Gesetzgebung führt. Wenn die mit der Behandlung des Gesetzgebungsverfahrens beauftragten Bundesministerien die Gesetzestexte mit ungenügendem zeitlichen Vorlauf und ohne die Chance erarbeiten müssen, die vielfältigen Folgen der neuen Gesetzgebung seriös im Vorfeld abschätzen zu können, besteht eine Gefahr für und in der weiteren Umsetzung. Die immer wieder auch auf Ebene der europäischen Gesetzgebung geforderten Prinzipien, kein Gesetz und keine Verordnung ohne eine seriöse Folgenabschätzung durch die gesetzgebenden Gremien zu schicken, sind am vorgenannten Beispiel deutlich zu unterstreichen. Eine an sich gut gemeinte Gesetzesinitiative zur Verbesserung der Energieeffizienz am Gebäudebestand führt im ersten Schritt ansonsten zu einer Verteuerung des Bauens und im zweiten Schritt zur Unterlassung sinnvoller Baumaßnahmen, da sie sich weder für Eigentümer noch für Investoren in der aufgezeigten Form lohnen und durch begleitende staatliche Fördermaßnahmen zu wenig gestützt werden.

Das Thema der ökologischen Nachhaltigkeit von Immobilien in Deutschland ist nicht nur eine Modeerscheinung, sondern ein in sich selbst nachhaltiges Thema. Die generellen Themen Umwelt und Ökologie sind in der Gesellschaft zu fest verankert, als dass der Immobiliensektor davon nur vorübergehend berührt sein dürfte. Immerhin sind die Errichtung, der Betrieb und der Abriss von Gebäuden für 25 bis 40 Prozent des Energieverbrauchs, für circa 30 Prozent des Rohstoffverbrauchs und für 30 bis 40 Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Bei den Immobilien kann die Politik mit einem relativ großen Hebel für die Erreichung der gesetzten Klimaschutzziele agieren, was in Deutschland mithilfe der Energieeinsparverordnung (EnEV) auch getan wird. Dass es politisch zu einer Umkehr kommt, ist angesichts der wachsenden Weltbevölkerung und einem steigenden Energiebedarf mehr als unwahrscheinlich.

Entwicklung, Realisierung und Betrieb von Seniorenimmobilien ist – bildlich gesprochen – Akrobatik am Hochseil: Dieser Beitrag will die einerseits boomende, aber andererseits auch vielfach skeptisch betrachtete Investmentlandschaft in den heute vorzufindenden Ausprägungen erfassen und die aktuellen Rahmenbedingungen für Entwicklungen aufzeigen. Zudem werden auf der Basis quantitativer und qualitativer Beurteilungen Einschätzungen zu Bedarf, Erfolgsstrategien, Chancen und Risiken gegeben. Es sollen der Immobilienwirtschaft im weitesten Sinne, nämlich Projektentwicklern, Investoren (vor allem aus dem Bereich des klassischen Investorengeschäfts und vermehrt der Wohnungswirtschaft) sowie Betreibern von ambulanter und stationärer Pflege sowie integrierter Versorgung und last not least finanzierenden Banken, Anhaltspunkte für strategische Entscheidungen im Markt des Seniorenwohnens in seinen verschiedenen Ausprägungen zur Verfügung gestellt werden.

Projektentwicklung ist ein umfassender Planungsbereich, der in der Immobilienbranche vor allem bei Gewerbeimmobilien eine führende sowie Wert steigernde Aufgabe einnimmt. Die Entwicklung marktorientierter, nutzungsadäquater und standortgerechter Immobilien obliegt dem Ideenreichtum und der umfassenden Qualifikation des Projektentwicklers. Seine fachlich solide, vielseitig bewährte, technisch ausgeprägte Kompetenz sowie aktuelle Kenntnis aller modernen Formen und Techniken tragen ganz wesentlich zur Entwicklung herausragender und fortschrittlicher Immobilien für vielfältige und gewinnträchtige Nutzungsbereiche bei.

Dabei steht die Aufgabe der Projektentwicklung immer am Anfang einer standortbezogenen und nutzungsspezifischen sowie immobilientechnischen Idee für die Investition in funktionstüchtige Gebäude unter Berücksichtigung des branchentypischen Wettbewerbs.

Immobilienportale im Internet, denen anfangs bestenfalls eine Randexistenz im Markt vorausgesagt worden war, sind heute die dominierende und expandierende Vertriebsplattform der Branche. Die Online-Vermarktung, die 1999 als Existenzbedrohung des Maklerberufs galt, bewirkte einen enormen Modernisierungsschub für die gesamte Immobilienvermittlung und einen Professionalisierungsschub für den Berufsstand. Die Transparenz, die durch die Immobilienportale hergestellt wurde, führte nicht zu einer Störung des Immobilienmarktes, wie ursprünglich geargwöhnt – sie hat bewirkt, dass der Markt heute sehr viel effizienter arbeitet.

Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit, Immobilien günstig zu erwerben. Im Folgenden wird die Praxis der Zwangsversteigerung auch für die juristischen Laien unter den Bietinteressenten verständlich gemacht. Zunächst werden Ratschläge für die Suche und Auswahl der Versteigerungsobjekte gegeben. Es folgen Anregungen, um im Gespräch mit der Bank die Finanzierung des zu erwerbenden Objektes sicherzustellen. Grundlagen der Bietstrategie, insbesondere zur Höhe des Gebots und der Sicherheitsleistung, werden aufgegriffen. Der Ablauf des Versteigerungstermins wird systematisch dargestellt. Letztendlich werden Hinweise zu den notwendigen Formalitäten und der Restzahlung am Verteilungstermin gegeben.

Die seit über 150 Jahren bestehende Interessenvereinigung der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Deutschlands zählt rund 850.000 Mitglieder, die in 22 Landesverbänden mit rund 900 Ortsvereinen organisiert sind. Die Verbände vertreten die Interessen von Haus- und Wohnungseigentümern, Vermietern und Kauf- bzw. Bauwilligen gegenüber den gesetzgebenden Körperschaften sowie der Verwaltung. Darüber hinaus werden Beratungsleistungen zu Rechts- und Steuerfragen, Finanzierungs- und Versicherungsalternativen sowie technische Planungen und Durchführungen angeboten.